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　　根據(jù)來(lái)源和作用過程，將物業(yè)稅功能和定位大致分為：物業(yè)稅純粹作為一次性土地出讓金的分期付款的方式和作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的工具之一，主要調(diào)節(jié)或引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。物業(yè)稅以上功能和定位對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格均能起到影響作用，因此當(dāng)前國(guó)家提出研究開征物業(yè)稅的政策，表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確實(shí)存在需要調(diào)節(jié)的情況。

　　如果物業(yè)稅純粹作為一次性土地出讓金的分期付款的方式，在理論上是能夠大幅度降低房?jī)r(jià)的，但在實(shí)際操作中卻未必能夠達(dá)到政策目的。首先，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地出讓金成本約占總成本的40％，房地產(chǎn)價(jià)格的確定屬于市場(chǎng)行為不能用行政手段進(jìn)行干預(yù)，再加上房地產(chǎn)企業(yè)主要以營(yíng)利為目的，而且利潤(rùn)越多越好，甚至不惜違規(guī)暴利，因此即使政府將土地出讓金轉(zhuǎn)換成物業(yè)稅進(jìn)行多年征收，讓房地產(chǎn)企業(yè)成本下降40%，可是到了市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)卻未必能夠下降40%；其次，現(xiàn)階段房產(chǎn)企業(yè)均是以拍賣的形式來(lái)確定土地出讓金，從而取得土地開發(fā)權(quán)，因而土地出讓金的金額是不確定的，是一種市場(chǎng)行為，而一旦以相對(duì)固定的稅率固定下來(lái)讓消費(fèi)者分期付款，那么這種定價(jià)變成了行政行為。另外，如果以物業(yè)稅形式交納土地出讓金，那么開發(fā)商又是憑什么取得土地開發(fā)權(quán)，是否會(huì)成為一塊另類的腐敗土壤？第三，各地方政府是否愿意？目前土地使用出讓金是一些地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，這是地方政府的眼前利益，如果采取物業(yè)稅的形式分期付款，那么會(huì)把眼前的利益讓于未來(lái)，將大大降低眼前財(cái)政收入，而政府的換屆往往使得一些政府不愿意放棄眼前利益，從而加大了以這種功能定位物業(yè)稅的推出的難度；最后，物業(yè)稅征收的成本比一次性土地出讓金的收取要高許多。土地出讓金的取得往往只需在政府拍賣土地時(shí)在一定時(shí)間內(nèi)一次或幾次取得，而物業(yè)稅需要稅務(wù)部門對(duì)千家萬(wàn)戶進(jìn)行常年征收，而房產(chǎn)所有人不在當(dāng)?shù)氐那闆r是非常普遍的，因此物業(yè)稅征收成本將比收取土地出讓金的成本要高許多，這種高成本征收也是地方政府不愿意的。如果推物業(yè)稅前將其功能定位為純粹作為一次性土地出讓金的分期付款的方式，那么政府及監(jiān)管部門應(yīng)處理好以下幾個(gè)方面：地方政府的積極性；房地產(chǎn)開發(fā)商的資格及取得土地的方式及途徑；房地產(chǎn)價(jià)格的高度透明以保證以物業(yè)稅形式降低的開發(fā)成本不被開發(fā)商變成新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；房?jī)r(jià)中包含一次性土地出讓金的和未包含土地出讓金的應(yīng)該嚴(yán)格區(qū)別對(duì)待，采用不同的方法操作以進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。

　　如果僅作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的工具之一，主要調(diào)節(jié)或引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，那么采取的操作將又完全不同。目前我國(guó)房?jī)r(jià)一直處于高位運(yùn)行，主要原因是投機(jī)性需求旺盛，而有效的剛性需求沒有得到有效釋放和滿足，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮。我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，而這兩種稅收調(diào)節(jié)手段只是調(diào)節(jié)交易，在虛假繁榮的市場(chǎng)里這些交易成本均有可能轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，對(duì)“囤積”房地產(chǎn)等投機(jī)行為未能進(jìn)行調(diào)節(jié)，沒有對(duì)投機(jī)性需求進(jìn)行抑制，而物業(yè)稅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)工具，通過技術(shù)手段是能夠抑制投機(jī)需求的，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。這種物業(yè)稅的征收應(yīng)該參照個(gè)人所得稅的征收方法設(shè)定一定人均面積的起征點(diǎn)（這一起征點(diǎn)應(yīng)該在人們剛性需求之上），在這一起征點(diǎn)以上所擁有的面積采用分級(jí)累進(jìn)的辦法征收，以增加超面積“囤積”的成本，這種征收對(duì)以投資為主的炒房客沖擊最大，因?yàn)樗麄兂钟械奈飿I(yè)越多，稅收成本就越高，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)也就越大，從而能夠抑制投機(jī)需求；相反在人均擁有住房面積在起征點(diǎn)以下的某些水平，政府及監(jiān)管部門應(yīng)該采用稅收補(bǔ)貼、優(yōu)惠等手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，直到擁有起征點(diǎn)面積的住房，從而能夠有效刺激和釋放有效的剛性需求。物業(yè)稅作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的工具之一在操作技術(shù)上具有相當(dāng)難度，比如如何認(rèn)定起征點(diǎn)、如何認(rèn)定超面積、如何認(rèn)定人均住房面積等，但是一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是剛性有效需求得到充分滿足，而投機(jī)需求得到一定程度上的抑制，使房地產(chǎn)價(jià)格處于穩(wěn)定狀態(tài)，使住房回歸消費(fèi)功能。

　　因此，筆者建議啟用物業(yè)稅作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的工具，通過一定技術(shù)手段使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求健康。

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