| 買家 高樓價嚇退買家 四成近期不買房
據(jù)搜房網(wǎng)關于“二手房營業(yè)稅倒計時，近期買家是否會購二手房”的一份調(diào)查顯示，有61.39%的買家認為，二手房營業(yè)稅優(yōu)惠對自己很重要，有20.34%的買家認為不重要，有18.27%的買家認為無所謂；在這份調(diào)查中有41.35%買家表示，不會因為優(yōu)惠即將到期而于近期購買二手房。
滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌表示，目前在二手樓市中，買賣雙方對未來樓市的看法存在分歧，仍在繼續(xù)博弈。
雖然按道理來說，營業(yè)稅是由業(yè)主承擔的，但在實際中業(yè)主往往都將營業(yè)稅轉(zhuǎn)移到買方身上。目前，隨著營業(yè)稅進入倒計時，一些有較大意向購買二手房的買家開始蠢蠢欲動。家住廣州白云區(qū)的李小姐上周就在祥景花園購買了一套70多平方米的二手房子，準備用于投資。她在接受記者采訪時表示，自己一直在尋找一套小戶型用于放租，既然遲早要買，就趁著還有優(yōu)惠政策時購買，而且隨著明年地鐵開通，這里一定還會升值，到時二手樓價可能還會上漲。
據(jù)記者了解，手上有一定資金且打算今年購房的買家此時都在積極出手爭取搭上政策優(yōu)惠末班車。當然，目前高企的樓價也令大部分買家望而卻步，將期望寄托在明年。對此，龍斌建議買家，在目前樓價普遍較高且看不清明年樓價的情況下，二手樓買家可選擇一些性價比高的樓盤。據(jù)了解，并不是所有二手樓價都很高，有些二手盤價格也是比較合理的，比如在海珠區(qū)、白云區(qū)等地段還是可以找到性價比高的二手房產(chǎn)品。
賣家 投資客搭末班車 自住者惜售不賣
記者在采訪中了解到，目前，針對營業(yè)稅費減免進入倒計時的情況，業(yè)主持有兩種心態(tài)：一方面，熟知該政策的業(yè)主希望借此機會高價出貨，另一方面，不了解該政策的業(yè)主則持著“可賣可不賣”的心態(tài)。
自住型業(yè)主可賣可不賣
合富置業(yè)專業(yè)人士表示，目前二手市場不少板塊的買家都趨于理性，主要是因為自住型買家回歸主流。另外，不少買家由于對營業(yè)稅費減免進入倒計時的情況并不熟知，因此買家加速入市的情況在國慶黃金周并沒有明顯增加。
據(jù)了解，番禺不少大型社區(qū)盤，如麗江花園和錦繡生態(tài)園的業(yè)主，出于對番禺未來市政利好的信心，都不太急于放盤。而如老城區(qū)的淘金、建設一帶，大戶型單位的業(yè)主自身都不太急于等錢用，通常是要等到符合自身心水的價位才肯放售。合富置業(yè)專業(yè)人士表示，隨著大市企穩(wěn)，之前趕著出貨的業(yè)主也已基本出貨，現(xiàn)在放盤的業(yè)主基本是一種“可賣可不賣”的心理，而且這部分業(yè)主大多看好后市，心態(tài)強硬。
投資客搭末班車高價出貨
也有不少帶有投資目的的業(yè)主表示，目前一手房價正處于上漲期，二手房肯定會跟著繼續(xù)上漲；但由于明年二手房優(yōu)惠政策取消了，將有可能影響二手房的成交量，因此，今年底是以高價出手的好時機。持有4套物業(yè)的姜先生告訴記者，在熟知二手房優(yōu)惠接近尾聲后，擔心到明年又要增加一大筆稅費，因此打算在今年底拋出手中的物業(yè)。
中原地產(chǎn)蔣永華及滿堂紅殷先海表示，進入第四季度，營業(yè)稅減免的末班車效應有望加強，且歷來市民都喜歡買新樓過年，故年底的行情應該不錯，但明年一季度則恐怕會受營業(yè)稅優(yōu)惠取消而影響成交。
盡管買賣雙方心態(tài)各異，有想趕緊出手的，也有猶豫不決的，但對地產(chǎn)中介而言，“營業(yè)稅優(yōu)惠倒計時”則無疑成了一個宣傳法寶。在一些中介行記者清楚地看到，關于營業(yè)稅優(yōu)惠進入倒計時的宣傳海報均貼在顯眼位置。很明顯，中介們都希望能在年底促成更多的買賣交易。
當記者進入一中介行咨詢放盤情況時，中介人員就積極地告訴記者，營業(yè)稅減免優(yōu)惠已進入倒計時了，因為辦理轉(zhuǎn)按揭需要一兩個月的時間，所以現(xiàn)在應馬上放盤，肯定很容易出手。
而另一家中介行的中介人員也同樣拿“營業(yè)稅優(yōu)惠倒計時”做文章，他告訴記者，現(xiàn)在首付能做到2.5成，并且銀行按揭有折扣等，若趕在年底前搭上營業(yè)稅減免優(yōu)惠的末班車，還可省下一大筆費用。
據(jù)記者了解，隨著二手樓營業(yè)稅優(yōu)惠進入倒計時，一些業(yè)主、買家更加頻繁地收到中介的電話或短信，主要都是以營業(yè)稅為突破口向買家、賣家進行游說。
記者調(diào)查
調(diào)查 1
全市逾九成物業(yè)成交價超5000元/平方米
上周末，記者在番禺麗江花園合富分店了解到，近期咨詢二手物業(yè)的購房者逐漸增多。據(jù)銷售人員介紹，近一個月看二手房的人較前幾個月明顯增加了，詢問明年二手房優(yōu)惠政策能否持續(xù)等問題的客戶也日益增多。
在購買二手房意向方面，咨詢高素質(zhì)物業(yè)的客戶占逾六成。據(jù)合富置業(yè)9月成交數(shù)據(jù)顯示，全市的二手價格繼續(xù)保持高位盤整的態(tài)勢，5000～8000元/平方米雖然繼續(xù)成為交投的主力價位段，成交比例在34.3%，但對比8月的37%已有所下降。至于5000元/平方米以下的中低價位二手房則繼續(xù)呈下降趨勢，成交比例已從8月的10%下降到9月的8.2%。在整個市場的高位調(diào)整期，高質(zhì)素物業(yè)成交所占比例繼續(xù)錄得增加的勢頭，其中8000～10000元/平方米的價位段占9月成交比例的23.7%。
據(jù)滿堂紅的成交數(shù)據(jù)顯示，9月廣州二手住宅成交均價環(huán)比再升5.4%，為8996元/平方米，幾近沖破“9字頭”。而受高樓價影響，二手住宅成交宗數(shù)略有減少，高樓價區(qū)域成交受阻較為明顯，中低樓價區(qū)域的成交情況較好。
對此肖文曉認為，今年二手樓市已有新高，明年二手樓價繼續(xù)往上走的可能性不大。有眾多業(yè)內(nèi)人士表示，受優(yōu)惠政策等影響，接下來的兩個月，二手樓市場成交量應該會比較活躍，成交量會穩(wěn)中上升，但價格往上漲的系數(shù)比較低。
調(diào)查2
業(yè)主看漲頻反價 買家看跌不出手
據(jù)了解，樓市進入傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”后，剛剛因為成交量減少而有所收斂的漲價風又開始抬頭，“反價”現(xiàn)象又冒了出來。特別是在越秀、天河、海珠這些一手樓價漲得最瘋的區(qū)域，二手業(yè)主的提價速度也最快。
滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示，9月越秀、天河、海珠的成交量環(huán)比分別減少22.1%、11.8%和3.9%�！皟r格上漲越快的區(qū)域，成交量減少得越厲害�！睗M堂紅研究部主任肖文曉表示，價格過高時，樓市的需求就會減少；而成交量下降到一定程度又會反過頭來對價格產(chǎn)生壓力，等到業(yè)主發(fā)現(xiàn)“有價無市”，就不得不調(diào)低對樓價的預期。
事實上，現(xiàn)在客戶不看業(yè)主原來放多少價，就看業(yè)主有沒有降價。只要一降價，就能從根本上觸動買家的神經(jīng)。但據(jù)滿堂紅研究部經(jīng)理周峰透露，從近期的市場成交了解到，主動降價的業(yè)主只占不足一成，僅約8%～9%，而且基本是前期持有多套物業(yè)的投資客，現(xiàn)在想趕緊拋售套現(xiàn)。而大部分業(yè)主因自身持有物業(yè)數(shù)量不多，基本是2～3套，故在價格上咬得很緊，暫時沒有明顯松動的跡象。
據(jù)滿堂紅的粗略統(tǒng)計，近期成交的買家當中，連續(xù)3個月內(nèi)不�？礃堑恼�27%左右。也就是說，他們基本上是在7月開始看樓，到最近才買樓，可以算是被現(xiàn)實所屈服了。其余的買家多數(shù)是資金量相對充足的客戶，看房次數(shù)不算太多，他們應該是覺得現(xiàn)在的價格還比較劃算，故入市。
“目前買賣雙方已不能簡單地用‘博弈’來形容�！敝芊灞硎�，因為雙方對后市走勢的判斷已有各自的立場，且不在同一方向上，預計這種“高位”市場調(diào)整的時間有可能延長，此后成交量在傳統(tǒng)旺季中(每年最后兩個月)才會有所改觀。
探討
政策有變影響多大？明年4月后樓價或大調(diào)整
2008年為了促進樓市的健康發(fā)展，政府出臺了一系列利好政策，其中包括多項二手樓市的優(yōu)惠政策，如個人首次購買90平方米以下普通住房契稅稅率下調(diào)至1%、免征印花稅、銷售住房免征土地增值稅、減免營業(yè)稅等。在眾多二手樓優(yōu)惠中，唯有對營業(yè)稅有明確的一年時間限制。同時，營業(yè)稅的減免對二手樓市場影響有多大呢？
有買家向記者算了一筆賬，契稅、印花稅、土地增值稅加起來也僅是房價的3%左右，而一個營業(yè)稅就占了總房價的5.55%，這也是一筆不小的花費。由于很多業(yè)主都是一口價實收，因此這筆花費就轉(zhuǎn)嫁到了買家身上。比如一套75萬元的房子，5.55%的營業(yè)稅就要4萬多元。
滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌表示，現(xiàn)在很多二手樓成交，買賣雙方都是在一兩萬元上不相讓步最終讓成交泡湯的，然而多交5.55%的營業(yè)稅就要多出幾萬元，肯定會影響成交情況。
由于年初是春節(jié)的傳統(tǒng)淡季，地產(chǎn)人士表示，如果營業(yè)稅優(yōu)惠政策取消，雖然不會馬上對市場產(chǎn)生巨大影響，但到3月會比較明顯。保守估計，取消優(yōu)惠政策會對市場產(chǎn)生20%或以上的縮量影響。此外，有地產(chǎn)專家估計，一旦取消營業(yè)稅優(yōu)惠政策，二手樓價會在明年4月之后有一次調(diào)整。而且應該是較明顯的調(diào)整，當然這是由于市場成交結構調(diào)整引起的，高端物業(yè)成交比重減少，中低端物業(yè)成交比重增加導致。
明年二手樓優(yōu)惠政策如何走？可能“收一些放一些”
目前，包括一二手在內(nèi)的廣州樓市成交處于萎縮狀態(tài)，尤其是二手樓市，缺少優(yōu)惠和降價，買賣雙方的僵持讓成交量處于低估。地產(chǎn)專家建議，二手樓市的優(yōu)惠政策應該延期，否則將對樓市產(chǎn)生不利影響。
業(yè)內(nèi)資深專家韓世同認為，雖然對營業(yè)稅實施減免政策是比較合理的，但從目前的房地產(chǎn)市場來看，繼續(xù)實施營業(yè)稅優(yōu)惠的可能性比較小，“但如果明年立馬恢復之前的營業(yè)稅就比較嚴厲了，樓價這么高，再加收5.55%的營業(yè)稅，那么買家的負擔就更大了�！�
滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，對于政府而言，今年鼓勵住房消費政策、拉動內(nèi)需的目的已經(jīng)達到，明年是否還要繼續(xù)實行優(yōu)惠政策，關鍵還是看經(jīng)濟形勢是否需要。從現(xiàn)時的經(jīng)濟大環(huán)境來看，經(jīng)濟已出現(xiàn)了連續(xù)復蘇的苗頭；但由于其中有很強的投資拉動的因素，政府并不確定在投資停止后經(jīng)濟是否還能維持目前向上的勢頭，所以一再強調(diào)經(jīng)濟回升的基礎還不穩(wěn)固。這也就意味著，在經(jīng)濟形勢沒有明朗之前，國家還很大程度上需要依賴住房消費來拉動內(nèi)需。因此他認為，明年政府不大可能馬上全部取消優(yōu)惠政策，很可能是收一些放一些，鼓勵初次置業(yè)的優(yōu)惠政策可能還會保留或者部分保留，對多次置業(yè)和投資性購房的政策則會收緊。
周峰同時也建議，該優(yōu)惠措施總體內(nèi)容不變，部分內(nèi)容調(diào)整，優(yōu)惠期至少應該維持到2010年上半年為止。但未滿2年的物業(yè)轉(zhuǎn)售按‘差額’征收營業(yè)稅的規(guī)定，可以改為按‘全額’征收營業(yè)稅，這樣可有效抑制短炒行為。
此外，明年央行的態(tài)度也很重要，因為今年是新中國華誕60周年，才有大額度的信貸計劃，明年的信貸總量或許會比今年明顯減少。現(xiàn)在通過銀行貸款買房的客戶占總客戶的78%左右，一旦銀行收緊資金審批量，客戶入市的意愿便會明顯減弱，故有上述縮量20%的估計。
專家視點
業(yè)主再遲疑或錯失出貨良機
限期一年的二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策即將在12月31日到期。來自滿堂紅地產(chǎn)分行的消息顯示，目前二手樓市暫未因此而出現(xiàn)“拋盤潮”，但先知先覺的投資客已搶先一步開始出貨。
據(jù)中介人士介紹，投資客之所以會在這個階段下決心賣樓，主要是因為兩個原因：一方面是手頭的房產(chǎn)經(jīng)過前期的升值已獲利頗豐，另一方面，搶在大家意識到營業(yè)稅政策可能帶來的影響之前賣樓，可避開房源的相互競爭賣個好價錢。有投資客認為，等到明年恢復全額征收營業(yè)稅，無論由買賣雙方的哪一方支付，都將是一筆不小的負擔。雖說現(xiàn)在二手樓交易可以實收，但按照目前的價位，如果還要買家額外承擔一大筆營業(yè)稅，買家未必會像之前那么爽快。因此，還不如選擇手持現(xiàn)金，等形勢略微明朗再作打算。
滿堂紅研究部高級主任肖文曉也表示，二手樓價從年初至今已漲了大約30%，在市場已進入“價升量跌”的新階段的情況下，第四季度確實是業(yè)主出貨的一個良機。
據(jù)滿堂紅研究部統(tǒng)計，目前二手樓市新增供求比已從上半年的7～10個客人對應一套房源，下降至5～6個客人對應一套房源，而業(yè)主“反價”的成功率也從6月最高的17.2%下降至9月的10.4%。兩項數(shù)據(jù)都表明：置業(yè)者追漲的動力正在減弱，未來市場有調(diào)整的可能性。既然明年樓市漲跌難料，業(yè)主“見好就收、落袋為安”是較為穩(wěn)妥的做法。
肖文曉稱，人們都說投資客貪婪，其實現(xiàn)在有的用家比投資客還要“貪”。對于投資客來說，快速周轉(zhuǎn)可以避免風險，因此只要有一定的利潤就會將房子賣出，轉(zhuǎn)而尋找下一個投資機會。那些只有一兩套房的用家則不一樣，如果一套房子他認定可以賣150萬元，149萬元他也不會舍得賣，即使當初買房子只花了100萬元。“近年樓價不斷上漲的現(xiàn)象，已讓這些業(yè)主忘記了那個真實存在的風險：在等待150萬的買家出現(xiàn)的過程中，樓市也有可能發(fā)生股市般從漲停到跌停的戲劇性變化，屆時業(yè)主的損失就不會僅僅是那1萬元的價差了�！�
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明年不再減免營業(yè)稅 樓價走勢各方關注
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