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　　解讀人：最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人

　　［背景］：商品房交易市場(chǎng)不穩(wěn)定，房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量相應(yīng)迅猛攀升，成為目前增幅最快的案件類型之一。2008年全國法院共審結(jié)房地產(chǎn)民事案件118564件，同比上升11.93％。2009年1—6月份，全國法院受理房地產(chǎn)民事案件67294件，同比上升10.58%。在案件數(shù)量大增的同時(shí)，疑難復(fù)雜案件顯著增多，出現(xiàn)了許多新情況新問題。

　　近日，最高人民法院出臺(tái)《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》。

　　建筑工程施工合同糾紛——

　　依法認(rèn)定“黑合同”無效

　�。郾尘埃萁�段時(shí)間以來，建筑工程施工合同糾紛案件大幅上升。

　　指導(dǎo)意見要求，人民法院應(yīng)嚴(yán)格依照《招標(biāo)投標(biāo)法》和最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規(guī)定，準(zhǔn)確把握認(rèn)定“黑白合同”的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)背離中標(biāo)合同的價(jià)款、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的“黑合同”，依法認(rèn)定無效，以制裁違法、違規(guī)行為。對(duì)當(dāng)事人雙方達(dá)成的沒有背離中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)內(nèi)容的變更條款，依法認(rèn)定有效，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　因資金困難引發(fā)的連鎖糾紛——

　　力爭(zhēng)通過審判盤活存量資金

　�。郾尘埃莅l(fā)包人因資金周轉(zhuǎn)困難拖欠工程款現(xiàn)象嚴(yán)重，引發(fā)發(fā)包人拖欠承包人工程款，承包人拖欠勞務(wù)分包人工程款、拖欠材料供應(yīng)商材料款、施工設(shè)備企業(yè)設(shè)備租賃費(fèi)等連鎖糾紛案件。該類案件涉及眾多主體利益，處理不當(dāng)易激化矛盾。

　　指導(dǎo)意見要求，人民法院在審理因房地產(chǎn)企業(yè)資金困難引發(fā)的連鎖糾紛案件中，要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方當(dāng)事人的利益，力爭(zhēng)通過案件審判盤活現(xiàn)有的存量資金，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人雙贏、多贏的結(jié)果。調(diào)解不成的，要綜合考慮連鎖案件的整體情況，根據(jù)當(dāng)事人的償付能力和對(duì)方的資金需求，確定還款期限、還款方式。

　　房屋買賣合同糾紛——

　　制裁惡意違約保護(hù)購房人利益

　　［背景］商品房銷售市場(chǎng)中房地產(chǎn)企業(yè)通過廣告宣傳等方式損害購房人利益的情形仍然存在。房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，購房人以各種理由解除合同的糾紛凸顯。同時(shí)，有關(guān)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的案件大量顯現(xiàn)。

　　指導(dǎo)意見要求，要妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，妥善處理房屋銷售廣告糾紛，認(rèn)購協(xié)議中定金糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋面積糾紛，制裁惡意違約行為，保護(hù)購房人利益；對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商確因資金暫時(shí)困難未按時(shí)交付房屋的，要多做雙方當(dāng)事人的調(diào)解工作，確無調(diào)解可能的案件，可依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責(zé)任問題；對(duì)于買受人請(qǐng)求解除商品房合同糾紛案件，要嚴(yán)格依法審查，對(duì)不符合解除條件的不能解除；要引導(dǎo)當(dāng)事人理性面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，共同維護(hù)誠信的市場(chǎng)交易秩序。

　　此外，指導(dǎo)意見還明確，在審理因商品房買受人拖欠銀行貸款產(chǎn)生的糾紛案件中，要依法保護(hù)銀行的合法權(quán)益；對(duì)涉嫌利用虛假房地產(chǎn)交易套取銀行信貸資金等違法犯罪活動(dòng)的，要及時(shí)向偵查機(jī)關(guān)提供線索。