| ◎主持：
《財經(jīng)國家周刊》記者 王玉光
◎嘉賓：
李明（國家行政學(xué)院學(xué)者、北京大學(xué)-林肯研究院兼職研究員）
曲衛(wèi)東（中國人民大學(xué)土地管理系副教授）
倪紅日（國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員）
倪靜石（江蘇省地方稅務(wù)局副局長）
楊遴杰（浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授）
吳翔華（南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所副所長）
汪暉（浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副教授）
卓安軍（杭州市財政局直屬征收管理局局長）
在當(dāng)前中國，恐怕很難再找出一個稅種，其受關(guān)注的程度能蓋過尚在"空轉(zhuǎn)"之中的物業(yè)稅。盡管何時開征物業(yè)稅尚無定論，但有關(guān)物業(yè)稅開征的日期、方式和稅率卻已流傳出數(shù)十種不同的版本。
如同當(dāng)年個人所得稅的醞釀及出臺經(jīng)歷一樣，在物業(yè)稅的醞釀階段，各種聲音儼然已淹沒了事實(shí)本身。物業(yè)稅究竟距離人們還有多遠(yuǎn)？需要把焦距對準(zhǔn)一系列現(xiàn)實(shí)問題。
《財經(jīng)國家周刊》：目前在研究開征物業(yè)稅的過程中，比較難解決的問題是什么？
曲衛(wèi)東：首先是數(shù)據(jù)獲取。開征物業(yè)稅需要所有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)信息，但目前的不動產(chǎn)登記制度還不能滿足需要。政府各部門之間都是信息孤島，由于各自的利益不愿意共享信息。財產(chǎn)登記制度也不健全，一個家庭到底有幾套房子弄不清楚，使"區(qū)別征稅"缺乏依據(jù)。
其次是利益博弈。一些擁有多套住房的"既得利益集團(tuán)"反對開征物業(yè)稅，設(shè)置了巨大的阻力。
地方政府的阻力也很大。同時，要開征物業(yè)稅這樣一個新的稅種，需要很多的專業(yè)管理人員。香港有900個公務(wù)員編制在管理這個稅，而內(nèi)地政府這些年一直控制乃至縮減公務(wù)員的編制，從組織機(jī)構(gòu)和人力布局上對物業(yè)稅開征還沒有足夠的支撐。
更為重要的是，現(xiàn)在需要把征收房地產(chǎn)稅的法制環(huán)境建立起來，突破產(chǎn)權(quán)和分稅的障礙，這需要中央出臺相關(guān)條例。
倪靜石：物業(yè)稅這幾年一直在"空轉(zhuǎn)"，不能轉(zhuǎn)實(shí)，主要原因之一在法律層面。制度層面不解決，實(shí)質(zhì)進(jìn)展就談不上。
倪紅日：目前就住宅怎么征稅的問題，意見很不統(tǒng)一。比如住宅的免征稅范圍怎么設(shè)定？是按人均住房面積，還是按照房屋套數(shù)、使用性質(zhì)計算，這些問題都還沒有定。
此外應(yīng)該由誰來評稅，是中介評估機(jī)構(gòu)還是稅務(wù)部門，怎么監(jiān)督他的評稅結(jié)果，讓納稅人信服，也存在意見分歧。
將來若要開征物業(yè)稅是要對所有人開征，但存量房與新建房怎么劃斷？也是個問題。
吳翔華：當(dāng)前物業(yè)稅在學(xué)界還存在諸多爭論，而且非常激烈，比如對住宅開征物業(yè)稅會有什么影響？現(xiàn)在的稅和原有稅種是什么關(guān)系？存量房和新建房如何分別征稅？物業(yè)稅是否包含土地出讓金？等等。所以要征收物業(yè)稅，可能不僅涉及對稅收體制的改革，而且還要對整個房地產(chǎn)開發(fā)制度、模式進(jìn)行大調(diào)整。
《財經(jīng)國家周刊》：有觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)稅與土地出讓金、土地增值稅是重復(fù)征收的關(guān)系，這是否也影響了物業(yè)稅的出臺？
楊遴杰：目前中國的城市建設(shè)資金大都是來自于土地拍賣，地方政府一方面已經(jīng)在賣地環(huán)節(jié)收取了土地出讓金超額利潤，另一方面又要來收物業(yè)稅，顯然是不合理的。
曲衛(wèi)東：房地產(chǎn)稅與土地出讓金是兩碼事。不能用物業(yè)稅代替土地出讓金。
李明：在很多征收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的國家和地區(qū)，土地增值稅同樣也存在。比如德國、韓國和中國臺灣等。我的主張是，實(shí)行"數(shù)稅合一"的模式，把原有房地產(chǎn)稅種合并，重新調(diào)整稅基稅率，征收統(tǒng)一的不動產(chǎn)稅。從政策過度的角度來看，這也有利于公眾的接受。
《財經(jīng)國家周刊》：有專家認(rèn)為，物業(yè)稅從法理上難以解釋清楚，物業(yè)稅是財產(chǎn)稅，而人們的房屋只是有70年的使用權(quán)。要么修改法律，要么不征收，這是非此即彼的選擇嗎？
李明：據(jù)我的研究，并不是所有的國家都是在土地完全私有的情況下征收物業(yè)稅的。比如像中國的香港，和內(nèi)地土地使用權(quán)類似，在1997年回歸以前，業(yè)主對土地享有99年的使用權(quán)，也沒有完全的產(chǎn)權(quán)。
征收物業(yè)稅的法理依據(jù)，在于物業(yè)所有人享有了政府提供的公共服務(wù)，由此帶來了物業(yè)的升值，并為此增值部分付費(fèi)（稅）。世界上大多數(shù)國家都是基于這一理論而設(shè)計物業(yè)稅的，有沒有完全的產(chǎn)權(quán)并不是主要的考慮。而且將物業(yè)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的一項(xiàng)稅收，各國模式也不一樣，美國和加拿大是按照財產(chǎn)稅的模式征收，要涉及到房屋產(chǎn)權(quán)問題，英聯(lián)邦國家則是按照租金收入作為稅基的，與產(chǎn)權(quán)沒關(guān)系。
此外，從價值評估的角度來講，70年的使用權(quán)和永久性的使用權(quán)，其稅基計算的結(jié)果是相差無幾的。所以說有沒有土地所有權(quán)，并不影響征收物業(yè)稅。
《財經(jīng)國家周刊》：倘若要開征物業(yè)稅，是不是需要啟動物業(yè)稅立法程序？
李明：這是肯定的。首先應(yīng)該由財政部會同有關(guān)部門提出草案，然后經(jīng)國務(wù)院法制辦審議。這是立法的程序。
其次，物業(yè)稅最后叫不動產(chǎn)稅還是其他什么名字，最終肯定是要對公民財產(chǎn)征稅，所以我想以更高層級的立法出現(xiàn)會更為合適。目前很多稅法均是以"條例"等行政法規(guī)的形式存在的，但涉及利益人群較大的所得稅，是以"法律"形式出現(xiàn)的。
當(dāng)然，初期以國務(wù)院條例的形式出現(xiàn)也可以，但是一定要注意一點(diǎn)，就是各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，所以稅率的決定權(quán)還是要?dú)w于地方。另外稅收的收入也應(yīng)歸于地方，因?yàn)榘凑諊H慣例，物業(yè)稅屬于地方稅種。
《財經(jīng)國家周刊》：物業(yè)稅"空轉(zhuǎn)實(shí)"的突破口在哪里？
李明：對于起步階段，稅制應(yīng)盡量簡化。比如對于存量房和新建房如何征收物業(yè)稅的問題，我認(rèn)為最合理的辦法還是按照價值征收，在評估過程中可對舊房估價相對低一些，新房估高些，這樣自然就能直接反應(yīng)到稅基的設(shè)定上。
此外，還可以按照平方米來征稅。或者比照香港的差餉稅，按照租金的價格征稅。
曲衛(wèi)東：如果要開征物業(yè)稅，首先要對現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種做調(diào)整，該取消的取消，該合并的合并。其次是要加大對物業(yè)稅知識進(jìn)行普及和宣傳，讓老百姓打消物業(yè)稅會增加稅負(fù)的顧慮。
可以假設(shè)一種情況：讓物業(yè)管理公司按照居住面積等收取物業(yè)費(fèi)的辦法，代收物業(yè)稅。但前提是必須測算清楚一座城市各小區(qū)住房的單價，以此為依據(jù)制定相應(yīng)的房地產(chǎn)稅收標(biāo)準(zhǔn)。但問題是，沒有物業(yè)管理公司的小區(qū)，無法這樣收取。所以這一辦法無法實(shí)現(xiàn)公平。
倪紅日：首先對高端住宅開始征稅。比如先對別墅，在多少價值以上的征收物業(yè)稅，然后再逐漸往中下端住宅過度，并設(shè)定免稅范圍。但前提是首先要把物業(yè)的歸屬搞清楚，這就要有一個財產(chǎn)實(shí)名登記系統(tǒng)。
吳翔華：先從非住宅開征：一是鍛煉隊伍，培訓(xùn)評稅人才；二是矛盾和影響會相對較小；三是能對高房價起到威懾作用，"殺雞給猴看"。
汪暉：首先做好基礎(chǔ)工作，第一是確權(quán)，要使每一棟房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰；第二是國家要花大力氣培養(yǎng)一批評估人才。其次是完善稅收制度的細(xì)節(jié)，比如說，能否第一套住房的稅率低一點(diǎn)或者免征，實(shí)行差異化的稅率，就像目前的銀行按揭貸款一樣，可以根據(jù)不同的購房者，發(fā)放不同成數(shù)的貸款。
楊遴杰：先把賣地財政停掉，然后再考慮開征物業(yè)稅。這需要一個大動作，就是土地供應(yīng)體系的全部調(diào)整。
卓安軍：肯定有必要要先搞一次全國性的房屋普查。
《財經(jīng)國家周刊》：開征物業(yè)稅的時機(jī)是否已經(jīng)成熟？
楊遴杰：在現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式?jīng)]有改變的前提下，開征物業(yè)稅時機(jī)還比較"生硬"。
曲衛(wèi)東：且不說目前還不是太好的時機(jī)。即便有了好時機(jī)，解決立法問題，至少需要一兩年的時間。
倪紅日：可能現(xiàn)在矛盾在不斷增加。而另一方面看，矛盾越大，問題解決的可能性就越大。 |
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開征物業(yè)稅的行動曲線 物業(yè)稅立法應(yīng)該如何實(shí)行
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