9日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，就完善促進(jìn)消費提出了8項政策措施。其中市場反響最大的是“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施”。這一政策出臺，市場為什么會反響巨大？這是市場預(yù)料之中，還是預(yù)料之外？當(dāng)然，這一政策的出臺，是出于很多人預(yù)料之外的。因為，在中央經(jīng)濟(jì)工作會議結(jié)束之后，市場對此次會議的房地產(chǎn)方面的解釋是，房地產(chǎn)市場優(yōu)惠政策不會改變，2010年房地產(chǎn)政策仍然會如2009年一樣。特別是房地產(chǎn)開發(fā)商解釋更感覺到如愿以償。
但是，這些解釋只不過是依據(jù)某些個人愿望來解釋的，他們既沒有認(rèn)真理解中央經(jīng)濟(jì)工作會議的精神，也沒有注意早幾天溫家寶總理在上海視察時的講話。溫總理在上海視察時就指出，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，遏制過高的房價是保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。特別是迪拜危機(jī)之后，我相信中央政府對房地產(chǎn)泡沫危害的認(rèn)識應(yīng)該是更加明確了。
既然要遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，遏制高房價，那么應(yīng)該通過什么樣的方式來進(jìn)行？當(dāng)然是通過稅收政策及信貸政策。這點在中央經(jīng)濟(jì)工作會議的公告中已經(jīng)講得很清楚。公告表明，2010年經(jīng)濟(jì)增長要在質(zhì)量上下功夫，而經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量不僅在于經(jīng)濟(jì)效率而且還在于經(jīng)濟(jì)民生性。如果房地產(chǎn)僅是成為賺錢炒作市場，而不是消費的市場，房地產(chǎn)的質(zhì)量與民生從何而來。因此，盡管在公告中十分強調(diào)住房的優(yōu)惠政策不會改變，但是這種優(yōu)惠政策只是優(yōu)惠居民自住性住房購買，而不是優(yōu)惠投資炒作購買。在這點上，公告表明得十分清楚，只不過房地產(chǎn)開發(fā)商沒有注意到，或一些媒體沒有注意到，或是有意忽略了。所以，“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年”，不少人會感覺到十分突然。
為什么政府要出臺政策來調(diào)整當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格，問題就在于一線城市房地產(chǎn)泡沫不僅可能用理論指標(biāo)（如房價收入比、房價租金比、個人按揭貸款月還款比重、國際其他城市實際房價比較）證明，也可用這些城市居民的簡單常識來證明。可以說，北京、上海、深圳、廣州等城市房地產(chǎn)泡沫巨大已是不爭的事實。
而這種房地產(chǎn)泡沫并非像有人所說的只是區(qū)域性或局部性的。因為，從世界的歷史經(jīng)驗來看，除了少數(shù)城市性國家或地區(qū)之外，各個國家的房地產(chǎn)泡沫的破滅永遠(yuǎn)只是局部性的、區(qū)域性的，從來沒有看到一個幅員遼闊的國家其房地產(chǎn)泡沫會同時破滅。房地產(chǎn)泡沫的破滅往往都會從泡沫吹得最大、房地產(chǎn)市場最為脆弱的地方開始。亞洲金融危機(jī)的房地產(chǎn)泡沫破滅是從曼谷開始；美國的房地產(chǎn)泡沫沖擊最大的地方是拉斯維加斯、佛羅里達(dá)等地；最近阿拉伯世界房地產(chǎn)泡沫破滅也是從迪拜世界開始等。既然房地產(chǎn)泡沫只能是區(qū)域性的、局部性的，那么當(dāng)上海、北京、深圳等地房地產(chǎn)泡沫吹得很大時，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫也就不小，因此，我們決不能夠因為房地產(chǎn)泡沫的區(qū)域性或局部性否認(rèn)房地產(chǎn)存在泡沫。既然國內(nèi)房地產(chǎn)市場有泡沫，政府出臺政策來遏制也很正常。
遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫是不是僅用稅收政策就夠了，其實并非如此，更為重要的是信貸政策。那么，為什么這次政府沒有對信貸政策進(jìn)行調(diào)整？問題的關(guān)鍵是，2009年大量的銀行信貸涌入房地產(chǎn)市場，并非是沒有規(guī)定，也不是個人住房按揭貸款全面放開，而2008年131號文件關(guān)于信貸優(yōu)惠的政策同樣是建立在2007年359號文件與452號文件基礎(chǔ)上，同樣要求對第二套以上住房按揭貸款進(jìn)行區(qū)別性對待，即第二套住房個人按揭貸款不能夠享受第一套住房貸款的優(yōu)惠政策。但是，由于國內(nèi)商業(yè)銀行盲目擴(kuò)張，盲目地為了爭奪銀行信貸的市場份額而采取違規(guī)操作，任意放開第二套住房按揭貸款政策，從而使得大量信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使得很多居民紛紛進(jìn)入炒房行列而推高房價。
但是，針對這種情況，在今年6月份，銀監(jiān)會就出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)200959號）的文件，要求各地銀監(jiān)局，對房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)的問題進(jìn)行全面檢查與監(jiān)管。該文件指出，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房價”、“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等問題也開始有所暴露。為了加強信貸管理，切實防范按揭貸款風(fēng)險，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行《通知》規(guī)定。
也就是說，對于遏制當(dāng)前房地產(chǎn)投機(jī)炒作、遏制當(dāng)前高房價，并非僅是當(dāng)前調(diào)整稅收政策，而且住房貸款信貸政策在年中就已經(jīng)有了新部署�，F(xiàn)在的問題是如何監(jiān)督各商業(yè)銀行執(zhí)行與落實。這次住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠終止就是向房地產(chǎn)市場發(fā)出一個十分明確的信號，對于房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作、對于高房價，中央政府早就有明確的規(guī)劃。并且根據(jù)市場的變化而不斷地強化�？梢哉f，如果政府能夠在稅收政策上、在信貸政策上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，就不怕房地產(chǎn)泡沫擠不出來。2010年房地產(chǎn)市場如何發(fā)展大家都在拭目以待，但政府及廣大民眾都不希望中國的房地產(chǎn)泡沫吹大，讓迪拜式的危機(jī)在中國發(fā)生！這是住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠終止透露出最明確的信息。（作者系中國社科院金融研究所研究員）
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住房轉(zhuǎn)讓稅優(yōu)惠終止釋放的信號
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