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　　空穴來風(fēng)未必?zé)o因。上海市住房保障和房屋管理局日前發(fā)布一則對(duì)外公告稱，在房產(chǎn)保有階段征稅中，要經(jīng)國家層面定，地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好，“如果有關(guān)部門正在做一些研究也是完全正常的”。其言下之意頗顯微妙。

　　內(nèi)部籌措初現(xiàn)端倪

　　本報(bào)記者從各方了解到，在房產(chǎn)保有稅的方案討論過程中，作為“技術(shù)”支持的上海市房管局，本周早些時(shí)候曾與部分專家座談?wù){(diào)研有關(guān)保有稅開征的問題。在此之前，還召開過多家房企參與的內(nèi)部研討。

　　不過，與會(huì)的專家與開發(fā)商均向記者表示，至今沒有看到政府在保有稅制定方向上做出決定。知情人士稱，相關(guān)部門對(duì)如何實(shí)行征稅，以及是否應(yīng)該征稅等方面仍顯得矛盾重重�！罢魇罩亓耍瑩�(dān)心房?jī)r(jià)下跌；輕了，又沒有效果�！�

　　上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)分析師回建強(qiáng)認(rèn)為，從稅種的針對(duì)方向來看，目前的關(guān)注焦點(diǎn)房產(chǎn)保有稅其實(shí)可算作是物業(yè)稅的過渡。他指出，不排除未來出現(xiàn)物業(yè)稅的可能性，但關(guān)鍵是如何合并現(xiàn)有稅種，從而使老百姓的綜合稅負(fù)無須大幅提升。而房?jī)r(jià)是否會(huì)遭到打壓則是其次考慮的問題�！叭绻�不合并目前的房產(chǎn)稅、土地稅等現(xiàn)有房產(chǎn)稅種就開征保有稅，肯定是不合理的�！�

　　這一觀點(diǎn)與上海財(cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部流傳的說法有所印證。據(jù)上海市財(cái)政局內(nèi)部人士透露，無論將要開征什么新稅種，最重要的前提條件是不能增加中等收入及以下家庭的負(fù)擔(dān)。即便如此，保有稅可能開征的消息還是對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了一些微妙的影響�；亟◤�(qiáng)告訴記者，幾天前他曾在一個(gè)針對(duì)投資者的小型論壇上討論過關(guān)于保有稅開征的問題，“投資者明顯對(duì)保有稅的開征心存忌憚”。

　　稅基人均面積成焦點(diǎn)所在

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，稅基標(biāo)準(zhǔn)的制定，是當(dāng)前征收房產(chǎn)保有稅的重要關(guān)鍵因素�！岸惢鶚�(biāo)準(zhǔn)包括了城市（區(qū)域）的基準(zhǔn)地價(jià)和建筑物重置價(jià)格，而這種稅基標(biāo)準(zhǔn)又必須以稅基評(píng)估為前提和依據(jù)�！闭�因此，建立起一個(gè)完整、權(quán)威的房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)制是首要的。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任丁健指出，通常來說，不動(dòng)產(chǎn)方面的稅種可分為流通階段及保有階段。在保有階段征收的稅種，物業(yè)價(jià)值的衡量十分重要�！叭绻�缺乏最早的價(jià)值底賬參考，在價(jià)值評(píng)估中會(huì)形成一定難度�！�

　　漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡認(rèn)為，目前從國內(nèi)保有稅的研究方向來看，可能會(huì)有三種傾向，首先是“從價(jià)原則”，即持有房產(chǎn)在一定價(jià)位以上進(jìn)行實(shí)際征稅；其次為“從量原則”，即持有房產(chǎn)按照人均面積的一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收。最后他指出，綜合計(jì)量原則同樣可以作為準(zhǔn)則之一，也就是在充分考慮持有人的具體情況下進(jìn)行征收。而最為重要的是，施宏叡提出，重點(diǎn)監(jiān)控名下?lián)碛卸嗵追慨a(chǎn)且高價(jià)房產(chǎn)的這部分人群。

　　回建強(qiáng)在對(duì)于人均面積的核算方面持有相同觀點(diǎn)，他指出，保有稅應(yīng)該設(shè)定一個(gè)人均免稅面積線，高于該面積的部分就要交稅�！鞍凑占彝�為單位，計(jì)算所有人名下的住宅面積�！彼�同時(shí)表示，保有稅的稅基，前期可按購房發(fā)票價(jià)進(jìn)行計(jì)算；后期，或許等待物業(yè)稅出臺(tái)之后即可按評(píng)估價(jià)進(jìn)行計(jì)算。按照他的觀點(diǎn)，“稅率應(yīng)該在1%~1.5%左右”。

　　如果按1.5%的稅率計(jì)算，總價(jià)100萬的房子，每年需要繳納1.5萬元的保有稅�！霸谏虾＃�100萬總價(jià)的房子，一年的房租也就1萬多點(diǎn)吧，所以保有稅的開征對(duì)持有者有什么好處呢？”回建強(qiáng)表示，房?jī)r(jià)只有在資金推動(dòng)下才能漲，如果投資、投機(jī)者撤掉資金，對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力度將減小，“這樣就形成一個(gè)傳導(dǎo)鏈。不過，對(duì)上海而言，剛性需求的量很大，即便沒有投資，房?jī)r(jià)也不會(huì)大幅下降”。

　　據(jù)了解，在日本，第三套房要被征收30%以上的物業(yè)稅。不久前，回建強(qiáng)也曾和日本瑞穗研究所的人交流，“他們都很奇怪中國為什么給購買商品房的人提供稅費(fèi)優(yōu)惠�！�