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　　3月16日，國家稅務(wù)總局對外發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號，以下簡稱新31號文），引起房地產(chǎn)市場的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)稅務(wù)專家認(rèn)為，新31號文將有助于緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，降低企業(yè)稅負(fù)，提升企業(yè)經(jīng)營利潤，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有著重要影響。

　　據(jù)了解，新31號文的亮點(diǎn)主要體現(xiàn)在四個方面。一是該辦法統(tǒng)一適用于全國5萬余家內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，統(tǒng)一了內(nèi)外資房企所得稅政策；二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低計(jì)稅毛利率普遍下調(diào)5個百分點(diǎn)，同時擴(kuò)大了計(jì)稅毛利率不得低于3%的適用范圍，限價房、危改房與經(jīng)濟(jì)適用房一樣可以享受3%的最低計(jì)稅毛利率優(yōu)惠；三是放寬了預(yù)提成本費(fèi)用的限制，公共配套設(shè)施建造費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用等可按規(guī)定預(yù)提并在稅前扣除；四是取消了內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售的規(guī)定，大大降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整的稅收后顧之憂。

　　內(nèi)外統(tǒng)一，5萬房企適用同一個辦法

　　在北京鑫稅廣通稅務(wù)師事務(wù)所3月25日舉辦的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅研討會上，國家稅務(wù)總局有關(guān)人士介紹，2008年1月1日前，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號，以下簡稱老31號文），而外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號），從而形成了我國約5萬家房企適用兩套不同所得稅管理辦法的狀況。

　　《企業(yè)所得稅法》實(shí)施后，為了實(shí)現(xiàn)內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策和管理的統(tǒng)一，需要制定新的管理辦法。為此，國家稅務(wù)總局針對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品投資規(guī)模大、開發(fā)建設(shè)周期長、成本對象多樣化等特點(diǎn)，以老31號文為基礎(chǔ)，充分吸收、借鑒了老31號文的主要內(nèi)容，并有機(jī)結(jié)合了國稅發(fā)[2001]142號的重點(diǎn)內(nèi)容，制定出統(tǒng)一適用于內(nèi)外資房企的新31號文。

　　鑫稅廣通稅務(wù)師事務(wù)所董事長王進(jìn)介紹，以前內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售收入預(yù)繳所得稅、收入確認(rèn)原則、成本扣除、視同銷售以及預(yù)提費(fèi)用等方面的規(guī)定存在很大差異，總體上外資企業(yè)比內(nèi)資企業(yè)優(yōu)惠。新31號文不僅適用于所有在中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，其他企業(yè)發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，也適用新31號文。這就使我國境內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)適用統(tǒng)一的政策、統(tǒng)一的管理辦法，公平了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營稅負(fù)。

　　山東百丞稅務(wù)咨詢有限公司總經(jīng)理朱自永認(rèn)為，新31號文的出臺，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策的4個統(tǒng)一，即收入確認(rèn)原則的統(tǒng)一，預(yù)繳政策的統(tǒng)一，成本核算方法的統(tǒng)一以及預(yù)提成本費(fèi)用的統(tǒng)一。這使內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)站在了同一起跑線上。

　　北京致通振業(yè)稅務(wù)事務(wù)有限公司董事長李記有介紹，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用不視同銷售的政策，以前只對外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能享受，新31號文統(tǒng)一向外資企業(yè)靠攏。這不僅符合企業(yè)所得稅的法理原則，而且對內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說也是一項(xiàng)新的利好。由于房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，很多企業(yè)將空置房屋由出售改為長期出租或自營，自己持有物業(yè)越來越多。以前，內(nèi)資企業(yè)將空置房屋轉(zhuǎn)作自用被視同銷售征稅，給企業(yè)帶來巨大稅負(fù)壓力。新31號文規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用不視同銷售，有利于企業(yè)在銷售不景氣的時候通過自營、出租等方式消化空置房屋。

　　四川普林稅務(wù)師事務(wù)所所長岳凡宋也介紹，原外資房地產(chǎn)所得稅政策規(guī)定，企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。新31號文借鑒了這項(xiàng)規(guī)定，適用所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)了對內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理上的一視同仁。

　　降低計(jì)稅毛利率，緩解房企資金壓力

　　北京金華融稅務(wù)師事務(wù)所總經(jīng)理王培告訴記者，與老31號文相比，新31號文的最大變化亮點(diǎn)是普遍調(diào)低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最低計(jì)稅毛利率，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一大利好，將大大緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前普遍面臨的資金緊張局面。

　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期長，企業(yè)普遍存在銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的現(xiàn)象。新31號文規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率按下列規(guī)定確定：開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%；屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，其計(jì)稅毛利率不得低于3%。

　　王培認(rèn)為，與原來規(guī)定相比，除經(jīng)濟(jì)適用房外，不同區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低預(yù)售計(jì)稅毛利率普遍下調(diào)了5個百分點(diǎn)。計(jì)稅毛利率降低，意味著企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的企業(yè)所得稅減少，這對投資規(guī)模大、開發(fā)建設(shè)周期長的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，是一重大政策利好，對緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力將發(fā)揮重要作用。

　　此外，新31號文規(guī)定，屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，其計(jì)稅毛利率不得低于3%。原規(guī)定只有經(jīng)濟(jì)適用房適用3%的最低計(jì)稅毛利率。這一政策調(diào)整，體現(xiàn)了貫徹國務(wù)院加快保障性住房建設(shè)、合理調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的宏觀調(diào)控精神，對從事保障性住房開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是一項(xiàng)利好政策。

　　王進(jìn)、朱自永等人認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地成本較高，投資額大，加上銷售價格下降，本身利潤率可能達(dá)不到規(guī)定的計(jì)稅毛利率。降低計(jì)稅毛利率，符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀，節(jié)約了企業(yè)日常經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流出，為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營贏得了更多的流動資金。

　　朱自永提醒企業(yè)，新31號文從2008年1月1日起開始執(zhí)行。對于企業(yè)2008年度取得預(yù)售收入并已經(jīng)預(yù)繳所得稅的企業(yè)，在匯算清繳時，應(yīng)當(dāng)按照新31號文規(guī)定的方法及要求，計(jì)算預(yù)售收入的預(yù)計(jì)毛利額，以此作為納稅調(diào)整項(xiàng)目，合并計(jì)算2008年度應(yīng)納稅所得額。

　　3項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用稅前扣除，減輕企業(yè)稅負(fù)

　　王培介紹，《企業(yè)所得稅法》嚴(yán)格限制企業(yè)各項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用稅前扣除。但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品屬于特殊商品，開發(fā)周期比較長，工程結(jié)算相對滯后。因此，新31號文在堅(jiān)持稅法原則的前提下，對預(yù)提費(fèi)用的扣除做出了相對寬松、客觀、合理的規(guī)定。

　　新31號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提下述3項(xiàng)費(fèi)用并在當(dāng)期稅前扣除。

　　第一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

　　第二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

　　第三，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

　　王進(jìn)、李記有、岳凡宋均認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長，一般為幾個年度甚至更長，有些成本在企業(yè)年度匯算清繳前無法歸集完整，但又是必須發(fā)生的。因此，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提相關(guān)成本及費(fèi)用在稅前扣除，是為房地產(chǎn)企業(yè)松綁，既能緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，又能減輕企業(yè)稅負(fù)，符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。