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　　國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，2009年4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.1%。這是自2008年12月我國(guó)房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)同比下降后，連續(xù)第5個(gè)月下降。在這種背景下，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要調(diào)控工具的稅收政策應(yīng)該如何作為？

　　筆者認(rèn)為，從整體上看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是一種長(zhǎng)期趨勢(shì)，稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，應(yīng)注意把握調(diào)控時(shí)機(jī)和調(diào)控力度。稅收政策不應(yīng)該簡(jiǎn)單地以調(diào)控房?jī)r(jià)為方向，而應(yīng)該以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展為目標(biāo)，在稅制結(jié)構(gòu)、課稅對(duì)象、稅負(fù)水平和征收管理上重新進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)，最終建立起規(guī)范、健全的房地產(chǎn)稅收體系。

　　房地產(chǎn)價(jià)格總體上漲是一種趨勢(shì)

　　從理論上分析，世界各國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格，既有價(jià)格上漲的狀態(tài)，也有價(jià)格下降的狀態(tài)，因?yàn)樵诓煌�的歷史時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格的供需關(guān)系是不相同的。

　　推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素主要包括：一是居民可支配收入增加，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)；二是城鎮(zhèn)化步伐加快，對(duì)住宅的需求增多，這是一個(gè)世界性趨勢(shì)；三是作為不可再生資源的土地減少，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲；四是房地產(chǎn)投機(jī)因素推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；五是其他因素，包括人口增加和政府政策改變等。影響房?jī)r(jià)下降的因素主要包括：一是經(jīng)濟(jì)不景氣，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)下降；二是政府干預(yù)，抑制房?jī)r(jià)上漲；三是自然災(zāi)害，如地震、海嘯等，導(dǎo)致居民離開(kāi)；四是突發(fā)事件的影響，如美國(guó)的“9·11”事件，引起人們恐慌；五是金融危機(jī)，如20世紀(jì)90年代的亞洲金融危機(jī)和目前在全球范圍內(nèi)發(fā)生的金融海嘯，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌甚至崩潰等。

　　比較上述兩方面因素，從中短期看，有時(shí)是下降因素影響大，有時(shí)是上漲因素影響大，并無(wú)規(guī)律可循；但從長(zhǎng)期趨勢(shì)而言，房地產(chǎn)價(jià)格的整體上漲是一種趨勢(shì)，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民收入水平提高，人們改善住房條件的要求會(huì)不斷提高，地價(jià)上漲的趨勢(shì)難以改變。從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格必然是持續(xù)上升的。

　　從現(xiàn)實(shí)情況看，世界各國(guó)房?jī)r(jià)的變化也證明了這一趨勢(shì)。如美國(guó)，從1950年～2006年，美國(guó)有代表意義的300多個(gè)城市的房?jī)r(jià)是穩(wěn)步上升的，而同期所對(duì)應(yīng)的建筑成本變化幅度并不大。

　　準(zhǔn)確運(yùn)用稅收調(diào)控政策

　　稅收調(diào)控政策的運(yùn)用，無(wú)疑能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅負(fù)的提高或降低，都能對(duì)供給和需求雙方產(chǎn)生不同的影響，問(wèn)題的關(guān)鍵在于如何適度地運(yùn)用稅收工具。

　　對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的不同情況，稅收應(yīng)采取不同的對(duì)策。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格正常變化或正常上漲時(shí)，稅收政策應(yīng)該保持穩(wěn)定，通過(guò)中性的稅收政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。如上所述，房地產(chǎn)價(jià)格總體上漲是一種趨勢(shì)，屬于一種正常的狀態(tài)，這就不需要政府對(duì)之進(jìn)行調(diào)控，政府只需要為其提供外部的發(fā)展環(huán)境。從稅收政策上講，需要不斷完善房地產(chǎn)稅制，保持稅制的合理性。

　　當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲處于不正常狀態(tài)時(shí)，就有必要運(yùn)用稅收工具對(duì)之進(jìn)行調(diào)控。稅收政策的基本手段就是增加稅收，提高購(gòu)房者成本，減少對(duì)住房的不合理需求，進(jìn)而降低房地產(chǎn)價(jià)格上漲的水平。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，不僅加大購(gòu)房人的成本，更主要的是會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一系列不利的影響，所以必須運(yùn)用宏觀政策手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　在稅收政策實(shí)際運(yùn)用的過(guò)程中，尤其要注意稅收調(diào)節(jié)的度，要辯證評(píng)估稅收政策的效用，不能過(guò)分夸大稅收調(diào)控的效果，而應(yīng)該注意綜合運(yùn)用多種宏觀經(jīng)濟(jì)工具進(jìn)行全面調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)信貸政策、土地政策和稅收政策的協(xié)調(diào)與配合。從世界各國(guó)的情況來(lái)看，不管是美國(guó)、日本等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，還是亞洲“四小龍”在亞洲金融危機(jī)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，實(shí)際效果都并不理想。這說(shuō)明政府的調(diào)控有諸多局限性，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有一定距離，不能對(duì)其期望過(guò)高，這一點(diǎn)尤其值得我國(guó)在下一步調(diào)整和改革房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策時(shí)借鑒和參考。

　　我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策目標(biāo)的選擇

　　近年來(lái)，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)了一系列不良影響，我國(guó)政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施。在稅收政策上，通過(guò)對(duì)二手房交易征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等措施，在一定程度上抑制了房屋的交易，進(jìn)而減少了一部分投機(jī)性需求。2008年以來(lái)，又大幅調(diào)整了印花稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅收政策。但是應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，這些措施只是一些過(guò)渡性政策，并未實(shí)現(xiàn)調(diào)控的最終目標(biāo)。從房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整的方向而言，必須堅(jiān)持稅收的公平原則、效率原則和宏觀調(diào)控原則，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展為方向，至少實(shí)現(xiàn)調(diào)控有力、房地產(chǎn)稅收穩(wěn)步上漲、房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)合理三大目標(biāo)。

　　第一，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，并不以打壓房?jī)r(jià)為目的。阻止房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲只是手段。調(diào)控的最終目標(biāo)應(yīng)該是建立一個(gè)有序、平衡和健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。稅收政策必須服從并服務(wù)于這一目標(biāo)。那么，應(yīng)如何判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康？衡量的標(biāo)準(zhǔn)是什么？筆者認(rèn)為，一是應(yīng)該保持房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度基本同步，房地產(chǎn)投資額的增加速度長(zhǎng)時(shí)期超越經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度是不正常的，必然會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。二是應(yīng)該考慮居民的購(gòu)房承受能力，使居民的收入與房?jī)r(jià)保持一個(gè)較合理的水平。國(guó)際上通常用房?jī)r(jià)收入比，即住房平均價(jià)格與居民平均年收入之比來(lái)衡量房?jī)r(jià)是否合理。1998年，聯(lián)合國(guó)人居組織對(duì)96個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行了調(diào)查，統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，大多數(shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比為3～7，即大多數(shù)家庭要用3年～7年的全部收入才能買(mǎi)一套住房。當(dāng)然，這一指標(biāo)在不同國(guó)家會(huì)有差異。對(duì)于我國(guó)而言，由于目前居民收入水平整體上偏低，加之收入分配很不規(guī)范，只能將房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)作為衡量房?jī)r(jià)是否合理的一種參考。但是這一指標(biāo)如果高于15，那就肯定不合理了。三是考慮投資收益率。對(duì)于進(jìn)行投資的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，其投資房地產(chǎn)獲得的收益率，應(yīng)該相當(dāng)于全社會(huì)投資的平均回報(bào)率，如果相差太遠(yuǎn)，就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題。還有一部分居民處于購(gòu)房和租房的選擇狀態(tài)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比太高時(shí)，這部分人會(huì)選擇租房。從理論上講，租房的年成本應(yīng)略低于購(gòu)房的年成本，才會(huì)有利于租房者，但當(dāng)租房成本十分低廉，大大低于購(gòu)房者的年成本時(shí)，也就是說(shuō)購(gòu)房者的投資回報(bào)率十分低時(shí)，則表明房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高。綜合考慮上述三個(gè)因素，就可以分析出一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況，并采取有針對(duì)性的調(diào)控措施。前一個(gè)時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)投資膨脹，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，已經(jīng)超過(guò)了經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的速度以及大部分居民的負(fù)擔(dān)能力。目前，全國(guó)房?jī)r(jià)的總體水平有所下降，尤其是深圳、廣州等城市的房?jī)r(jià)回落較快，但仍然存在一些泡沫。

　　第二，保持房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)市場(chǎng)同步發(fā)展。房地產(chǎn)具有透明、不可移動(dòng)的特點(diǎn)，因而其稅源具有穩(wěn)定性。從經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）成員國(guó)的情況看，近40多年來(lái)，其以房地產(chǎn)稅收為主體的財(cái)產(chǎn)稅收入，都保持了相當(dāng)穩(wěn)定的水平。2002年OECD成員國(guó)的房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的平均水平為5.5％。我國(guó)2001年～2008年房地產(chǎn)稅收占稅收總額的比重分別為3.27％、3.83％、4.50％、5.02％、5.10％、5.19%、5.30%、5.11%，低于OECD成員國(guó)的平均水平，再綜合考慮費(fèi)改稅因素，還有進(jìn)一步提升的空間。

　　第三，保持房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的合理。房地產(chǎn)市場(chǎng)體系包括開(kāi)發(fā)、交易和保有三個(gè)環(huán)節(jié)。從完善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的目標(biāo)出發(fā)，一方面，應(yīng)在三個(gè)不同的環(huán)節(jié)都課征稅收，體現(xiàn)全面調(diào)節(jié)原則；另一方面，三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收要合理搭配，并借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，加大保有環(huán)節(jié)的稅收比重，體現(xiàn)重點(diǎn)調(diào)節(jié)的原則。這一點(diǎn)也是由房地產(chǎn)的特點(diǎn)決定的，因?yàn)楸Ｓ协h(huán)節(jié)是房地產(chǎn)的最終環(huán)節(jié)，而且能充分體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

　　作者：國(guó)家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所研究員