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　　而這皆源于3月中旬國資委的一紙“央企清退令”，號(hào)令78家央企限期退出地產(chǎn)行業(yè)。

　　在記者看來，小李所經(jīng)歷的一切僅僅只是78家央企退出地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)開始。其中，所涉及的國有資產(chǎn)的定價(jià)問題很是引人關(guān)注。

　　股權(quán)退出須合理估值

　　根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)法》的有關(guān)規(guī)定，國有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須通過產(chǎn)權(quán)交易所正式掛牌拍賣，而掛牌前的一個(gè)關(guān)鍵問題即資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。

　　“此次78家央企清退，其實(shí)就是股權(quán)退出。”資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)資深人士王誠軍告訴《中國會(huì)計(jì)報(bào)》記者，“股權(quán)的清退就涉及到股權(quán)的評(píng)估問題，而處在不同房地產(chǎn)開發(fā)階段的企業(yè)股權(quán)估值可能會(huì)大不相同。通常情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)運(yùn)用股權(quán)收益方法，根據(jù)企業(yè)的預(yù)期收益來預(yù)估企業(yè)未來的現(xiàn)金流，并最終給出一個(gè)合理的估值�！�

　　“委托方將根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的估值擬定掛牌價(jià)上市交易，而估值作為該資產(chǎn)的底價(jià)。在理論上，交易價(jià)格可以在估值的基礎(chǔ)上自由浮動(dòng)。但按照國家有關(guān)規(guī)定，如果實(shí)際交易價(jià)格低于估值的10%將停止交易�！敝醒胴�(cái)經(jīng)大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估研究所所長劉玉平分析說。

　　1元錢的資產(chǎn)

　　國資委清退令一出，中國航天科工集團(tuán)、中國石油化工集團(tuán)等幾家企業(yè)率先表態(tài)，分別在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易旗下相關(guān)資產(chǎn)。

　　然而，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，中國石油化工集團(tuán)北京燕山石油化工有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓珠海市華瑞物業(yè)建設(shè)有限公司50%股權(quán)及1460萬元債權(quán)，耐人尋味的是，50%股權(quán)掛牌價(jià)格僅為1元。

　　此消息一出，輿論嘩然。一時(shí)間關(guān)于中石化作秀又或是賤賣資產(chǎn)的猜測紛至沓來。

　　“此前，眾多媒體對(duì)于中石化1元出讓旗下資產(chǎn)的報(bào)道頗有炒作的嫌疑。”王誠軍對(duì)此并不認(rèn)同，“在國外，此類情況時(shí)有發(fā)生。從專業(yè)的角度來看，這并非不合情理。那些猜測源于人們往往只是看到一些表面的東西，如1元錢的定價(jià)，而并不了解該項(xiàng)交易的具體內(nèi)容和條件，如很多資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是附帶著債務(wù)的。僅憑表面的東西就盲目發(fā)表意見是沒有意義的。”

　　“如果讓你購買一項(xiàng)資產(chǎn)但同時(shí)需要承接較大負(fù)債，可能倒貼錢給你，你都不要。這種購買行為無疑是承接債務(wù)�！蓖跽\軍舉例說。

　　應(yīng)有充分的展示時(shí)間

　　在專業(yè)人士眼中，國資委的清退令忽略了一個(gè)很關(guān)鍵的因素——合理的交易時(shí)間。

　　“限期清退表明了國資委要求國企退出的決心。但從合理實(shí)現(xiàn)退出股權(quán)價(jià)值的角度出發(fā)，這種限期清退的作法可能并不利于企業(yè)實(shí)際價(jià)值的充分展現(xiàn)�！币晃徊辉敢饩呙�的專業(yè)人士告訴記者�！盀閷�(shí)現(xiàn)合理的市場價(jià)值，資產(chǎn)或股權(quán)的交易往往需要一個(gè)合理的交易時(shí)間，以吸引足夠多的市場潛在購買者，并使得賣方能夠充分向市場參與者展示擬交易資產(chǎn)或股權(quán)的信息。同時(shí)，這也給潛在購買者足夠的時(shí)間進(jìn)行必要的盡職調(diào)查。合理的交易時(shí)間實(shí)際上就是為了消除信息不對(duì)稱�！�

　　該人士補(bǔ)充說，涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)估值本身就十分復(fù)雜，加之時(shí)間上的限制，很可能出現(xiàn)在信息不對(duì)稱情況下的決策。通俗地說，將導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)或股權(quán)的合理價(jià)值，這是不利于央企合理退出的。如果能給予這些企業(yè)一個(gè)合理的退出期限，給予待交易資產(chǎn)充分的展示時(shí)間，這將有利于資產(chǎn)價(jià)值的最大化。

　　價(jià)格由市場說了算

　　作為國資委公布的16家主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企之一的中糧集團(tuán)，也被外界廣為猜測為頗具實(shí)力的潛在接盤方。潛在接盤方是如何看待這一問題的？

　　“其實(shí)，我們目前并沒有接盤的打算。”中糧集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)部總監(jiān)馬王軍告訴記者�！凹词刮覀冇幸饨颖P，那也需要通過正常渠道競購。如果是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，價(jià)格自然會(huì)依據(jù)市場行情有所體現(xiàn)。那我們會(huì)考慮某項(xiàng)資產(chǎn)是否值這個(gè)價(jià)錢。在這一點(diǎn)上，我們與其他有意接盤的企業(yè)并無差異�！�

　　“除去價(jià)格因素之外，集團(tuán)還會(huì)從企業(yè)戰(zhàn)略的高度來考慮。即使是價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的資產(chǎn)，那它是否符合集團(tuán)公司的整體戰(zhàn)略布局也是我們考量的一個(gè)重要指標(biāo)。”馬王軍認(rèn)為，就好比買東西一樣，如果不需要，再便宜也沒有吸引力。