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自治區(qū)地方稅務(wù)局

                          2013年4月3日

關(guān)于《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快

上漲優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu) 助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展稅收政策的公告》的政策解讀

    一、起草背景

    2013年2月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)），要求各地認(rèn)真貫徹落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策和部署。為認(rèn)真執(zhí)行中央和自治區(qū)關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作要求，及時(shí)調(diào)整關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收管理措施和稅收政策導(dǎo)向極為必要。結(jié)合我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，我局制定本公告，以期充分發(fā)揮差別化稅收政策的調(diào)節(jié)作用，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，優(yōu)化房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。本公告對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中關(guān)于土地增值稅清算、車(chē)庫(kù)（位）稅收管理等問(wèn)題予以明確，統(tǒng)一全區(qū)稅收?qǐng)?zhí)法口徑，積極營(yíng)造公平良好的稅收法治環(huán)境。

    二、本公告主要內(nèi)容

    （一）明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收管理問(wèn)題

    1．明確強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算審核和稽查。符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定一律進(jìn)行清算。在限定時(shí)間內(nèi)不進(jìn)行清算或者符合核定征收條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，才可以按不低于5%的核定征收率征收土地增值稅。除法院拍賣(mài)土地使用權(quán)的情形外，土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓均應(yīng)當(dāng)清算土地增值稅。

    2．明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的“前期工程費(fèi)”、“建筑安裝工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”等成本費(fèi)用核定扣除的條件和標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第（二）款規(guī)定，上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的具體核定方法由省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。因此具體扣除標(biāo)準(zhǔn)核定辦法由設(shè)區(qū)的市地方稅務(wù)局參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布或?qū)彾ǖ慕ò苍靸r(jià)定額資料，結(jié)合房屋類(lèi)型、結(jié)構(gòu)、地段等因素確定。各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局需要對(duì)2012年度自治區(qū)地稅局批準(zhǔn)的核定辦法進(jìn)行調(diào)整的，必須報(bào)經(jīng)自治區(qū)地方稅務(wù)局批準(zhǔn)。

    3．明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率與該企業(yè)上一年度銷(xiāo)售產(chǎn)品平均價(jià)格掛鉤。計(jì)稅毛利率高低直接影響到企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資本，對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格與2012年相比下降的，相應(yīng)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，促使企業(yè)根據(jù)稅收政策調(diào)整自身的定價(jià)策略，引導(dǎo)房?jī)r(jià)合理回歸。

    （二）明確車(chē)庫(kù)（位）的稅收政策問(wèn)題

    1．明確按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅的情形。一是就銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)（位）并與買(mǎi)受人簽訂銷(xiāo)售合同，不論是否取得產(chǎn)權(quán)證明，均按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。二是就車(chē)庫(kù)（位）與使用人簽訂車(chē)庫(kù)（位）長(zhǎng)期或無(wú)期限使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，且合同價(jià)款相當(dāng)于同一小區(qū)或同一地段的車(chē)庫(kù)（位）銷(xiāo)售價(jià)格的，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。

    2．明確按照租賃行為征稅的情形。對(duì)就車(chē)庫(kù)（位）與使用人簽訂租賃合同，按月（季、年）定期收取一定數(shù)額租金，按租賃業(yè)務(wù)征稅。

    3．明確雜物房、閣樓等建筑與車(chē)庫(kù)（位）適用相同的稅收政策。且計(jì)稅依據(jù)的適用應(yīng)當(dāng)與買(mǎi)受人房屋所屬類(lèi)型保持一致。

    4．明確買(mǎi)受車(chē)庫(kù)（位）不能取得產(chǎn)權(quán)證明的，對(duì)買(mǎi)受人不征收契稅。

    （三）明確保障性住房、危舊房（棚戶(hù)區(qū)）改造的稅收減免問(wèn)題

    1．為改善房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，增加廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的供給，中央先后出臺(tái)一系列推進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施。因此，本公告著重強(qiáng)調(diào)對(duì)相關(guān)稅收政策的貫徹落實(shí)。明確對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，暫不預(yù)征土地增值稅且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅確有困難的，經(jīng)批準(zhǔn)后可延期繳納稅款。

    2．結(jié)合我區(qū)當(dāng)前推進(jìn)危舊房（棚戶(hù)區(qū)）改造的工作實(shí)際，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，從危舊房改住房產(chǎn)權(quán)人和參與改造企業(yè)兩方面給予稅收減免支持。

    （四）明確購(gòu)置生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房的稅收減免問(wèn)題

    對(duì)特定人群和特定行業(yè)購(gòu)置生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房給予城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅減免支持，體現(xiàn)了稅收對(duì)不同產(chǎn)業(yè)、不同主體的導(dǎo)向和調(diào)節(jié)作用。以下兩種情形可享受城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅困難性減免:一是對(duì)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)廠房從事西部大開(kāi)發(fā)鼓勵(lì)類(lèi)項(xiàng)目和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓用于發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的;二是對(duì)高校畢業(yè)生、下崗失業(yè)人員、返鄉(xiāng)農(nóng)民工、軍隊(duì)購(gòu)置商鋪用于經(jīng)營(yíng)的。

    （五）明確加強(qiáng)存量房的稅收管理問(wèn)題

    1．明確地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)的聯(lián)系配合，認(rèn)真貫徹執(zhí)行《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）精神，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)出售自有住房個(gè)人所得稅征管。

    2．《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》要求“稅務(wù)部門(mén)要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作”。因此，本公告對(duì)加強(qiáng)存量房評(píng)估工作作出進(jìn)一步要求。

    （六）明確公告自2013年5月1日起執(zhí)行