本網(wǎng)訊 據(jù)新華網(wǎng)消息，財政部22日宣布，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。此外，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。
對于新政策的出臺是否會給樓市帶來利好，有專家分析認(rèn)為，新政指導(dǎo)作用要遠(yuǎn)大于實質(zhì)作用。以北京為例，一套80平方米、售價100萬元的普通住房，政策調(diào)整后只減輕了5000多元的稅費(fèi)。對于個人來說，這點(diǎn)錢甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如他的裝修款。因此，新政拉動內(nèi)需的指導(dǎo)方向很確定，但在房屋銷售市場形成的作用力還要經(jīng)過市場檢驗。
為加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策管理，新政策要求首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。
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契稅概念
契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的一種稅收，現(xiàn)行的《中華人民共和國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的臺商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。上述取得土地、房屋權(quán)屬包括下列方式：國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換。以下列方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅：以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)，以獲獎的方式承受土地、房屋權(quán)屬，以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、房屋權(quán)屬。契稅實行3%-5%的幅度比例稅率。
契稅是一種重要的地方稅種，在土地、房屋交易的發(fā)生地，不管何人，只要所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移，都要依法納稅。各類土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，方式各不相同，契稅定價方法，也各有差異。契稅的計稅依據(jù)，歸結(jié)起來有4種：
一、是按成交價格計算。成交價格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務(wù)機(jī)關(guān)以此為據(jù)，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣。
二、是根據(jù)市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運(yùn)會主辦城市后，奧運(yùn)村地價立即飆升。該地段土地使用權(quán)贈送、房屋贈送時，定價依據(jù)只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。
三、是依據(jù)土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權(quán)交換，也要依據(jù)差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。
四、是按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設(shè)2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權(quán)給了乙單位，3年后，經(jīng)許可，乙單位把該土地轉(zhuǎn)讓，那么，乙就要補(bǔ)交契稅，納稅依據(jù)就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。
契稅稅率
在稅率設(shè)計上，契稅采用幅度比例稅率。目前，我國采用3%－5%的幅度比例，這是國家統(tǒng)一政策，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。從1999年8月1日起，個人購買自用普通住宅，契稅暫時減半征收。之后，又有數(shù)次調(diào)整。
契稅優(yōu)惠
1．國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。
2．城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。
3．因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。
契稅的征收管理
契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。要先交契稅，才能辦過戶手續(xù)，即先契后證。
最新政策解讀：無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移不征契稅
國家稅務(wù)總局于2008年5月12日發(fā)布了《關(guān)于無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù)》（），文中規(guī)定，按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，已納契稅款應(yīng)予退還。
無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收的契稅應(yīng)退還是438號文闡述的要點(diǎn)。目前，在商品經(jīng)濟(jì)活動中，如：商品的購銷；房屋、土地的買賣；經(jīng)濟(jì)合同的簽定，都有很大的不確定性。近幾年來，企業(yè)和個人買賣房屋土地的經(jīng)濟(jì)行為越來越多，但由于某些原因如：非法交易國有房產(chǎn)、國有土地；原房產(chǎn)、土地的權(quán)屬不清楚，由于金額巨大，出現(xiàn)的訴訟案件很多。
三種情況可申請退還契稅
契稅征收應(yīng)當(dāng)是以發(fā)生房地產(chǎn)交易為前提。對由于各種原因最終未能完成交易的房地產(chǎn)，購買方如果已經(jīng)繳納的契稅是否可以申請退稅？
《契稅暫行條例》規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天；納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。但對以下三種情況下，納稅人可以依法對已繳的契稅向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退稅：
房產(chǎn)出售的契稅籌劃案例
納稅籌劃方案中，契稅方面問題是通過投資達(dá)到同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，達(dá)到免征契稅的目的，而實際上投資企業(yè)獲得了被投資企業(yè)的股權(quán)，不屬于無償劃轉(zhuǎn)，不可能免征契稅的目的。
案例：甲公司是一內(nèi)資有限責(zé)任公司，經(jīng)營酒店業(yè)務(wù)并且每年盈利；乙公司也是一內(nèi)資有限責(zé)任公司，欲購買甲公司擁有的一棟房產(chǎn)，準(zhǔn)備將來也用于經(jīng)營酒店業(yè)務(wù)。為簡化起見假設(shè)：該棟房產(chǎn)凈值（即全部凈資產(chǎn)）價為2000萬元，其中地價為300萬元。甲乙雙方交易價（即公允價）為2500萬元，土地增值稅的重置成本價為2000萬元并且成新度折扣率80%；甲公司有兩個自然人股東A和B，乙公司有兩個自然人股東C和D.
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個人購置首套90平米以下住房契稅稅率下調(diào)至1%
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