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    在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，國務(wù)院明確提出，要求財政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。近日來，有關(guān)開征房產(chǎn)稅的傳聞接連傳來，其中更有消息稱北京、上海、重慶、深圳四個城市的試點已獲得國務(wù)院批準，將按照戶型面積從小到大累進增加稅收。

    “目前財政部有關(guān)部門正在修訂《房產(chǎn)稅暫行條例》，其中一項很重要的內(nèi)容便是增加非自住住房保有環(huán)節(jié)稅負。”上述消息人士表示，由于物業(yè)稅屬于新稅種，需經(jīng)過全國人大批準，短期之內(nèi)難以成行，而房產(chǎn)稅屬于國務(wù)院法規(guī)，不需經(jīng)過全國人大批準，能在短時間內(nèi)調(diào)整稅基、稅率。在物業(yè)稅短期內(nèi)無法推進的背景下，房產(chǎn)稅有關(guān)規(guī)定的修改就成為調(diào)整現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)稅種的方向。

    該消息人士指出，目前相關(guān)部門對房產(chǎn)稅的調(diào)控思路將以保護自住為主，兼顧改善型，根據(jù)此前內(nèi)部征求意見的方案，初定稅率大約為成交價0.5%的基礎(chǔ)上，每套按一定比例遞增。以一套價值100萬的三套房為例，如果未來出臺的方案與目前擬定的方案相符，就是這套房子每年就要征收5000元的房產(chǎn)稅�！暗�征收方式很有可能是保有環(huán)節(jié)稅交易環(huán)節(jié)征。”據(jù)了解，由于目前所有城市關(guān)于住宅的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺失，物業(yè)稅此前的空轉(zhuǎn)也基本在商用物業(yè)試行，因此房產(chǎn)稅一旦開征，寄希望于個人每年主動繳納將會產(chǎn)生很多弊端，因此相關(guān)部門初步的設(shè)想意在未來多套住房入市的時候進行一次性繳納。至于試點城市，“北京沒聽說，重慶確實是批了”。

    業(yè)內(nèi)人士表示，一旦房產(chǎn)稅開征，確實會增加一部分炒房者的房屋空置成本，手中空置房源越多，房主所付出的成本就越大，可能會迫使一些人將這些房源投放到房產(chǎn)交易市場中去，進而增加二手房的供應(yīng)量，但并不能排除賣房者將該房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給購房者�！百u房者往往可以硬性要求消費者承擔(dān)所有‘額外’的費用，包括各種稅費，目前營業(yè)稅便是這樣�！�

    馬光遠:"房產(chǎn)稅新政"宜盡速決斷

    如何用稅收政策平抑房價，在“物業(yè)稅”、“住房保有稅”和“住房特別消費稅”之間，最有可能的就是“房產(chǎn)特別消費稅”。

    除了嚴厲的信貸政策之外，國務(wù)院10號文的另一大亮點，是指令財政部和稅務(wù)總局“加快研究制訂引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”。

    如何用稅收政策平抑房價，目前最具代表性的有三個版本：一是認為將試點“物業(yè)稅”;二是認為會是“住房保有稅”，最近關(guān)于京、滬、深、渝四個城市將試點房產(chǎn)稅的傳聞就是明證;三是“住房特別消費稅”，昨天，有媒體報道：“個人住宅消費稅試點正式批復(fù)，重慶上海成首批試點。”

    其實，就當(dāng)下而言，房產(chǎn)稅不管以什么形式來征收，其使命主要是“滅火”的功能遠大于完善整個房產(chǎn)稅收體系。也就是說，無論出臺任何房產(chǎn)稅收政策，眼下首先是能夠抑制投機。

    循此邏輯，首先可以肯定的是，熱炒數(shù)年的物業(yè)稅出臺的可能性不大。物業(yè)稅作為很多國家征收的地方稅，是對所有的土地和房產(chǎn)就其每年的評估額征收的一種稅。目前要出臺物業(yè)稅，一是針對性不強，并不能打擊投機，二是征收的條件并不具備，三是如何處理物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系，現(xiàn)在仍然沒有定論。在這種情況下，物業(yè)稅并非明智選擇。

    至于據(jù)說要在上海等地開征的“房產(chǎn)保有稅”，雖然算一個新稅種，但也可以在技術(shù)上對已有的房產(chǎn)稅進行改造，使之成為只針對二套以上的房產(chǎn)以及高檔住宅征收的可以平抑房價的稅收。但保有稅征收以后，已有的房產(chǎn)稅的存廢，都需要通過一定的立法程序予以明確。

    至于“房產(chǎn)暴利稅”，10號文里較為明確，不再單獨開設(shè)新的稅種，而是對現(xiàn)有的“土地增值稅”進行規(guī)范即可。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的行為征收的一種流轉(zhuǎn)稅，征稅對象為增值額，稅率為30%到60%的四檔累進稅率。土地增值稅本質(zhì)上就是房地產(chǎn)暴利稅，但由于在執(zhí)行中并未嚴格征收，使得這個完全可以用來打擊投機性購房的稅種沒有發(fā)揮應(yīng)有的威力，這次等于是重新啟用。

    由此看來，最有可能的就是重慶的“房產(chǎn)特別消費稅”了。

    這個稅，雖然也需要對消費稅條例進行修改，但修改的權(quán)限在國務(wù)院，無需通過人大等法律程序;而且，之前有“燃油稅”改革的經(jīng)驗，直接通過增設(shè)征收項目和提高稅率即可，就程序而言，是最簡單易行的。而且，從目前重慶“房產(chǎn)特別消費稅”的要點看：一是對價格高、面積大的高檔住宅進行征收;二是對購買二套以上住房的行為征收。既可以抑制住房的高消費，打擊投機，又可以引導(dǎo)開發(fā)商調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，似能起到一石二鳥的作用。

    不管如何，稅收杠桿作為本輪房地產(chǎn)新政的一大亮點，絕不能拖而不決，應(yīng)該盡速決斷，以給目前的高房價降溫。房產(chǎn)保有稅也好，消費稅也罷，其實都可以考慮先出臺看效果再說，可在實行過程中予以完善。

    要強調(diào)的是，對于房產(chǎn)稅和特別消費稅的征收，無需采用試點的方式，就目前來看，不僅一線城市房地產(chǎn)泡沫嚴重，就是二線三線城市，都開始蔓延，只在一個城市試點，一方面起不到打擊投機的作用，因為資金可以流動到其他城市去，另一方面，試點給了高房價繼續(xù)上漲的時間和空間，有可能使政策的威力大打折扣。

    所以應(yīng)盡快出臺全國性的房產(chǎn)稅和特別消費稅方案，各個地方可以選擇，只征其一，針對二套以上住房和高檔住宅進行征收，并根據(jù)全國征收的效果決定最終選哪個稅種，這無疑是安全而又有效的選擇。