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來源:新華網 日期:2010-4-13 |
上周二,我們在《上海證券報》發(fā)表了《吁請嚴征土地增值稅遏制新一輪樓市瘋狂》的文章,提出土地增值稅包含了調控市場和調節(jié)收入分配的雙重目標,嚴征土地增值稅是一個有效的政策利器。基于當前樓市投機色彩濃厚、二手房炒作明顯的特點,今天我們還想對稅收調控政策提一個可能更周密、更具針對性的建議:吁請政府取消二手房交易的稅收優(yōu)惠政策,以壓縮投機性炒房的利潤空間來有效地遏制二手房炒作。 中國樓市近年屢屢失控的根本原因是供需失衡,這是毫無疑問的,但囤地、炒房等投機行為無疑又是導致樓市亂象的直接導火索。據報道,上海、北京、三亞等房地產一線城市,一手房的購買者中,投資性購房已占了40%至50%,這足以表明中國住房已嚴重偏離居住本質,而房屋熱賣也嚴重淪為投機性購買。另據國家電網利用智能網絡在全國660個城市的調查,發(fā)現(xiàn)有6540萬套住宅電表讀數連續(xù)6個月為零。以每套住宅平均100平方米計算,65.4億平方米的空置商品房相當于2009年住宅竣工面積的11.3倍,相當于2009年住宅銷售面積的7.7倍,可見當前住房空置率遠比想像的要嚴重得多。 但住房畢竟是不同于一般商品的民生消費品,住房的本質屬性應是消費品為主,而不是投資品,更不能淪為投機品。任何國家,任何地區(qū)都不能容忍,也承受不起“買房如買白菜”、“買房如搶房”這種近似瘋狂式的炒房狂潮所帶來的巨大金融風險、經濟風險以及社會風險。日本、我國香港與海南等歷史上暴發(fā)的房地產泡沫教訓也無數次地提醒人們,當房地產市場成為全民投資者的樂園時,噩夢其實已經離我們不遠了。 全面理順中國房地產市場的長期政策的關鍵是要靠土地制度變革以及國民收入分配的公平化,但近期的調控亦需堅決果斷,且要以金融政策和稅收政策為主。充分發(fā)揮稅收杠杠作用以調控房地產市場是一個重要方向。近年來,推行物業(yè)稅呼聲已久,征收房地產保有稅近日也有提議。但物業(yè)稅改革還面臨立法、房屋登記、房產評估等一時難以解決的技術性問題,另外,近日傳聞房地產保有稅率擬為1.2%至1.5%,這樣的征稅力度,相比于炒房一年幾十萬,甚至幾百萬的“天上掉餡餅”式的暴利,其對于抑制投機是否真有實效,非常值得懷疑。 全面權衡之下,我們以為,對付投資性購房,尤其是投機性炒房,眼下最有效的方法,除我們上周論及的嚴征土地增值稅以打掉囤地行為及相關的房價上漲預期外,是要盡快取消二手房交易稅收優(yōu)惠。 按我國現(xiàn)行稅收政策,二手房交易過程中需要對賣方征收的主要稅種有土地增值稅、營業(yè)稅和個人所得稅。如果是投資性尤其是投機性住宅的轉讓,理論上稅負還是很重的。但實際上,我國大部分地方一直以來執(zhí)行的是二手房交易優(yōu)惠稅率(或稱簡易稅率),即按房屋差額的5.5%(包括城建稅和教育費附加)征收營業(yè)稅;按房屋交易額的1%征收個人所得稅;按房屋交易額的1%征收土地增值稅(普通標準住宅免征)。而從2006年開始對非普通住宅實際征收的土地增值稅,執(zhí)行不滿兩年,卻由于金融危機的到來,連1%的稅率也被免征了。加上為少繳稅款而特地簽訂的二手房交易“陰陽合同”的作祟,二手房交易的實際稅負大多還不到房價總額的2%。以北京著名的世紀城小區(qū)為例,二手房實際成交價格早已超過每平方米3萬,而稅務機關規(guī)定的最低指導價才9000多,所以在中介的指導下,“陰陽合同”中的二手房成交價都變成了一萬左右。如此,還怎么能指望這種“名存實亡”、“高名義稅負低實際稅負”的二手房稅收政策來調控投資性或投機性購房需求呢! 以一套100萬購進、兩年后200萬賣出的二手房為例,現(xiàn)在實際繳稅不到4萬元,如果取消稅收優(yōu)惠后,將需要上交二手房稅收約50萬,即炒房利潤的50%左右需要繳稅。加上購房的資金成本、銀行按揭的利息支出,以及炒房的風險,差不多可以直接令炒房者無利可圖。這樣,多占的住房可望釋放出來,樓市供求格局有可能完全改觀。 二手房交易稅收政策調整的效果取決于兩個關鍵因素:一是既要打擊投資性購房,尤其是投機性購房,也要照顧改善性買房需要。因此,在技術層面上應實行差別性稅收政策;二是必須調整二手房指導價的制定和發(fā)布機制,讓最低指導價緊跟市場價,杜絕“陰陽合同”的存在空間。 相比開征并啟動新的“物業(yè)稅”,我們的建議是,其實不需要制定新的稅收政策,只需要調整和完善現(xiàn)有的稅收政策即可。從經濟學視角來看,二手房交易中的稅收更應視為一種相機抉擇政策,可根據房地產市場的變化靈活選擇征收或停征,因此,當前需要的是決策的迅速和果斷,而要堅決避免陷于爭吵不休以及缺乏實效的政策泡沫而貽誤時機。在實際執(zhí)行過程中,可以給予一定的緩沖期,也可以分步逐漸實施,從而發(fā)揮出“信號調控”的效果! |
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