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　　但現(xiàn)時(shí)推出物業(yè)稅，并不是解決房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的應(yīng)急之舉。物業(yè)稅的開(kāi)征是對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的全面改革，也是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題。制定一部統(tǒng)一科學(xué)的《物業(yè)稅法》，需要在課稅要素的配置中細(xì)致妥善地處理不同利益主體之間的利益關(guān)系，并始終堅(jiān)持公開(kāi)透明和民主參與的立法原則。

　　并非房屋所有權(quán)人才交稅，使用權(quán)人也是納稅人

　　物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅，其征稅環(huán)節(jié)鎖定在不動(dòng)產(chǎn)的保有階段，稅負(fù)不能轉(zhuǎn)嫁。我國(guó)物業(yè)稅立法該如何界定納稅人？該問(wèn)題的解決不能脫離我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利體系結(jié)構(gòu)，也不能脫離財(cái)產(chǎn)稅制改革的根本宗旨�，F(xiàn)時(shí)推出物業(yè)稅，其目的在于進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅制，增加地方政府財(cái)政收入，增強(qiáng)地方政府調(diào)控能力，并不是房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的應(yīng)急之舉。

　　從地產(chǎn)角度看，土地作為典型的不動(dòng)產(chǎn)，只屬于國(guó)家或集體所有。土地資源是不可再生的稀缺資源，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，物業(yè)稅的開(kāi)征與土地使用制度的深化改革緊緊捆在一起。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)形成了多種用地形式，如商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、房改房、集資建房、合作建房等等，土地使用權(quán)的取得包含了出讓、劃撥、租賃、承包、信托等多樣途徑。地方政府土地新政的創(chuàng)新應(yīng)以物業(yè)稅的開(kāi)征為契機(jī)，歸并土地使用形式，把以各種形式取得的土地使用權(quán)全面納入物業(yè)稅的范圍，把現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等統(tǒng)一歸入物業(yè)稅。盡管物業(yè)稅不能取代土地出讓金，但基于公平稅負(fù)原則和拓寬稅基的目的，無(wú)論城市還是農(nóng)村，各類土地使用權(quán)人均應(yīng)就其占有、使用的土地繳納物業(yè)稅。2007年頒行的《物權(quán)法》為此提供了法律依據(jù)，該法建立了成立于土地之上的完整的用益物權(quán)體系，從而為物業(yè)稅立法奠定了良好的法律基礎(chǔ)。

　　從房產(chǎn)角度看，我國(guó)在住房市場(chǎng)化后，逐步形成了現(xiàn)有的商品房、保障房、自建房、合建房等并存的房產(chǎn)格局，在房屋之上成立了所有權(quán)、租賃權(quán)、使用權(quán)等不同財(cái)產(chǎn)權(quán)利形態(tài)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這些權(quán)利形態(tài)都與一定的物業(yè)利益相聯(lián)系，并具有相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)值表現(xiàn)形式。因此，是否擁有房屋所有權(quán)不應(yīng)成為物業(yè)稅立法中界定納稅人的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論是城市還是農(nóng)村，只要占有、使用房地產(chǎn)等物業(yè)，就應(yīng)承擔(dān)物業(yè)稅負(fù)，物業(yè)稅的納稅人應(yīng)包括各類房屋的所有權(quán)人或使用權(quán)人。

　　我國(guó)境內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)均應(yīng)納入物業(yè)稅的征稅范圍

　　現(xiàn)在爭(zhēng)論物業(yè)稅的征稅范圍，有的人提出應(yīng)對(duì)全部物業(yè)征稅，也有的人提出僅對(duì)某些物業(yè)征稅，如僅對(duì)第二套以上房產(chǎn)征稅，僅對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅，僅對(duì)高檔物業(yè)征稅，僅對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)征稅等。

　　事實(shí)上，隨著我國(guó)城鄉(xiāng)一體化步伐的加快，對(duì)城市和農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)普遍開(kāi)征物業(yè)稅，這樣有利于均衡城鄉(xiāng)地區(qū)稅收負(fù)擔(dān)水平，保持物業(yè)稅制的普遍性、完整性和統(tǒng)一性。

　　現(xiàn)行房產(chǎn)稅以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋為征稅對(duì)象，征稅范圍過(guò)窄，從而限制了該稅的社會(huì)財(cái)富調(diào)節(jié)作用。物業(yè)稅的開(kāi)征，確立的是“寬稅基”原則，征稅范圍從城市擴(kuò)大到了農(nóng)村，我國(guó)境內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)均應(yīng)納入物業(yè)稅的征稅范圍。當(dāng)然，廓清物業(yè)稅的征稅對(duì)象及其范圍，不應(yīng)與稅收優(yōu)惠安排相混淆。

　　不少地方政府擔(dān)心，物業(yè)稅的開(kāi)征會(huì)對(duì)其投資環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而制約本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于物業(yè)稅立法是全國(guó)范圍統(tǒng)一立法，并廣泛適用于全國(guó)廣大城鄉(xiāng)地區(qū)，基于稅收公平原則的稅制設(shè)計(jì)會(huì)將一切房地產(chǎn)投資行為通盤納入考慮范圍之內(nèi)，既追求縱向公平又兼顧橫向公平，從而使各市場(chǎng)主體在公平競(jìng)爭(zhēng)的稅收環(huán)境中投資置業(yè)，使稅收制度更好地配合財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度，實(shí)現(xiàn)政府的社會(huì)公平目標(biāo)。從這一角度講，上述擔(dān)心是多余的，物業(yè)稅的開(kāi)征不會(huì)人為地制造地方政府之間的稅收競(jìng)爭(zhēng)，因此，單純的稅收要素不會(huì)制約地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)不會(huì)抑制房地產(chǎn)投資，使當(dāng)前的投資性需求顯著降低，會(huì)不會(huì)使大量資金轉(zhuǎn)為投向股票、債券等其他領(lǐng)域？這一問(wèn)題的答案，無(wú)法單獨(dú)從物業(yè)稅政策中解讀出來(lái)，它與一定時(shí)期國(guó)家的金融政策、財(cái)政政策、投資政策、外貿(mào)政策、產(chǎn)業(yè)政策、競(jìng)爭(zhēng)政策等密切聯(lián)系在一起。只要保持稅改前后的稅負(fù)基本相當(dāng)，則開(kāi)征物業(yè)稅只會(huì)打擊短線的“炒地”、“炒房”等房地產(chǎn)投機(jī)行為而不會(huì)抑制長(zhǎng)線的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)，物業(yè)稅只能使房地產(chǎn)投資和消費(fèi)行為更加趨于理性。

　　應(yīng)以房地產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，不宜以租金、面積作為計(jì)稅依據(jù)

　　目前我國(guó)針對(duì)土地和房屋的稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅以及印花稅等，由于所涉稅種名目繁多，計(jì)稅依據(jù)差異較大，稅收收入規(guī)模偏小，征稅環(huán)節(jié)過(guò)于復(fù)雜，因此，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制已難以適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)。大量土地與房屋的閑置浪費(fèi)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)盛行，其實(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通環(huán)節(jié)稅負(fù)重而保有階段稅負(fù)輕不無(wú)關(guān)系。國(guó)家無(wú)法參與土地和房屋在保有階段因城市規(guī)劃等原因而形成的增值部分的再分配，使財(cái)產(chǎn)稅固有的再分配調(diào)節(jié)功能無(wú)從發(fā)揮，從而進(jìn)一步拉大了社會(huì)貧富差距。

　　房地產(chǎn)具有保值增值的特性，因此，國(guó)外的物業(yè)稅通常以房地產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行從價(jià)計(jì)稅。以租金作為計(jì)稅依據(jù)容易導(dǎo)致稅收流失，以面積作為計(jì)稅依據(jù)稅制缺乏彈性，而按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅，則能比較客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的計(jì)稅依據(jù)不合理問(wèn)題。能否低成本、高效率地來(lái)確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，是物業(yè)稅推行中的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

　　但需要強(qiáng)調(diào)的是，無(wú)論是中央政府還是地方政府，均不應(yīng)單獨(dú)設(shè)立專門的物業(yè)稅估價(jià)機(jī)構(gòu)，否則無(wú)疑會(huì)增加征稅成本，也不利于市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。政府的主要職責(zé)應(yīng)放在對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估師多層次、多形式的專業(yè)教育和培訓(xùn)上，著力培養(yǎng)一批法制觀念強(qiáng)、業(yè)務(wù)技能熟練的職業(yè)評(píng)估隊(duì)伍，保證評(píng)估結(jié)果的及時(shí)性、公正性和透明性。換言之，房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)不應(yīng)由政府部門進(jìn)行壟斷，應(yīng)把公開(kāi)、公平、有序競(jìng)爭(zhēng)作為該市場(chǎng)的根本性價(jià)值目標(biāo)。

　　我國(guó)物業(yè)稅的理想稅率形式應(yīng)是比例稅率

　　物業(yè)稅的稅目稅率設(shè)計(jì)是一個(gè)技術(shù)性很強(qiáng)的問(wèn)題。稅目設(shè)計(jì)應(yīng)盡量體現(xiàn)不同物業(yè)的屬性，并通過(guò)差別稅率照顧不同物業(yè)業(yè)主的利益，實(shí)現(xiàn)稅收公平。其中基本稅目宜列為地產(chǎn)與房產(chǎn)，把房產(chǎn)稅目分為城市房產(chǎn)與農(nóng)村房產(chǎn)的子目，然后再進(jìn)一步細(xì)分為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)與自住型房產(chǎn)等。至于采取比例稅率還是累進(jìn)稅率，也是一直爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。特別是對(duì)豪宅和普通房屋是否實(shí)行差別稅率問(wèn)題格外引人關(guān)注。

　　應(yīng)該說(shuō)，固定稅率和累進(jìn)稅率各有長(zhǎng)短。固定稅率簡(jiǎn)便易行，征稅成本較低，稅負(fù)比較平衡，但不能體現(xiàn)量能賦稅，在調(diào)節(jié)貧富差距方面有局限性；而累進(jìn)稅率可以較好地體現(xiàn)量能賦稅的原則，具有較好的縱向公平性，但累進(jìn)級(jí)距不容易把握，計(jì)算比較復(fù)雜，征稅成本相對(duì)較高，且累進(jìn)級(jí)距若過(guò)高過(guò)猛，則容易打擊納稅人投資置業(yè)的積極性。

　　物業(yè)稅采取比例稅率更為適宜一些。理由是，房屋的占地面積是固定的，豪宅的房?jī)r(jià)較普通住宅更高，按照同一稅率征收，其繳納的物業(yè)稅相應(yīng)也更高。同樣道理，地域差異對(duì)物業(yè)稅征收也沒(méi)有太大影響，因?yàn)楦鞯夭煌�的房�(jī)r(jià)已經(jīng)體現(xiàn)了地域差異。另外，物業(yè)稅改革的一個(gè)重要目標(biāo)是改變現(xiàn)行房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)價(jià)值脫節(jié)的現(xiàn)狀，若將物業(yè)稅稅率設(shè)計(jì)為固定稅率，稅收只與不動(dòng)產(chǎn)面積有關(guān)而與其價(jià)值無(wú)關(guān)，這與物業(yè)稅改革目標(biāo)相悖。累進(jìn)性稅率也不是物業(yè)稅稅率的可行選擇，開(kāi)征物業(yè)稅在置業(yè)方面的政策效果應(yīng)是鼓勵(lì)置業(yè)，而不是對(duì)置業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起限制性作用。

　　物業(yè)稅的稅收優(yōu)惠安排，要綜合運(yùn)用優(yōu)惠稅率、免稅、減稅等措施

　　物業(yè)稅的稅收優(yōu)惠安排，要綜合運(yùn)用優(yōu)惠稅率、免稅、減稅等措施，著力體現(xiàn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，平衡納稅人負(fù)擔(dān)能力。

　　由于物業(yè)稅屬于地方稅，為增強(qiáng)地方政府的調(diào)控權(quán)，立法應(yīng)賦予地方政府一定范圍的減免稅權(quán)，以利于地方政府因地制宜地妥善處理特殊性問(wèn)題。

　　就物業(yè)稅的稅收優(yōu)惠來(lái)說(shuō)，免稅項(xiàng)目應(yīng)主要集中于房產(chǎn)，其中可以免稅的房產(chǎn)主要限于：規(guī)定面積以內(nèi)居民首套自住型房產(chǎn)；國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；以及法律確定的其他特殊房產(chǎn)。

　　從納稅人權(quán)利保護(hù)角度看，國(guó)家征稅必須有限度，不能侵犯納稅人的基本生存權(quán)。同時(shí)，物業(yè)稅應(yīng)著眼于稅源的穩(wěn)定性和可靠性，應(yīng)顧及納稅水平與收入水平、稅負(fù)能力的對(duì)稱性。以納稅能力來(lái)衡量，經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)與純消費(fèi)性的居民自住房產(chǎn)性質(zhì)是完全不同的，前者有收入來(lái)源，后者則屬于純支出，在房產(chǎn)升值的情形下，自住房產(chǎn)并不能變現(xiàn)其增值部分。因此，地方政府可以根據(jù)法律授權(quán)，結(jié)合本地居民平均住房情況確定當(dāng)?shù)孛舛惖木用袷滋鬃宰⌒头慨a(chǎn)面積。對(duì)于家庭人均收入低于當(dāng)?shù)仄骄�生活水平的，或者由于不可抗力造成房地產(chǎn)毀損的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)可以實(shí)行減免。

　　很多人擔(dān)心，物業(yè)稅的推出會(huì)增加業(yè)主的稅收負(fù)擔(dān)。對(duì)高比例負(fù)債購(gòu)房者而言，原本是財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的物業(yè)稅甚至將異化成為一種債務(wù)稅。這種擔(dān)心，實(shí)際上屬于《物業(yè)稅法》頒行后新、舊稅法如何協(xié)調(diào)的問(wèn)題。對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主而言，如果不加區(qū)別地一律按新法征稅，則顯然屬于重復(fù)征稅，會(huì)造成新、老業(yè)主之間的顯失公平。這不但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展不利，而且對(duì)社會(huì)穩(wěn)定也不利。應(yīng)該說(shuō)，過(guò)渡時(shí)期不同納稅人的稅負(fù)安排是物業(yè)稅開(kāi)征所面臨的最大難題，而解決這一難題的根本在于區(qū)別對(duì)待，統(tǒng)籌規(guī)劃。立法中，我們既應(yīng)注意對(duì)按照現(xiàn)行稅制已繳納各種房地產(chǎn)稅費(fèi)的老業(yè)主和新法施行后要統(tǒng)一繳納物業(yè)稅的新業(yè)主進(jìn)行區(qū)別，并對(duì)老房和新房采取不同的稅率和征稅方法。也應(yīng)合理安排比較靈活的稅收優(yōu)惠措施，如對(duì)首套自住型業(yè)主免稅，對(duì)城鎮(zhèn)低收入者和農(nóng)民按一定標(biāo)準(zhǔn)給予減免優(yōu)惠，從而使不同的納稅人稅收負(fù)擔(dān)趨向公平。