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　　本網(wǎng)訊 湖北省地方稅務局日前印發(fā)《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（鄂地稅發(fā)[2008]207號），對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的各類事項進行了明確。

 

　　根據(jù)辦法規(guī)定，凡是湖北省范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，凡符合土地增值稅清算條件應辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其土地增值稅清算管理均適用本辦法。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地產(chǎn)項目，應按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的有關規(guī)定繳納土地增值稅。土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以分期開發(fā)項目為單位清算。開發(fā)項目中既有普通標準住宅又有非普通標準住宅等其他開發(fā)產(chǎn)品的，其土地增值額應分別計算。

 

　　對于應進行清算的幾種情況，辦法分別進行了明確。

 

　　一、符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（四）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

 

　　二、符合下列情形之一的，主管地方稅務機關應要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目并進行項目決算，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與已經(jīng)出租或自用的建筑面積之和達到可銷建筑面積的比例在85%（含）以上的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）主管地方稅務機關認定有可能造成較大稅款流失、經(jīng)縣以上地方稅務局局長批準清算的開發(fā)項目；（四）省地方稅務局規(guī)定的其他情形。

 

　　三、對在2005年1月1日前銷售房地產(chǎn)建筑面積（以簽訂的房地產(chǎn)合同時間為準）占整個項目可售建筑面積不足50%的，其項目應進行土地增值稅清算。在2005年1月1日前銷售房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積50%（含50%）以上的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對該項目的全部銷售收入，分別按規(guī)定的預征率計征土地增值稅，不再清算。但下列情形除外：主管地方稅務機關認為如不清算有可能造成較大稅款流失、經(jīng)縣以上地方稅務局局長批準清算的；納稅人符合清算條件且向主管地方稅務機關提出清算申請的。

 

　　辦法明確，主管地方稅務機關應自受理納稅人申請土地增值稅清算之日起90日內(nèi)完成清算審核工作。清算審核工作時限不含納稅人按照主管地方稅務機關要求補正資料的時間。對于各項清算指標的審核，辦法明確如下：

 

　　一、清算項目銷售收入的確定。清算項目的銷售收入是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等。其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價款。實物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材以及房屋、土地等不動產(chǎn)等。實物收入應當通過評估確認其公允價值。其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或其他具有財產(chǎn)價值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、專有技術使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。其他收入應當通過評估確認其公允價值。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其取得收入的確定由主管地方稅務機關按當期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。

 

　　二、清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目扣除項目金額的確定�？鄢�項目金額必須按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（第六條及其實施細則第七條的規(guī)定計算。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，需提供合法、有效憑證（一般包括稅務機關監(jiān)制的發(fā)票、財政機關監(jiān)制的行政事業(yè)性收費收據(jù)以及按照規(guī)定可不納入財稅機關監(jiān)制范圍的專業(yè)票據(jù)等），對納稅人無法提供合法、有效憑證的支出項目金額，不予扣除。

 

　　三、對開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用扣除確定，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。對財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，可據(jù)實扣除，但扣除限額最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

 

　　四、對公共配套設施費扣除范圍的確定。對清算項目中必須建造的，但不能轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設施所發(fā)生的支出，如居委會（或社區(qū)）和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所等公共設施，由于各項開發(fā)項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再計算分攤。對公共設施的扣除，在進行土地增值稅清算時，按以下原則處理：

　�。ㄒ唬┙ǔ珊蟾鶕�(jù)銷售合同和具有法律效力的有關證明文件的約定產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

　�。ǘ�）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應提供移交的相關證明文件或材料；

　�。ㄈ�）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用；建成后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其關聯(lián)企業(yè)自用的，其成本、費用不得扣除；

　�。ㄋ模�對于停車場（車庫），僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出租使用期限與建造商品房同等期限的，應按規(guī)定計算收入，并準予扣除合理計算分攤的相關成本、費用；

　�。ㄎ澹�對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時，應按實際發(fā)生的費用進行分攤；對后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按整體項目重新進行調(diào)整分攤。

 

　　五、清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的計算分攤按核實的可售建筑面積計算分攤，并遵循準予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額與取得收入的面積相配比的分攤原則。對于商住綜合樓，可結(jié)合實際情況，采取合理方法分別計算確定商鋪與住宅的單位建筑面積成本。

 

　　此外，對于有本辦法規(guī)定的依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的等情形的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主管地稅機關可以核定征收土地增值稅。采取核定征收方式的清算項目，凡能準確計算房地產(chǎn)銷售收入的，按照主管地方稅務機關核實的金額確定銷售收入；凡不能準確計算房地產(chǎn)銷售收入或提供的收入依據(jù)明顯低于當?shù)赝�類房地產(chǎn)價格水平且無正當理由的，由主管地方稅務機關按照當期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定其銷售收入。

　　

　　除上述規(guī)定外，辦法還明確了清算處理、清算鑒證等事項。