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吁請取消二手房交易稅收優(yōu)惠政策
核心提示:
來源:新華網(wǎng)  日期:2010-4-13
    上周二,我們在《上海證券報》發(fā)表了《吁請嚴(yán)征土地增值稅遏制新一輪樓市瘋狂》的文章,提出土地增值稅包含了調(diào)控市場和調(diào)節(jié)收入分配的雙重目標(biāo),嚴(yán)征土地增值稅是一個有效的政策利器;诋(dāng)前樓市投機(jī)色彩濃厚、二手房炒作明顯的特點,今天我們還想對稅收調(diào)控政策提一個可能更周密、更具針對性的建議:吁請政府取消二手房交易的稅收優(yōu)惠政策,以壓縮投機(jī)性炒房的利潤空間來有效地遏制二手房炒作。
  中國樓市近年屢屢失控的根本原因是供需失衡,這是毫無疑問的,但囤地、炒房等投機(jī)行為無疑又是導(dǎo)致樓市亂象的直接導(dǎo)火索。據(jù)報道,上海、北京、三亞等房地產(chǎn)一線城市,一手房的購買者中,投資性購房已占了40%至50%,這足以表明中國住房已嚴(yán)重偏離居住本質(zhì),而房屋熱賣也嚴(yán)重淪為投機(jī)性購買。另據(jù)國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國660個城市的調(diào)查,發(fā)現(xiàn)有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。以每套住宅平均100平方米計算,65.4億平方米的空置商品房相當(dāng)于2009年住宅竣工面積的11.3倍,相當(dāng)于2009年住宅銷售面積的7.7倍,可見當(dāng)前住房空置率遠(yuǎn)比想像的要嚴(yán)重得多。
  但住房畢竟是不同于一般商品的民生消費(fèi)品,住房的本質(zhì)屬性應(yīng)是消費(fèi)品為主,而不是投資品,更不能淪為投機(jī)品。任何國家,任何地區(qū)都不能容忍,也承受不起“買房如買白菜”、“買房如搶房”這種近似瘋狂式的炒房狂潮所帶來的巨大金融風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險以及社會風(fēng)險。日本、我國香港與海南等歷史上暴發(fā)的房地產(chǎn)泡沫教訓(xùn)也無數(shù)次地提醒人們,當(dāng)房地產(chǎn)市場成為全民投資者的樂園時,噩夢其實已經(jīng)離我們不遠(yuǎn)了。
  全面理順中國房地產(chǎn)市場的長期政策的關(guān)鍵是要靠土地制度變革以及國民收入分配的公平化,但近期的調(diào)控亦需堅決果斷,且要以金融政策和稅收政策為主。充分發(fā)揮稅收杠杠作用以調(diào)控房地產(chǎn)市場是一個重要方向。近年來,推行物業(yè)稅呼聲已久,征收房地產(chǎn)保有稅近日也有提議。但物業(yè)稅改革還面臨立法、房屋登記、房產(chǎn)評估等一時難以解決的技術(shù)性問題,另外,近日傳聞房地產(chǎn)保有稅率擬為1.2%至1.5%,這樣的征稅力度,相比于炒房一年幾十萬,甚至幾百萬的“天上掉餡餅”式的暴利,其對于抑制投機(jī)是否真有實效,非常值得懷疑。
  全面權(quán)衡之下,我們以為,對付投資性購房,尤其是投機(jī)性炒房,眼下最有效的方法,除我們上周論及的嚴(yán)征土地增值稅以打掉囤地行為及相關(guān)的房價上漲預(yù)期外,是要盡快取消二手房交易稅收優(yōu)惠。
  按我國現(xiàn)行稅收政策,二手房交易過程中需要對賣方征收的主要稅種有土地增值稅、營業(yè)稅和個人所得稅。如果是投資性尤其是投機(jī)性住宅的轉(zhuǎn)讓,理論上稅負(fù)還是很重的。但實際上,我國大部分地方一直以來執(zhí)行的是二手房交易優(yōu)惠稅率(或稱簡易稅率),即按房屋差額的5.5%(包括城建稅和教育費(fèi)附加)征收營業(yè)稅;按房屋交易額的1%征收個人所得稅;按房屋交易額的1%征收土地增值稅(普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征)。而從2006年開始對非普通住宅實際征收的土地增值稅,執(zhí)行不滿兩年,卻由于金融危機(jī)的到來,連1%的稅率也被免征了。加上為少繳稅款而特地簽訂的二手房交易“陰陽合同”的作祟,二手房交易的實際稅負(fù)大多還不到房價總額的2%。以北京著名的世紀(jì)城小區(qū)為例,二手房實際成交價格早已超過每平方米3萬,而稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的最低指導(dǎo)價才9000多,所以在中介的指導(dǎo)下,“陰陽合同”中的二手房成交價都變成了一萬左右。如此,還怎么能指望這種“名存實亡”、“高名義稅負(fù)低實際稅負(fù)”的二手房稅收政策來調(diào)控投資性或投機(jī)性購房需求呢!
  以一套100萬購進(jìn)、兩年后200萬賣出的二手房為例,現(xiàn)在實際繳稅不到4萬元,如果取消稅收優(yōu)惠后,將需要上交二手房稅收約50萬,即炒房利潤的50%左右需要繳稅。加上購房的資金成本、銀行按揭的利息支出,以及炒房的風(fēng)險,差不多可以直接令炒房者無利可圖。這樣,多占的住房可望釋放出來,樓市供求格局有可能完全改觀。
  二手房交易稅收政策調(diào)整的效果取決于兩個關(guān)鍵因素:一是既要打擊投資性購房,尤其是投機(jī)性購房,也要照顧改善性買房需要。因此,在技術(shù)層面上應(yīng)實行差別性稅收政策;二是必須調(diào)整二手房指導(dǎo)價的制定和發(fā)布機(jī)制,讓最低指導(dǎo)價緊跟市場價,杜絕“陰陽合同”的存在空間。
  相比開征并啟動新的“物業(yè)稅”,我們的建議是,其實不需要制定新的稅收政策,只需要調(diào)整和完善現(xiàn)有的稅收政策即可。從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角來看,二手房交易中的稅收更應(yīng)視為一種相機(jī)抉擇政策,可根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化靈活選擇征收或停征,因此,當(dāng)前需要的是決策的迅速和果斷,而要堅決避免陷于爭吵不休以及缺乏實效的政策泡沫而貽誤時機(jī)。在實際執(zhí)行過程中,可以給予一定的緩沖期,也可以分步逐漸實施,從而發(fā)揮出“信號調(diào)控”的效果! 
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