| 全國(guó)“兩會(huì)”臨近,房地產(chǎn)調(diào)控是否還有“新手”成為炙手可熱的話題。
答案是肯定的。
2月25日,《華夏時(shí)報(bào)》記者從國(guó)家稅務(wù)總局行為稅司處了解到的消息是,物業(yè)稅開(kāi)征將會(huì)是今年“兩會(huì)”上討論的重點(diǎn),而總局關(guān)于物業(yè)稅開(kāi)征的具體方案已經(jīng)提交。按照目前決策層的征稅思路,物業(yè)稅將按照房屋面積,對(duì)超出基點(diǎn)面積的部分進(jìn)行征收,基點(diǎn)面積內(nèi)的部分免征。
該司人士向記者透露,目前稅務(wù)總局正在擬定的物業(yè)稅實(shí)施方案,將以目前某個(gè)省區(qū)市正在進(jìn)行的物業(yè)稅模擬征稅方案為“藍(lán)本”,綜合其他各試點(diǎn)城市模擬方案經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行制定。按照計(jì)劃,物業(yè)稅相關(guān)議題和擬定方案將被人大代表提交至今年“兩會(huì)”討論,也有望將物業(yè)稅開(kāi)征編入十二五規(guī)劃。
對(duì)于物業(yè)稅究竟何時(shí)開(kāi)征,何處試點(diǎn)的猜測(cè),一年多以來(lái)都是傳聞紛紛,此前本報(bào)也曾對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行過(guò)報(bào)道,而據(jù)本報(bào)記者近日剛剛從住建部一高層人士處得到的確切說(shuō)法是:鑒于目前房?jī)r(jià)居高不下的市場(chǎng)狀況,今年年底前有望在深圳、北京等城市針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。
這一結(jié)果與市場(chǎng)預(yù)期基本相符。對(duì)此,多位接受采訪的業(yè)內(nèi)專家都表示,開(kāi)征物業(yè)稅不管是對(duì)開(kāi)發(fā)商還是投資者來(lái)說(shuō),都是成本的增加,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接的影響還體現(xiàn)在對(duì)投機(jī)炒房的遏制,迫使一部分人放棄惡意炒房、囤積房源。
京深商業(yè)地產(chǎn)或年內(nèi)開(kāi)征
面對(duì)高房?jī)r(jià)帶來(lái)的政策調(diào)控壓力,今年的全國(guó)“兩會(huì)”無(wú)疑讓各方都有所期待�！芭飸魠^(qū)共建”、“物業(yè)稅開(kāi)征”、“限制房地產(chǎn)企業(yè)融資”等多項(xiàng)議案已經(jīng)送達(dá)全國(guó)“兩會(huì)”提請(qǐng)討論。而被認(rèn)為是打擊炒房的利器——物業(yè)稅能否開(kāi)征,也成為政策調(diào)控高房?jī)r(jià)的最大期待。
對(duì)此,國(guó)家稅務(wù)總局行為稅司一官員明確對(duì)記者表示,物業(yè)稅開(kāi)征將是今年“兩會(huì)”上討論的重點(diǎn),在已經(jīng)提交的物業(yè)稅開(kāi)征具體方案中,對(duì)征稅思路也已經(jīng)基本達(dá)成共識(shí),按照房屋面積征稅,基點(diǎn)內(nèi)免征,基點(diǎn)外征收。
物業(yè)稅主要指的是不動(dòng)產(chǎn)稅,其主體是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款。從2003年5月開(kāi)始,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局分3批,在北京、遼寧、河南、深圳等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開(kāi)展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。
在去年12月底舉行的2009中國(guó)財(cái)稅改革年度論壇上,財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華表示,經(jīng)過(guò)6年多的模擬評(píng)稅試點(diǎn)實(shí)踐,財(cái)稅部門已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù),開(kāi)發(fā)了若干套各具特色的評(píng)稅軟件,按評(píng)估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。
而據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者從住建部一位高層處了解到,鑒于目前房?jī)r(jià)居高不下的市場(chǎng)狀況,今年或?qū)⒃谏钲�、北京等城市針�?duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。
另外,北京市政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓1月底已經(jīng)在北京“兩會(huì)”上提交了物業(yè)稅開(kāi)征提案。他曾告訴本報(bào)記者,北京早在2008年6月就準(zhǔn)備以“房產(chǎn)稅”的名目開(kāi)征物業(yè)稅,但由于奧運(yùn)會(huì)和金融危機(jī)的到來(lái)耽誤了征收計(jì)劃,但“方案是早就成形了的”。
然而,關(guān)于開(kāi)征物業(yè)稅是否能夠起到平抑房?jī)r(jià)的作用,北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示,目前看來(lái),物業(yè)稅主要還是抑制投機(jī)購(gòu)房,而對(duì)房?jī)r(jià)起決定作用的是需求,全國(guó)不少地區(qū)的城市化進(jìn)程才開(kāi)始,住房市場(chǎng)需求很強(qiáng)烈。而物業(yè)稅涉及到眾多方面,目前細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái),具體影響還不能完全確定。
“開(kāi)征物業(yè)稅,面臨的最大矛盾是與現(xiàn)行稅費(fèi)制度的銜接問(wèn)題。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康指出,“這主要體現(xiàn)在土地出讓金的繳納方面�！�
據(jù)了解,目前開(kāi)發(fā)商繳付的土地出讓金實(shí)際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金,開(kāi)發(fā)商把這部分費(fèi)用作為開(kāi)發(fā)成本制定房?jī)r(jià),將其“轉(zhuǎn)嫁”到購(gòu)房者身上。而物業(yè)稅是對(duì)房屋所有者的房產(chǎn)進(jìn)行每年一次的評(píng)價(jià)估值征稅。
正是受這一矛盾的影響,關(guān)于物業(yè)稅的稅基、稅率、房產(chǎn)估值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等具體問(wèn)題目前還在討論議定中,成為征收物業(yè)稅的最大障礙。畢竟,土地出讓金是地方政府的一大財(cái)源,占地方財(cái)政收入的三分之一,甚至是一半以上。如果將土地出讓金列為物業(yè)稅中的一部分分期支付,則難免會(huì)觸動(dòng)地方利益。
高房?jī)r(jià)倒逼地方出新政
高房?jī)r(jià)不僅迫使中央決策層急于尋找解決辦法,也讓地方政府感受到來(lái)自各方的壓力。兩會(huì)前夕,從中央到地方,政策密集出臺(tái)。就在全國(guó)兩會(huì)開(kāi)幕的前十天,北京市的房地產(chǎn)政策發(fā)出了地方收緊樓市的最強(qiáng)音。
2月23日傍晚,一條來(lái)自北京市住建委宣傳處的“有關(guān)促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通稿已發(fā)至公共郵箱,請(qǐng)查收”的短信息發(fā)到《華夏時(shí)報(bào)》記者的手機(jī)上。
這份在傍晚以新聞通稿形式發(fā)布的內(nèi)容即是北京版國(guó)11條,與其他政策的發(fā)布時(shí)間和方式相比略顯低調(diào)。北京版11條從細(xì)節(jié)上規(guī)范和要求了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、二套貸款、住房稅、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等一系列措施,同時(shí)還責(zé)令取消已過(guò)期的優(yōu)惠政策,并恢復(fù)了“限外令”,調(diào)控力度不亞于國(guó)11條。
盡管如此,北京市急于在兩會(huì)期間拋出政策的主動(dòng)行為,還是讓業(yè)內(nèi)各方議論紛紛。多位業(yè)內(nèi)人士表示,從總體看來(lái),北京版11條是“國(guó)十一條”的細(xì)化政策,大致方向還是加大供應(yīng)收縮需求,并無(wú)更新的有針對(duì)性的政策措施。
國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部發(fā)展戰(zhàn)略處處長(zhǎng)高輝清向本報(bào)記者表示:“北京政府選擇在兩會(huì)之前出臺(tái)11條房地產(chǎn)調(diào)控措施,某種程度上暗示了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題已經(jīng)使政府感受到來(lái)自各方的壓力。”
不僅是北京,多個(gè)城市都在兩會(huì)前夕出臺(tái)了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施,內(nèi)容涉及土地市場(chǎng)整頓、房地產(chǎn)信貸等諸多方面。
成都市政府近日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地利用管理工作的緊急通知》,要求對(duì)2008年、2009年所有批而未征、征而未供、供而未用土地進(jìn)行全面清理統(tǒng)計(jì)。南京則在春節(jié)長(zhǎng)假后宣布將個(gè)人住房公積金貸款最高可貸額度由30萬(wàn)元下調(diào)至20萬(wàn)元,同時(shí)暫停發(fā)放二次以上個(gè)人住房公積金貸款。
“由于去年樓市出現(xiàn)過(guò)熱狀況,不少城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。在全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)期間,相關(guān)問(wèn)題可能引發(fā)廣泛關(guān)注。因此,兩會(huì)召開(kāi)前夕,地方政府為房地產(chǎn)調(diào)控定基調(diào)、出措施,是可以理解的�！笨硕�(中國(guó))研究中心首席研究員陳嘯天直言不諱。
政策調(diào)控轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商
盡管地方政府開(kāi)始在“兩會(huì)”前夕拋出房地產(chǎn)政策,做出調(diào)控姿態(tài),而物業(yè)稅等調(diào)控殺手锏也作為“兩會(huì)”提案上報(bào),但政策能否有長(zhǎng)期效果仍存疑問(wèn)。
北京一置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁向本報(bào)記者表示,目前一系列新政的出臺(tái)在短時(shí)間內(nèi)會(huì)起到平衡作用甚至是震懾作用,但眼前的措施遠(yuǎn)不足以解決房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高攀的局面。在“兩會(huì)”的關(guān)口急切出臺(tái)措施和政策,決策層可能是希望看到階段性的調(diào)控成績(jī),緩解輿論壓力。
實(shí)際上,面對(duì)調(diào)控政策排浪式的頻繁出臺(tái),各地樓市在近期都或多或少地受到影響,出現(xiàn)了前所未有的冷清。
記者根據(jù)北京市房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),春節(jié)長(zhǎng)假之后的五個(gè)工作日中(2月20日-24日),北京住宅(期房和現(xiàn)房)日均網(wǎng)上簽約量?jī)H為130套,比2009年同期下降了66%。而1月份,北京平均每日僅期房的簽約套數(shù)就為282套。
另外,北京部分地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng),一些主打小戶型的樓盤競(jìng)相以低價(jià)開(kāi)盤,吸引購(gòu)買力。而上海、深圳等一線城市也陸續(xù)出現(xiàn)樓盤促銷的場(chǎng)景,部分城市房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。
長(zhǎng)假前夕,銀監(jiān)會(huì)要求信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。這對(duì)于嚴(yán)重依賴資金供給的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,意味著房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈條上將面臨考驗(yàn)。
對(duì)于政策效果的判定最終還是要看房?jī)r(jià)漲跌。從目前的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看,盡管北京、上海等高房?jī)r(jià)城市中的某些項(xiàng)目出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng),但總體上看,房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)止?jié)q回落的態(tài)勢(shì)。樓市是否會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”,或許還需要決策層再下一劑“猛藥”。
商業(yè)地產(chǎn)年末或開(kāi)征物業(yè)稅 居民基本住宅免征
地王頻現(xiàn)，土地財(cái)政凸顯，國(guó)十一條的大棒高高舉起，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，好像進(jìn)入房?jī)r(jià)越調(diào)越高的怪圈。每當(dāng)房?jī)r(jià)調(diào)控成為熱點(diǎn)，開(kāi)征物業(yè)稅的呼聲就會(huì)再次高漲。
空轉(zhuǎn)已達(dá)七年的物業(yè)稅被戲稱為樓市的終身緋聞，這柄達(dá)摩克里斯之劍到底何時(shí)落下，如何落下？
近日，在北京兩會(huì)期間提交物業(yè)稅開(kāi)征提案的北京市政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓引起廣泛關(guān)注。2月4日，劉桓接受了專訪。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征或在今年末
記者：自2003年5月開(kāi)始，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局陸續(xù)在北京、深圳等十個(gè)省市開(kāi)展物業(yè)稅模擬征收試點(diǎn)工作（即所謂“空轉(zhuǎn)”）。您覺(jué)得遲遲不能出臺(tái)的障礙在哪里？近期政策方面的進(jìn)展如何？
劉桓：物業(yè)稅進(jìn)入探索已經(jīng)是第七個(gè)年頭了，2008年一度傳出即將開(kāi)征的消息，當(dāng)時(shí)報(bào)道很多，但因隨后襲來(lái)的國(guó)際金融危機(jī)而被擱置。目前稅收方案方面的試點(diǎn)工作已經(jīng)趨于成熟，影響政策進(jìn)程的主要是決策層對(duì)時(shí)機(jī)的考慮，擔(dān)心給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的動(dòng)蕩。
其實(shí)拖得越久越是騎虎難下，泡沫如果存在，早破比晚破的損失小�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)一路走高，對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅呼聲很高。
據(jù)我所知物業(yè)稅尚未列入今年全國(guó)人大的議程中，但是也有可能增補(bǔ)進(jìn)入。物業(yè)稅“十一五”期間就說(shuō)要征，現(xiàn)在看來(lái)可能會(huì)在“十二五”期間從一些條件成熟的大城市開(kāi)始試行。上如果進(jìn)展快得話，物業(yè)稅的第一階段——對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收，在今年年末開(kāi)始也是可能的。
居民基本住宅免征物業(yè)稅
記者：關(guān)于物業(yè)稅，老百姓普遍擔(dān)心開(kāi)征后生活成本上升，房子買不起更住不起，情況會(huì)變成如此嗎？您說(shuō)過(guò)要對(duì)豪宅征物業(yè)稅，什么樣的住宅算是豪宅呢？
劉桓：盡管各地試點(diǎn)方案有所不同，但居民自住房在所有方案中都在免征范圍�；咀≌徽鞫愂菍W(xué)界和業(yè)界的共識(shí)，物業(yè)稅不會(huì)對(duì)普通老百姓的生活帶來(lái)負(fù)擔(dān)。
我個(gè)人建議的征收過(guò)程為漸進(jìn)，先對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征，其后三年對(duì)豪宅開(kāi)征，然后再視情況，在五年左右后將居民的經(jīng)營(yíng)性投資性房產(chǎn)（第二套及以上）納入稅基。所謂豪宅，根據(jù)住建部規(guī)定指容積率小于1且價(jià)格高于所在地平均價(jià)格20%以上的房屋。
記者：那目前您的方案中物業(yè)稅稅率大概為多少，會(huì)帶來(lái)多少稅收收入？對(duì)目前相對(duì)疲軟的商業(yè)地產(chǎn)首先開(kāi)刀，是否會(huì)增加其稅負(fù)而進(jìn)一步推高住宅市場(chǎng)？
劉桓：目前商業(yè)地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的土地使用稅和房地產(chǎn)稅合并后約占房?jī)r(jià)的1%左右，物業(yè)稅的稅率也基本定在這個(gè)范圍。開(kāi)征物業(yè)稅后會(huì)取消這兩項(xiàng)稅收，總的稅收負(fù)擔(dān)并無(wú)大的變化。
在物業(yè)稅征收的第一階段，是一種技術(shù)上對(duì)稅目的調(diào)整合并，推行起來(lái)并不太大困難。物業(yè)稅帶來(lái)的稅收收入將和目前的土地使用稅和房地產(chǎn)稅收入之和大致相當(dāng)。其意義主要是規(guī)范稅制，推出一套基本模式為下一步征收起到示范和修正作用。 |
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物業(yè)稅開(kāi)征方案擬提交兩會(huì):按照房屋面積征稅
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