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　　嘉賓提醒：個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋所取得的收入在繳納個(gè)稅前，可扣除自己承租時(shí)的租金

　　【核心提示】

　　近日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》（本版簡(jiǎn)稱通知），明確了對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得征收個(gè)人所得稅問題。那么，二手房東在什么情況下必須向政府繳納個(gè)人所得稅？轉(zhuǎn)租取得的收入如何在個(gè)稅繳納前扣除？轉(zhuǎn)租人的房屋修繕費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)能夠抵扣應(yīng)納稅金數(shù)的計(jì)算基數(shù)嗎？二手房東的個(gè)稅是怎樣計(jì)算的？等等問題，都是大家應(yīng)該知道的。

　　昨日上午，本報(bào)嘉賓接熱線專題是“關(guān)注房屋轉(zhuǎn)租繳納個(gè)人所得稅問題”，我們邀請(qǐng)的嘉賓是廈門市地稅局稅政二處工作人員陳維，他為大家詳細(xì)答疑釋惑。

　　“二房東”轉(zhuǎn)租房屋時(shí)不要忘了將承租時(shí)支付的租金在個(gè)稅繳納前減除。嘉賓昨日特別提醒說，國(guó)家稅務(wù)總局剛剛發(fā)布的這一通知重申了這一規(guī)定，這意味著靠轉(zhuǎn)租房牟取利潤(rùn)的人，還有可能增加一些稅后利潤(rùn)。通知再次重申，在房產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生的一切租賃行為，只要出租人取得了收入，都必須繳納個(gè)人所得稅。

　　廈門店面多轉(zhuǎn)租

　　嘉賓說，在房屋轉(zhuǎn)租方面，由于我市的房屋住宅租賃市場(chǎng)比較透明，大部分的房屋住宅很少出現(xiàn)轉(zhuǎn)租行為，但是，不少店面是存在轉(zhuǎn)租行為的。來自房產(chǎn)中介方面的信息顯示，店面轉(zhuǎn)租頻繁發(fā)生，按照面積不同，從10多平方米到數(shù)百平方米的店面，每次的轉(zhuǎn)租費(fèi)在3000元到5萬元，好地段店面的轉(zhuǎn)租費(fèi)甚至更多。

　　據(jù)了解，通知出臺(tái)前，不少“二房東”不太清楚所取得的轉(zhuǎn)租差利潤(rùn)中，應(yīng)該如何扣除各種相關(guān)費(fèi)用后再繳納個(gè)稅。因此，一些人在報(bào)稅時(shí)，就可能沒有扣除自己承租時(shí)所繳納的費(fèi)用，這樣，客觀中就可能多繳納了個(gè)人所得稅。

　　扣除一手租賃費(fèi)后再計(jì)稅

　　據(jù)介紹，今年1到10月份，我市申報(bào)的私房租賃收入超過31億元，政府從中征收個(gè)人所得稅超過4000萬元。嘉賓說，此次下發(fā)的通知重申，個(gè)人承租房屋后轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

　　嘉賓說，通知也明確，取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，可以憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)，在計(jì)算個(gè)人所得稅前，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。換句話講就是，“二房東”在繳納轉(zhuǎn)租收入個(gè)稅前，是可以將自己在“一手房東”處繳納的租金進(jìn)行扣除的。

　　物業(yè)管理費(fèi)不能扣除

　　一些轉(zhuǎn)租店面的讀者咨詢，取得轉(zhuǎn)租收入后，可以扣除哪些支出后再計(jì)算個(gè)人所得稅？物業(yè)管理費(fèi)能否列入扣除范圍？

　　嘉賓解釋說，此次通知還重申了房屋轉(zhuǎn)租收入個(gè)人所得稅前扣除有關(guān)費(fèi)用的扣除次序，即“二房東”取得租賃收入后，可以依次扣除財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)（包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅和印花稅）；扣除向出租方支付的租金；扣除由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；扣除法定費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)（即轉(zhuǎn)租收入扣除上述3項(xiàng)后余額不足4000元的，法定費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)為800元；超過4000元的，法定費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)為余額的20%）。

　　嘉賓說，物業(yè)管理費(fèi)是包含在“法定費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)”項(xiàng)目下的，因此，不能再另外扣除。

　　【相關(guān)新聞】　租賃收入未超800元也要辦理涉稅申報(bào)

　　通知實(shí)施后，只要有租賃行為就要繳納個(gè)人所得稅嗎？不少讀者都非常關(guān)心這一問題。嘉賓解答說，政策規(guī)定，不論是“首租”還是“轉(zhuǎn)租”，只要有租賃行為并取得收入的，就要辦理涉稅申報(bào)。換句話講就是，即使私房出租取得的租金收入未超過法定費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)800元，也要辦理繳納個(gè)人所得稅申報(bào)手續(xù)。

　　嘉賓詳細(xì)解釋說，目前私房出租稅收征收一般是根據(jù)納稅人如實(shí)申報(bào)的租賃情況進(jìn)行征收。這種按實(shí)征收稅款計(jì)算稅種包括，營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅和印花稅，以上7項(xiàng)相加，通常稱之為個(gè)人所得稅稅前可以扣除的相關(guān)稅費(fèi)。

　　嘉賓介紹，房屋轉(zhuǎn)租個(gè)人所得稅計(jì)算公式為，個(gè)人所得稅＝�撛伦饨鹗杖耄�相關(guān)稅費(fèi)－支付的承租租金－修繕費(fèi)用可扣除額－費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)�敗�10%。其中需要說明的是，個(gè)人出租房屋所得是按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。另外，個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋所得，在每次（月）取得房屋租賃收入后，應(yīng)先扣除營(yíng)業(yè)稅及附加稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)，之后扣除承租所支付的租金（需向稅務(wù)部門提供有效合法的房屋租賃發(fā)票證明），最后扣除當(dāng)月可扣除的修繕費(fèi)用，之后的余額為應(yīng)納稅所得額。

　　嘉賓說，費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)為應(yīng)納稅所得額4000元以下的，為800元；應(yīng)納稅所得額4000元以上的，為應(yīng)納稅所得額的20%。

　　嘉賓特別說明，其中修繕費(fèi)每月最高可扣除800元，不足800的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除，超過800元的余下部分于次月按上述原則繼續(xù)抵扣。

　　入股房產(chǎn)能算私房出租嗎

　　問：我買了一些店面，并以這些店面投資入股到某家公司。我跟這家公司約定，該公司每個(gè)月支付給我十萬的使用費(fèi)，同時(shí)我不參與該公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也不承擔(dān)該公司的任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。請(qǐng)問這種入股房產(chǎn)能算私房出租嗎？要繳納個(gè)稅嗎？

　　答：算，要繳納個(gè)稅。“私房出租”是指?jìng)�(gè)人將自有房產(chǎn)出租給承租人使用、由出租人向承租人收取租金的行為。租金收入的形式包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他經(jīng)濟(jì)利益收入。

　　有下列情形之一的，政策規(guī)定視同私房出租：

　�。�1）以房產(chǎn)投資入股，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從被投資方取得固定收入的；

　�。�2）以承包、租賃經(jīng)營(yíng)或以其他名義有償提供房屋使用權(quán)的；

　�。�3）利用私有房屋從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)，實(shí)際經(jīng)營(yíng)者非房屋產(chǎn)權(quán)人或其直系親屬的；

　�。�4）除直系親屬外，以各種名義將房屋借給他人居住的。

　　轉(zhuǎn)租部分正在使用的房產(chǎn)要繳納個(gè)稅嗎

　　問：我們夫妻二人2年前租了一大套房子，原來有老人和我們同住，現(xiàn)在老人回老家了，我們就想將空出的這間轉(zhuǎn)租出去減輕點(diǎn)自己租房支付的負(fù)擔(dān)，請(qǐng)問我們的轉(zhuǎn)租收入要繳納個(gè)稅嗎？

　　答：“房屋轉(zhuǎn)租”是指承租人將承租的房屋再出租的行為。租金收入的形式包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他經(jīng)濟(jì)利益收入。你們將租進(jìn)的房產(chǎn)再出租，屬于房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)該繳納個(gè)人所得稅。

　　房屋修繕費(fèi)咋算

　　問：我承租了一套毛坯樓中樓，現(xiàn)在要將該套房子進(jìn)行分割裝修后轉(zhuǎn)租出去，請(qǐng)問我所付出的房屋裝修修繕費(fèi)咋抵繳個(gè)稅前的扣除？

　　答：如果你能提供該出租房的裝修、修繕合同及合法憑證證明，每月最高可在個(gè)稅繳納前扣除800元，裝修費(fèi)用不足800的按實(shí)際裝修、修繕費(fèi)用扣除。超過800元的余下部分，可于次月按上述原則繼續(xù)抵扣。

　　房屋出租稅費(fèi)是咋算的

　　問：我一直搞不懂房屋出租稅費(fèi)是咋算的，能不能給舉個(gè)例子，比如70平方米自有產(chǎn)權(quán)的房子，占地面積是10平方米，租賃價(jià)格是2000元，出租方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)是咋算的？最后是多少？

　　答：出租方每月出租該套房產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括（以下等號(hào)后數(shù)字單位均為元），（1）營(yíng)業(yè)稅：月租金收入×3%，即2000×3%＝60；（2）城建稅：營(yíng)業(yè)稅×（1%或5%或7%）（在市區(qū)的，稅率為7%；在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%；外籍和港澳臺(tái)人員不征），按照在市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算即60×7%＝4.2；（3）教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅×3%（外籍和港澳臺(tái)人員不征），即60×3%＝1.8；（4）地方教育附加：營(yíng)業(yè)稅×1%，即60×1%＝0.6；（5）房產(chǎn)稅：月租金收入×4%，即2000×4%＝80；（6）土地使用稅：每平方米土地年稅額÷12個(gè)月×占地面積，島內(nèi)土地使用稅為每平方米6元，6÷12個(gè)月×10＝5（每月）；（7）印花稅：月租金收入×0.001，即2000×0.001＝2。上述（1）－（7）項(xiàng)合計(jì)稅費(fèi)為：153.6。

　�。�8）個(gè)人所得稅＝（2000－153.6－800）×10%＝104.64。

　　轉(zhuǎn)租方應(yīng)納個(gè)稅是多少

　　問：能不能給舉個(gè)例子，比如島內(nèi)70平方米的房子，租進(jìn)來的價(jià)格是2000元，我給它轉(zhuǎn)租出去獲得的收入是3000元，那么，我應(yīng)該繳納的稅費(fèi)是咋算的？個(gè)稅是多少？

　　答：你每月轉(zhuǎn)租該套房產(chǎn)收入應(yīng)納的稅費(fèi)包含（以下等號(hào)后數(shù)字單位均為元），（1）營(yíng)業(yè)稅：月租金收入×3%，即3000×3%＝90；（2）城建稅：營(yíng)業(yè)稅×7%，即90×7%＝6.3；（3）教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅×3%（外籍和港澳臺(tái)人員不征），即90×3%＝2.7；（4）地方教育附加：營(yíng)業(yè)稅×1%，即90×1%＝0.9；（5）房產(chǎn)稅（轉(zhuǎn)租人不需繳納）；（6）土地使用稅（轉(zhuǎn)租人不需繳納）；（7）印花稅：月租金收入×0.001，即3000×0.001＝3。上述（1）－（7）項(xiàng)合計(jì)稅費(fèi)為102.9。

　　你應(yīng)當(dāng)繳納的個(gè)人所得稅為（3000－102.9－2000－800）×10%＝9.71。