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　　在市場(chǎng)熱議的房地產(chǎn)保有稅尚無定論的情況下，稅務(wù)部門對(duì)開發(fā)商的稅收征管正悄然收緊。

　　據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解，年初以來，多個(gè)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)已開始加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度。這被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段。

　　從河南、廣西、上海、廈門等地稅務(wù)部門出臺(tái)的文件來看，強(qiáng)化的具體措施包括提高預(yù)征率、將核定征收改為查賬征收，以及比以往更嚴(yán)格地要求企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行土地增值稅的清算等。

　　預(yù)征率上調(diào)

　　土地增值稅的功能是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)增值征稅，以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。

　　從1994年開始，稅務(wù)總局規(guī)定按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收土地增值稅。即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。

　　不過在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于開發(fā)企業(yè)的成本核算存在較大的技術(shù)難題，同時(shí)沒有嚴(yán)格的征繳時(shí)限，土地增值稅一直采取預(yù)征的權(quán)宜之計(jì)，大部分地區(qū)按預(yù)售商品房收入的1%到2%的比例征收。

　　提高預(yù)征率成為此次各地加強(qiáng)征管的重要內(nèi)容之一。比如，廣西地稅局在2月末發(fā)文要求，從2010年3月1日起調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，普通住宅按0.5%的預(yù)征率預(yù)征，非普通住宅的預(yù)征率提高一倍，按2%～3%預(yù)征。

　　河南省地稅局近日下發(fā)文件也明確規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅預(yù)征率為1.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅為3.5%；除前述兩種情況以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為4.5%。

　　除了上調(diào)預(yù)征率，河南省地稅局還要求，所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納稅人自該通知執(zhí)行之日起，一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規(guī)定自行清算，并結(jié)清稅款。

　　清算“風(fēng)暴”

　　如果說預(yù)征率上調(diào)對(duì)開發(fā)企業(yè)來說還不構(gòu)成多大影響的話，清算土地增值稅則可能對(duì)他們?cè)斐奢^大沖擊。

　　此前土地增值稅繳納一般是按一個(gè)預(yù)征的比例在銷售房屋時(shí)同流轉(zhuǎn)稅一起繳納，等到項(xiàng)目開發(fā)符合清算條件時(shí)再進(jìn)行清算。而由于土地增值稅稅率較高，以前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取分期開發(fā)、保留尾盤以及各種財(cái)務(wù)手段拖延和逃避清算。

　　國(guó)家稅務(wù)總局2007年初發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，徹底改變了土地增值稅清算條件，規(guī)定已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；以及取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的都必須進(jìn)行土地增值稅清算。

　　但其后由于金融危機(jī)，該要求并未得到很好落實(shí)。華稅律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人劉天永個(gè)人認(rèn)為，以北京為例，數(shù)百家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，完成了土地增值稅清算的企業(yè)可能不到1%。

　　而此次河南、廣西等地再度強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)土地增值稅的清算。河南省地稅局規(guī)定，對(duì)于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因賬簿資料不齊全，或者賬簿資料混亂以及符合清算條件但未按規(guī)定清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的，按核定征收率8%征收土地增值稅。

　　上海、廈門、海南等地也加強(qiáng)了土地增值稅的清算。其中上海市地稅局在今年1月份下發(fā)文件，對(duì)符合銷售面積超過85%以上等條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

　　此次土地增值稅的清算是否會(huì)和上次一樣無疾而終？劉天永在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，在房地產(chǎn)泡沫日益明顯，同時(shí)面臨完成財(cái)政收入任務(wù)的情況下，財(cái)稅部門此次有可能“將清算進(jìn)行到底”。