日前國務院公布《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》(下稱：《意見》)明確指出，要在2009年“深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。
2007年全國人大就提出要研究開征物業(yè)稅，2008年也曾傳出北京市要率先試點開征物業(yè)稅的消息。不過，由于各方面原因，物業(yè)稅至今未推出。
正坤財稅顧問有限公司經(jīng)理、注冊會計師黃惠麗對本報記者表示，雖然國家已經(jīng)表示推出物業(yè)稅，但近期推出的可能性也很小，因為房地產市場剛剛顯露出回暖的跡象，這時征收物業(yè)稅無疑是雪上加霜，只可能等樓市真正好轉后。
知名房地產專家韓世同也對本報記者表示，各方對物業(yè)稅的概念、定義、稅基、稅率以及征收方式等還要多方研究，因此，短期推出是不太現(xiàn)實的。
如何征收？
按房價或租金比例交納
北京中原房地產經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理李文杰指出，物業(yè)稅主要是對購買房產的個人或者企業(yè)，每年按照房價估值的一個固定比例或者按照租金的固定比例向政府交納一定持有環(huán)節(jié)的稅。
中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓表示，物業(yè)稅開征后，可能先期針對企業(yè)征收，中期針對個人購買的豪宅征收，最后才會對個人購買的普通住宅征收。這個過程預計會有三四年。
社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，在我國，土地屬于國家，轉讓的只是使用權。而買房人已經(jīng)一次性交納了70年的土地出讓金，如果開征物業(yè)稅，和原有政策如何銜接仍需要深入研究。
相關影響之樓市
征收物業(yè)稅有利于穩(wěn)定房價
專家表示，物業(yè)稅的開征對整個房地產市場確實存在短期不利影響，主要是心理影響較大，而從長期來看，對樓市是利大于弊的。而且對行業(yè)不同環(huán)節(jié)，影響也有很大的差別。
目前，我國調控房地產市場的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和個人所得稅。但在供求緊張的市場環(huán)境下，這些稅收成本最終多是轉嫁到購房者身上。
國家信息中心報告指出，較高的交易稅和零持有稅使得“囤積”房地產的機會成本較低，一部分居民保有住房的意愿增強，投機性需求旺盛，造成房地產市場的虛假繁榮，也限制了存量房地產的正常流轉，更加劇了住房供應矛盾。
從國外的經(jīng)驗看，物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產投機、穩(wěn)定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續(xù)發(fā)展。
同時，較高的保有稅率可以避免業(yè)主空置或低效率使用房產，以盤活現(xiàn)有房產存量，刺激存量房的流動，促進二級市場的發(fā)展，從而更好地實現(xiàn)住房“經(jīng)濟適用房——二手房——商品房”的梯級消費，滿足不同收入階層家庭的住房消費。
不同人群
對投資客：可能是致命打擊
黃惠麗告訴記者，如果物業(yè)稅開征，對以投資為主的炒房客沖擊最大，因為他們持有的物業(yè)越多，稅收成本就越高，財務負擔也就越大。
對出租人：負擔不算大
對那些買房來出租的投資者，除了繳納租賃稅外，還要加收物業(yè)稅，可以說是重復征稅，也會增加其稅收成本，投資回報率會下降。
但從我國香港地區(qū)的經(jīng)驗來看，物業(yè)稅基本上相當于一個月或半個月的房租，如果將房產出租，那么物業(yè)稅的負擔并不算大。如果空置的話，物業(yè)稅對買房人肯定會構成一定的負擔。
對購房自住者：一套房或免征
普通購房者可能是物業(yè)稅開征的相對較大受惠者。由于以投資為主的炒房客受到限制，樓市泡沫產生的可能性小了很多，也讓樓價更加合理，更能滿足多數(shù)購房者的需求。
此外，對擁有自住房產的業(yè)主來說，第一套住宅很可能免征，因此，除非持有第二套和更多物業(yè)，否則并不會付出更多的成本。
急需買房者：恐難享“優(yōu)惠”
物業(yè)稅征收雖然有助于擠出房價泡沫，導致房價下降，但對于有急切購房需求的人來說，首先要明白，物業(yè)稅短期內是無法推出的，而且何時推出也難以確定，因此，把購房希望全部寄托在物業(yè)稅上并不現(xiàn)實，要根據(jù)實際情況和需求來決定是否出手。
昨日主要地產股紛紛下跌
國務院研究開征物業(yè)稅消息傳出后，在二級市場上，房地產股應聲下挫，昨日房地產龍頭萬科A下跌3.01%。
“全景證券分析師”系統(tǒng)的實時監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,昨日早盤地產板塊領跌大市,截至10:12,房地產開發(fā)經(jīng)營板塊凈流出3.14億元,僅次于煤炭采選板塊。其中,萬科A凈流出8526.32萬元,金融街流出4789.69萬元。截至昨日收盤，地產股整體下跌1.38%，位居A股跌幅榜前三。
相關影響之股市
對開發(fā)商：有利有弊
開征物業(yè)稅必定減少投資客的入市，投資客又是樓價短期內飆升的中堅力量，因此，韓世同表示，一旦物業(yè)稅落地，開發(fā)商的高端產品等銷售難度增加。
不過，廣州維森置業(yè)有限公司董事長張維綸表示，樓市的健康發(fā)展是要靠剛性需求支撐起來的，因此，物業(yè)稅開征后，樓價趨于合理，自然會讓更多的剛性需求成長起來，這對開發(fā)商而言是最大的利好。
對上市房企來說，由于開征物業(yè)稅后，炒房客受到打壓，開發(fā)商銷售難度增加，短期會影響上市房企的業(yè)績，但從實際情況來看，近期開征的可能性很小，幾乎對市場沒有實質性沖擊。
券商觀點
上海證券：昨天房地產股的下跌，直接原因是物業(yè)稅的消息，但最主要的原因還是目前房地產市場出現(xiàn)一些不正常的現(xiàn)象，令投資者感到不安。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近期主要城市樓價均出現(xiàn)明顯上升，但成交量卻大幅下滑，投資者擔心房地產市場可能重新進入成交萎縮狀態(tài)。
海通證券：此次研究開征物業(yè)稅消息的出臺，標志著自2008年中以來偏寬松的樓市政策已經(jīng)發(fā)生了轉變，后續(xù)利好政策有限。
國信證券：開征物業(yè)稅是大勢所趨，但真正開始實施仍需要較長時間，預計在兩年左右。開征物業(yè)稅將削弱房地產“投資品”屬性，有利于平抑房價、改變人們心理預期、合理引導房地產消費。
高盛證券：基于預期房價前景較佳，而且可恢復發(fā)展商毛利、收購土地節(jié)奏加快，令資產凈值增長復蘇，將內地房地產股12個月目標價調高17%至1.36倍。 |
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物業(yè)稅要開征房價會下降？對樓市股市的影響幾何？
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