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　　《辦法》所稱土地增值稅清算（下稱“清算”），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（下稱“納稅人”）在符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

　　《辦法》提到，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　符合上述條件的納稅人應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，也可自愿委托符合資質(zhì)的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算鑒證。納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料包括：廈門市土地增值稅納稅申報(bào)表及《收入和扣除項(xiàng)目明細(xì)表（按年度統(tǒng)計(jì)）》、《收入和扣除項(xiàng)目明細(xì)表（按年度統(tǒng)計(jì)）》。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證和契稅完稅憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與清算有關(guān)的資料。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

　　《辦法》同時(shí)明確了非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定問題。納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　納稅人應(yīng)準(zhǔn)確核算取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，準(zhǔn)予扣除。對(duì)納稅人逾期開發(fā)補(bǔ)繳的土地出讓金，允許計(jì)入為取得土地使用權(quán)所支付的款項(xiàng)，準(zhǔn)予扣除，但納稅人繳納的土地閑置費(fèi)、滯納金和罰款不得扣除。同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)按合理、合規(guī)的方法分?jǐn)偼恋爻杀�，�?zhǔn)確計(jì)算各項(xiàng)目所占的土地面積和土地成本。納稅人應(yīng)準(zhǔn)確核算取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)與拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證相對(duì)應(yīng)且已實(shí)際發(fā)生。對(duì)納稅人無償或以較優(yōu)惠價(jià)格歸還給搬遷戶的，應(yīng)視同銷售計(jì)算其收入。對(duì)等面積安置部分，其收入按安置房的價(jià)格計(jì)算，具體金額包含重置價(jià)和補(bǔ)差價(jià)。對(duì)于回遷房的開發(fā)成本按等面積安置部分確認(rèn)的收入為扣除額。納稅人采取異地安置的，異地安置的房屋價(jià)值按廈門市政府公布的當(dāng)年安置房?jī)r(jià)格視同貨幣安置計(jì)入開發(fā)成本。貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據(jù)計(jì)入開發(fā)成本。

　　納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。另納稅人銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不得作為加計(jì)扣除的基數(shù)。代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

　　土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的（下稱清算后再轉(zhuǎn)讓），納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算：?jiǎn)挝唤ㄖ�面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

　　土地增值稅清算后收取的清算時(shí)已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補(bǔ)面積差款項(xiàng)直接作為增值額，按清算時(shí)確定的適用稅率計(jì)算繳納土地增值稅。納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)按月區(qū)分普通住宅和非普通住宅分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天；對(duì)于對(duì)采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。在簽訂合同時(shí)，可按合同約定的銷售額按《辦法》計(jì)算增值額、增值率和應(yīng)納土地增值稅，再根據(jù)各期收入占銷售額的比重分期申報(bào)繳納土地增值稅。