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　　國務(wù)院5月底批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見，提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。物業(yè)稅在美國被稱作財產(chǎn)稅。筆者擬以美國財產(chǎn)稅的運行為例，對財產(chǎn)稅的優(yōu)勢和缺陷進(jìn)行分析，以期對未來我國物業(yè)稅的開征和運行提供借鑒。

　　財產(chǎn)稅的優(yōu)勢

　　從稅收征管的角度來看，財產(chǎn)稅的優(yōu)勢主要是：財產(chǎn)稅的稅基是不可移動的，因此政府部門無需擔(dān)心不動產(chǎn)會因為課稅的原因而移走。財產(chǎn)稅的稅基是相對穩(wěn)定的，即使在經(jīng)濟(jì)相對低迷時，不動產(chǎn)的價值也不會大幅波動。財產(chǎn)稅的稅率是可以靈活變動的，可以對財產(chǎn)稅進(jìn)行細(xì)分，以適合轄區(qū)面積很小的地方政府的征管和財政需要。

　　從財政收支的角度來看，財產(chǎn)稅的優(yōu)勢主要是：財產(chǎn)稅幾乎是地方基層政府唯一可以掌控的主體稅種，財產(chǎn)稅對于地方政府的這種獨特地位是不可取代的。財產(chǎn)稅的收入通常用于彌補(bǔ)與財產(chǎn)直接相關(guān)的一些服務(wù)的成本，如消防、公安部門的服務(wù)成本，以及高品質(zhì)地方學(xué)校的成本等。這些部門的成本得到彌補(bǔ)后，還可以促進(jìn)不動產(chǎn)價值的進(jìn)一步提升。財產(chǎn)稅的稅基往往與當(dāng)?shù)毓�業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)系密切。不動產(chǎn)稅基既包括工業(yè)部門的，也包括民用部門的。從收入規(guī)模來看，工業(yè)部門是財產(chǎn)稅的主要收入來源。但工業(yè)部門的發(fā)展會帶來噪音、交通、污染等負(fù)外部性問題。財產(chǎn)稅收入在一定程度上可以用于治理這些環(huán)境問題。地方政府的很多決策都會對不動產(chǎn)的價值產(chǎn)生直接影響。因此，財產(chǎn)稅成為地方政府決策時需要慎重對待的重要因素，這有助于推進(jìn)地方政府的民主管理。

　　財產(chǎn)稅的缺陷

　　財產(chǎn)稅的稅負(fù)是累退的，是縱向不公平的。美國的政客通常持這種觀點，有時甚至?xí)�在其競選當(dāng)中攻擊財產(chǎn)稅。美國一些州的研究確實表明，財產(chǎn)稅的實際稅負(fù)是隨著人們收入的提高而遞減的。當(dāng)然，財產(chǎn)稅的累退程度要輕于作為流轉(zhuǎn)稅的銷售稅的累退程度。關(guān)于財產(chǎn)稅的歸宿，學(xué)界主要有三種觀點。傳統(tǒng)派認(rèn)為，財產(chǎn)稅會以提高房價的方式轉(zhuǎn)嫁給消費者；受益派認(rèn)為，財產(chǎn)稅只不過是地方政府提供相關(guān)服務(wù)的一種對價；而新資本稅派則認(rèn)為，財產(chǎn)稅其實是一種資本稅，會對地方的資本配置產(chǎn)生扭曲效應(yīng)。只有傳統(tǒng)派的觀點認(rèn)為，財產(chǎn)稅具有較高的累退性。

　　財產(chǎn)稅的稅負(fù)從橫向來看，亦不公平。價值額類似的不動產(chǎn)、財富狀況類似的家庭所擁有的不動產(chǎn)的財產(chǎn)稅稅負(fù)，可能大相徑庭。前者主要是財產(chǎn)稅的征管制度造成的；后者主要是因為財產(chǎn)位于不同社區(qū)造成的。研究表明，在美國，多民族社區(qū)不動產(chǎn)的稅負(fù)要高于白人社區(qū)。據(jù)悉，財產(chǎn)稅的核心是對財產(chǎn)價值進(jìn)行評估，因為財產(chǎn)價值的確定是財產(chǎn)稅稅收負(fù)擔(dān)分配的基礎(chǔ)。但一般的估稅方法往往會使財產(chǎn)的市場價值和估稅價值之間出現(xiàn)巨大的差異。

　　財產(chǎn)稅可能會導(dǎo)致地方財政差距。作為財產(chǎn)稅稅基的不動產(chǎn)在不同地區(qū)間的分布可能是不均衡的。這會導(dǎo)致各地財產(chǎn)稅收入狀況的不同，進(jìn)而影響各地方政府提供公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的能力，導(dǎo)致地區(qū)間的不公平。而當(dāng)小學(xué)和中學(xué)費用主要由地方政府來提供時，這種問題還會被進(jìn)一步放大。據(jù)悉，在美國，城市及其郊區(qū)的差距問題也特別突出。這是因為，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好的一些地方，可能財政收入很高，但卻幾乎沒有什么人口。這樣的地區(qū)包括，擁有地區(qū)性購物中心或者汽車銷售中心的地方銷售稅社區(qū)；擁有發(fā)電廠或者重點工廠的不動產(chǎn)稅社區(qū)等。而提供財政收入的工人和購物者，往往居住在該都市地區(qū)中的其他地方。而他們居住的地方，才是集中需要學(xué)校、公安和消防、公園和娛樂等地方性公共服務(wù)設(shè)施。面對地方間的財政差距，地方政府往往使用財產(chǎn)稅的地區(qū)性稅基共享機(jī)制來彌補(bǔ)。但是，這也會遭到批評：經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、稅基富庶的地區(qū)，通常并不是其附近地區(qū)的好鄰居；經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)通常會給鄰近地區(qū)帶來噪聲、廢氣和交通壓力等問題。

　　財產(chǎn)稅可能會在一定程度上對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生抑制作用。開征財產(chǎn)稅之后，房地產(chǎn)開發(fā)、房屋修繕的稅后收益都會降低，從而會對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生一定的抑制作用。

　　財產(chǎn)稅的征管成本可能過高。對于政府部門來說，實施財產(chǎn)稅改革的風(fēng)險還體現(xiàn)在，未來財產(chǎn)稅的征管成本可能會高于一般的商品稅和所得稅。不動產(chǎn)稅通常需要政府保持對財產(chǎn)的記錄、計算稅基和計算每項財產(chǎn)所負(fù)擔(dān)的財產(chǎn)稅，并將財產(chǎn)稅的稅票按照時間表及時分發(fā)出去；當(dāng)稅票到達(dá)納稅人手中后，要征收稅款，處理財產(chǎn)估稅中的各種申訴和抗議等。財產(chǎn)所有人所要做的，只是對稅務(wù)人員的工作進(jìn)行驗證，決定自己是否要進(jìn)行抗辯，然后繳納稅收。

　　可見，財產(chǎn)稅的征管方式?jīng)Q定了財產(chǎn)稅的征管成本將會偏高。從美國財產(chǎn)稅的實行情況來看，一般商品稅和所得稅的稅收成本主要是由納稅人承擔(dān)的稅收遵從成本，即主要由納稅人進(jìn)行會計核算和納稅申報，稅務(wù)機(jī)關(guān)只需要對其進(jìn)行有選擇的納稅稽查即可，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管成本通常較低，不超過其稅收的1％。而財產(chǎn)稅則不然，納稅評估和稅額的確定都需要政府部門組織進(jìn)行，因此稅收成本主要是稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管成本，占稅收的1.5％以上，是普通其他稅種的2倍左右。

　　由此可見，我國不應(yīng)忽視開征物業(yè)稅的相關(guān)成本。

　　從我國物業(yè)稅改革的實踐來看，基本會采取3步走的方式，以確保物業(yè)稅改革的順利推進(jìn)。第一步，對工商業(yè)用房開征物業(yè)稅；第二步，對非普通住房的別墅等負(fù)稅能力較強(qiáng)的房產(chǎn)開征物業(yè)稅；第三步，將物業(yè)稅推向普通民眾持有的一般住房。

　　就物業(yè)稅改革的內(nèi)容來看，可能主要是在合并現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的基礎(chǔ)上開征物業(yè)稅。這是因為根據(jù)我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策規(guī)定，可以采取從租計征（稅率為12%）和從價計征（稅率為1.2%）兩種方式。從價計征，是指按房產(chǎn)原值一次減除10％～30％之后的余額計征。顯然，房產(chǎn)稅采用的是一種歷史成本的稅基，沒有能夠體現(xiàn)出政府改善房產(chǎn)周邊基礎(chǔ)設(shè)施而使房產(chǎn)價值上升的影響。為此，作為物業(yè)稅改革的重要內(nèi)容之一，就應(yīng)將其稅基由現(xiàn)在的歷史成本轉(zhuǎn)為公允價值。所謂公允價值，即房產(chǎn)的現(xiàn)價。而房產(chǎn)交易并不會隨時發(fā)生，房產(chǎn)又具有其自身的位置、面積、朝向等很多獨特屬性，因此就需要通過評估來確定房產(chǎn)的價值。由于我國房產(chǎn)經(jīng)歷了從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的過程，現(xiàn)在房產(chǎn)市場上商品房和福利房并存，房產(chǎn)所有情況十分復(fù)雜。如何區(qū)分不同房產(chǎn)的“出身”、權(quán)屬，也將成為物業(yè)稅征收過程中必須要進(jìn)行破解的難題之一。以上種種因素都將使我國未來開征物業(yè)稅的成本進(jìn)一步提升。

　　從長期來看，財產(chǎn)稅收入未必是穩(wěn)定的。盡管從長期來看，房地產(chǎn)價格一般是不斷上漲的，地方政府將來開征財產(chǎn)稅的收入也是穩(wěn)定而有保障的，但是房地產(chǎn)價格并不會一直上漲。美國20世紀(jì)30年代大蕭條之后、日本２０世紀(jì)90年代泡沫經(jīng)濟(jì)破滅之后，房地產(chǎn)價格的大跌都是很好的佐證。其實，美國州政府和聯(lián)邦政府在歷史上都曾征收過財產(chǎn)稅，但是20世紀(jì)30年代大蕭條期間，由于房價暴跌，財產(chǎn)稅征收難度陡增，于是州政府轉(zhuǎn)向了重點征收零售稅和燃油稅等其他稅種。這些稅種不僅收入穩(wěn)定，而且在征管上也沒有財產(chǎn)稅那么嚴(yán)格，納稅人不會因為納稅問題而遭到稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行、將住房進(jìn)行拍賣的處理，進(jìn)而危及社會穩(wěn)定。從這種意義上來說，我國地方政府未來的財政收入不宜過度依賴將來的物業(yè)稅，應(yīng)當(dāng)保持財政收入來源的多樣化，以降低可能存在的風(fēng)險。

　　作者單位：中央財經(jīng)大學(xué)