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　　本網(wǎng)訊 為規(guī)范土地增值稅征管工作，深圳市地方稅務局日前印發(fā)土地增值稅征管工作規(guī)程（以下簡稱《工作規(guī)程》）（深地稅發(fā)[2009]24號），并自2009年1月9日起實施。

　　《工作規(guī)程》從項目登記管理、稅款預繳申報管理、項目清算管理、清算鑒證管理、舊房轉(zhuǎn)讓征收管理以及區(qū)局與稽查局職責劃分六個部分對土地增值稅的征管工作進行了詳細規(guī)定。

　　《工作規(guī)程》明確，土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的區(qū)地方稅務局及所在轄區(qū)稅務所負責征收管理。納稅人自房地產(chǎn)項目立項，即取得《固定資產(chǎn)投資項目投資許可證》后30日內(nèi)到主管稅務機關(guān)綜合服務科辦理項目登記。納稅人就該開發(fā)項目應分別在辦理建設(shè)項目施工許可證、房地產(chǎn)初始登記以及領(lǐng)取《房地產(chǎn)預售許可證》后30日內(nèi)到主管稅務機關(guān)管理科備案，對一個房地產(chǎn)開發(fā)項目領(lǐng)取多個預售許可證的，應分別在領(lǐng)取之后30日內(nèi)備案。

 

　　項目清算管理方面，《工作規(guī)程》明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目土地增值稅征收采取“先預征、后清算、多退少補”的方式。即在項目全部竣工結(jié)算前開發(fā)銷售和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入先按預征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間以合同簽定時間為準，納稅人在房地產(chǎn)銷售合同簽訂次月納稅申報期限內(nèi)就該房產(chǎn)銷售價款全額計算預繳土地增值稅。

 

　　對于納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，《工作規(guī)程》明確，納稅人在辦理土地增值稅清算時可委托稅務中介機構(gòu)對其清算申報表進行審核鑒證，由所委托的稅務中介機構(gòu)出具土地增值稅清算鑒證報告。對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規(guī)定。如果開發(fā)期超過3年的，可根據(jù)其開發(fā)進度，選擇會計核算相對獨立的部分進行分期清算。

 

　　在國內(nèi)及境外上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其財務報表已按我國證券管理有關(guān)規(guī)定經(jīng)獨立第三方會計師事務所審計的，其審定后的房地產(chǎn)開發(fā)項目收入、成本及費用數(shù)據(jù)同樣具有土地增值稅鑒證作用。

　　此外，納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　對于納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，《工作規(guī)程》明確，應按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，《工作規(guī)程》明確，其收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈�、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　清算鑒證管理方面，《工作規(guī)程》明確中介機構(gòu)從事土地增值稅鑒證應嚴格按照國家稅務總局制訂的《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》等稅收法律法規(guī)規(guī)章，并對鑒證行為負法律責任。主管稅務機關(guān)每年安排對稅務中介出具的土地增值稅清算鑒證報告進行抽查。對沒有如實審核房地產(chǎn)收入及扣除項目、造成少繳土地增值稅的，主管稅務機關(guān)對其鑒證報告不予認可，并及時將情況報告市局，由市局統(tǒng)一對外通報并將情況反饋注冊稅務師管理中心，由主管單位按規(guī)定處理，同時其3年內(nèi)將不得從事土地增值稅鑒證業(yè)務。

　　舊房轉(zhuǎn)讓征收管理方面，《工作規(guī)程》明確單位和個人自建或購買的房地產(chǎn)1年后轉(zhuǎn)讓適用舊房轉(zhuǎn)讓政策，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級市場開發(fā)銷售房產(chǎn)。自建房迄止時間為房產(chǎn)證登記時間至轉(zhuǎn)讓合同簽訂，購買房地產(chǎn)迄止時間為購買合同簽訂至轉(zhuǎn)讓合同簽訂。從房地產(chǎn)三級市場購買的房產(chǎn)均認定為舊房。

　　轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。按評估價作為扣除項目，是指建筑物的評估價，不包含土地價款。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，如果土地使用權(quán)價款與房產(chǎn)建造價格無法區(qū)分，不能取得房產(chǎn)建造評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%計算扣除項目。

　　單位和個人轉(zhuǎn)讓購買房產(chǎn)土地增值稅由國土產(chǎn)權(quán)登記中心負責代征，主管稅務機關(guān)應做好代征稅款工作的管理。代征單位應建立代征檔案，按月結(jié)報稅款，并向主管稅務機關(guān)提供代征稅款明細表。