本網(wǎng)訊 江西地稅局日前表示，近年來，江西各地開展土地增值稅清算，做了大量的工作，取得了一定的成效，但在實(shí)際操作過程中也遇到了一些具體的業(yè)務(wù)問題。為此，江西省地方稅務(wù)局下發(fā)《關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知》（），明確土增稅征管的六大業(yè)務(wù)問題。
問題一：關(guān)于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓），其增值額的計(jì)算問題
通知明確，根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（）的規(guī)定，對(duì)納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓），如果其中有普通住宅的，應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。同一房地產(chǎn)項(xiàng)目的車庫等附屬設(shè)施不屬于普通住宅，應(yīng)按其他類型的房地產(chǎn)計(jì)算土地增值額。
問題二：關(guān)于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）的資金費(fèi)用的分?jǐn)倖栴}
對(duì)納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓），其發(fā)生的資金費(fèi)用按照下列原則分?jǐn)偅?/FONT>
�。ㄒ唬┘{稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，分別按納稅人取得的普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行分?jǐn)偂?/FONT>
�。ǘ┘{稅人發(fā)生的其它費(fèi)用，按單位建筑面積分?jǐn)偂?/FONT>
問題三：關(guān)于核定征收率的確定問題
通知指出，根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，當(dāng)銷售總量未達(dá)到85%之前，必須按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；銷售總量達(dá)到85%后，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。納稅人符合清算條件不進(jìn)行清算的，列被列為重點(diǎn)檢查對(duì)象或按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。納稅人符合《》（）第七條情形之一的，地稅機(jī)關(guān)按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅，納稅人按核定稅款扣除預(yù)征稅款后的余額補(bǔ)繳土地增值稅稅款。
全省土地增值稅核定征收率分住宅和非住宅兩類，住宅類稅率分別為：住宅所在地在設(shè)區(qū)市所在城市的，核定征收率暫定為1.5%（南昌市暫定為1.8%）；住宅所在地在縣級(jí)市所在地的，核定征收率暫定為1.3%；住宅所在地不在設(shè)區(qū)市所在城市、縣級(jí)市所在地的，核定征收率暫定為1.1%。雜物間（或貯藏室）與住宅捆在一起銷售的，按住宅的征收率執(zhí)行。
非住宅類稅率分別為：非住宅所在地在設(shè)區(qū)市所在城市的，核定征收率暫定為4.8%（南昌市暫定為5.3%），其中店面為6.8%（南昌市為7.3%）；非住宅所在地在縣級(jí)市所在地的，核定征收率暫定為4.3%，其中店面為6.3%；非住宅所在地不在設(shè)區(qū)市所在城市、縣級(jí)市所在地的，核定征收率暫定為3.8%，其中店面為5.8%；雜物間（或貯藏室）不與住宅捆在一起而單獨(dú)銷售的，按非住宅的征收率執(zhí)行。
問題四：有關(guān)土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證問題
《通知》明確，房地產(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進(jìn)行土地增值稅的清算：
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；
�。ㄋ模┘{稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算的；
�。ㄎ澹┮芽⒐を�(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。
問題五：有關(guān)轉(zhuǎn)讓非住宅和多次轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)如何征收土地增值稅的問題
關(guān)于轉(zhuǎn)讓非住宅的納稅問題，通知明確，轉(zhuǎn)讓非住宅不得享受“居住滿五年或五年以上免于征收土地增值稅、居住滿三年未滿五年減半征收土地增值稅”的稅收優(yōu)惠。凡轉(zhuǎn)讓非住宅，符合土地增值稅清算條件的按規(guī)定進(jìn)行清算；少數(shù)納稅人因財(cái)務(wù)不健全無法清算的，按省局規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅.經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，納稅人不能提供準(zhǔn)確的納稅資料，無法進(jìn)行清算的，主管地稅機(jī)關(guān)按規(guī)定核定征收土地增值稅。
問題六：有關(guān)轉(zhuǎn)讓土地如何征收土地增值稅的問題
通知指出，單純轉(zhuǎn)讓土地的，原則上按土地增值稅有關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)征收。對(duì)成片土地、分塊轉(zhuǎn)讓的，如果對(duì)分塊轉(zhuǎn)讓一時(shí)無法清算，先按轉(zhuǎn)讓這部分土地收入的5%進(jìn)行預(yù)征土地增值稅，待整片土地轉(zhuǎn)讓完后，再進(jìn)行清算。
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