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　　本網(wǎng)訊 江西地稅局日前表示，近年來，江西各地開展土地增值稅清算，做了大量的工作，取得了一定的成效，但在實際操作過程中也遇到了一些具體的業(yè)務問題。為此，江西省地方稅務局下發(fā)《關于土地增值稅清算若干問題的通知》（贛地稅發(fā)[2008]76號），明確土增稅征管的六大業(yè)務問題。

 

　　問題一：關于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓），其增值額的計算問題

 

　　通知明確，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）的規(guī)定，對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓），如果其中有普通住宅的，應區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。同一房地產(chǎn)項目的車庫等附屬設施不屬于普通住宅，應按其他類型的房地產(chǎn)計算土地增值額。

 

　　問題二：關于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）的資金費用的分攤問題

　　對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓），其發(fā)生的資金費用按照下列原則分攤：

　�。ㄒ唬┘{稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用及土地征用和拆遷補償費，分別按納稅人取得的普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)的銷售收入進行分攤。

　　（二）納稅人發(fā)生的其它費用，按單位建筑面積分攤。

 

　　問題三：關于核定征收率的確定問題

 

　　通知指出，根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，當銷售總量未達到85%之前，必須按已確定的預征率預征土地增值稅；銷售總量達到85%后，應進行土地增值稅清算。納稅人符合清算條件不進行清算的，列被列為重點檢查對象或按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定處理。納稅人符合《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第七條情形之一的，地稅機關按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅，納稅人按核定稅款扣除預征稅款后的余額補繳土地增值稅稅款。

 

　　全省土地增值稅核定征收率分住宅和非住宅兩類，住宅類稅率分別為：住宅所在地在設區(qū)市所在城市的，核定征收率暫定為1.5%（南昌市暫定為1.8%）；住宅所在地在縣級市所在地的，核定征收率暫定為1.3%；住宅所在地不在設區(qū)市所在城市、縣級市所在地的，核定征收率暫定為1.1%。雜物間（或貯藏室）與住宅捆在一起銷售的，按住宅的征收率執(zhí)行。

 

　　非住宅類稅率分別為：非住宅所在地在設區(qū)市所在城市的，核定征收率暫定為4.8%（南昌市暫定為5.3%），其中店面為6.8%（南昌市為7.3%）；非住宅所在地在縣級市所在地的，核定征收率暫定為4.3%，其中店面為6.3%；非住宅所在地不在設區(qū)市所在城市、縣級市所在地的，核定征收率暫定為3.8%，其中店面為5.8%；雜物間（或貯藏室）不與住宅捆在一起而單獨銷售的，按非住宅的征收率執(zhí)行。

 

　　問題四：有關土地增值稅清算項目的審核鑒證問題

 

　　《通知》明確，房地產(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進行土地增值稅的清算：

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　�。ǘ�）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目；

　　（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的；

　　（四）納稅人申請注銷稅務登記，但未辦理土地增值稅清算的；

　�。ㄎ澹┮芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

 

　　問題五：有關轉(zhuǎn)讓非住宅和多次轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)如何征收土地增值稅的問題

 

　　關于轉(zhuǎn)讓非住宅的納稅問題，通知明確，轉(zhuǎn)讓非住宅不得享受“居住滿五年或五年以上免于征收土地增值稅、居住滿三年未滿五年減半征收土地增值稅”的稅收優(yōu)惠。凡轉(zhuǎn)讓非住宅，符合土地增值稅清算條件的按規(guī)定進行清算；少數(shù)納稅人因財務不健全無法清算的，按省局規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅.經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，納稅人不能提供準確的納稅資料，無法進行清算的，主管地稅機關按規(guī)定核定征收土地增值稅。

 

　　問題六：有關轉(zhuǎn)讓土地如何征收土地增值稅的問題

 

　　通知指出，單純轉(zhuǎn)讓土地的，原則上按土地增值稅有關規(guī)定據(jù)實征收。對成片土地、分塊轉(zhuǎn)讓的，如果對分塊轉(zhuǎn)讓一時無法清算，先按轉(zhuǎn)讓這部分土地收入的5%進行預征土地增值稅，待整片土地轉(zhuǎn)讓完后，再進行清算。