京華時(shí)報(bào)6月22日訊中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布最新一期研究報(bào)告指出，今年下半年和明年將迎來(lái)房地產(chǎn)投資和價(jià)格雙雙下滑的局面。
報(bào)告說(shuō)，當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在房地產(chǎn)價(jià)格徘徊，開(kāi)發(fā)投資資金緊張及房地產(chǎn)銷售面積不斷下滑的環(huán)境中進(jìn)行，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)深度反向調(diào)整。今年前4個(gè)月，全國(guó)商品住房竣工面積8448萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.2%，增幅同比提高10.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積13664萬(wàn)平方米，同比卻下降了4%，增幅同比下降20.6個(gè)百分點(diǎn)。
報(bào)告認(rèn)為，上述數(shù)據(jù)集中反映出以下幾方面信息：房地產(chǎn)捂地牟利模式被資金鏈過(guò)緊打破；房地產(chǎn)在需求下滑情況下供給大幅度增長(zhǎng)，預(yù)示房地產(chǎn)價(jià)格將面臨整體下滑的可能，房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益將進(jìn)一步下滑，資金鏈將進(jìn)一步收緊。
房市資金缺口7100億建設(shè)部警惕房?jī)r(jià)大跌
國(guó)泰君安證券研究所發(fā)布報(bào)告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款的2倍。平均下來(lái)，每家內(nèi)資開(kāi)發(fā)商資金缺口達(dá)1201萬(wàn)元，相當(dāng)于去年年銷售收入的24%。
報(bào)告稱,由于去年高價(jià)拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，即將到來(lái)的7~9月將是開(kāi)發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候。一些中小開(kāi)發(fā)商可能將面臨生死大限，房地產(chǎn)金融危機(jī)已初露端倪。
上述測(cè)算是基于2008年商品房銷售額同比下降10%、銀行貸款同比不變、開(kāi)發(fā)商自有資金同比增長(zhǎng)36%的假設(shè)作出的。
7至9月“最危險(xiǎn)”
報(bào)告顯示，資金缺口規(guī)模對(duì)商品房銷售額同比增速最敏感，銷售額需要保持14%的同比增長(zhǎng)，全行業(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)資金供求基本平衡，但今年以來(lái)每個(gè)月的全國(guó)商品房銷售額與去年同期基本持平，1~4月行業(yè)商品住宅銷售額同比增長(zhǎng)1.6%。
國(guó)泰君安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平認(rèn)為，今年7~9月將成為眾多中小開(kāi)發(fā)商的一個(gè)檻，因?yàn)槿ツ旮邇r(jià)拿地的企業(yè)屆時(shí)面臨付清土地出讓金的壓力。如果行業(yè)成交量不能保持和增強(qiáng)回暖趨勢(shì)，7~9月將會(huì)是開(kāi)發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候，一些中小開(kāi)發(fā)商，尤其是去年三季度冒進(jìn)拿地、現(xiàn)有銷售項(xiàng)目又少的公司，將面臨生死大限。
據(jù)孫建平介紹，全國(guó)地價(jià)指數(shù)表明2007年三季度地價(jià)指數(shù)達(dá)到最高點(diǎn)，這意味著在去年7~9月拿地的開(kāi)發(fā)商支付的地價(jià)款非常高。而最近一年多時(shí)間，地方政府普遍要求房產(chǎn)商12個(gè)月內(nèi)要付清地價(jià)。按最新調(diào)控政策要求，只有全部付清地價(jià)才能拿到土地證等文件，才能開(kāi)工建設(shè)，才可能申請(qǐng)銀行貸款。因此，7~9月開(kāi)發(fā)商面臨的壓力可想而知。
據(jù)了解，上海去年地價(jià)款最高峰出現(xiàn)在11月和12月，天津出現(xiàn)在8月和10月，深圳和廣州均出現(xiàn)在9月，北京則出現(xiàn)在9月和12月。
不過(guò)中信建投房地產(chǎn)行業(yè)分析師張朝暉認(rèn)為，與這一期限更為吻合的事件應(yīng)該是即將到來(lái)的美國(guó)的銀行中期報(bào)，“很有可能帶來(lái)新一輪的次貸危機(jī)，目前高盛、雷曼兄弟都已經(jīng)報(bào)虧了，如果真是這樣，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)國(guó)內(nèi)的銀根緊縮，逼迫開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣房�！�
房地產(chǎn)不會(huì)群體性降價(jià)
報(bào)告稱，即使部分企業(yè)資金鏈斷裂也并不會(huì)表現(xiàn)為群體性的惡性降價(jià)行動(dòng)，而將更多地通過(guò)上游項(xiàng)目資源的并購(gòu)整合來(lái)結(jié)束。
孫建平認(rèn)為變賣項(xiàng)目比降價(jià)清盤的概率要大。因?yàn)樽冑u資產(chǎn)的時(shí)間比降價(jià)銷售清盤的時(shí)間更快。在行業(yè)觀望的情況下，并不是一味地降價(jià)就能創(chuàng)造銷售業(yè)績(jī)，降價(jià)清盤的投資回報(bào)率也并不比變賣資產(chǎn)高。
“企業(yè)一般不愿意降價(jià)銷售，因?yàn)楹ε乱坏┙祪r(jià)房子更賣不出去，”張朝暉表示，龍頭企業(yè)尋求并購(gòu)整合的機(jī)會(huì)，以及最大債權(quán)人商業(yè)銀行和資金鏈斷裂企業(yè)之間的利益博弈，使得房產(chǎn)商最終傾向于變賣資產(chǎn)。
2008年3月中旬以來(lái)，已經(jīng)有6家房產(chǎn)企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，這些企業(yè)持有的土地包括浦東陸家嘴的黃金地段地塊，安徽合肥的土地項(xiàng)目等，出讓方有上海強(qiáng)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司、寶鋼集團(tuán)等大型企業(yè)。張朝暉認(rèn)為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不利的一點(diǎn)是，隨著股權(quán)的出售，企業(yè)的負(fù)債也將一起轉(zhuǎn)讓。
建設(shè)部警惕房?jī)r(jià)的大跌
專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控推行3年之后，“金融安全”的命題伴隨著深圳等地房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)，擺在了中國(guó)決策層的面前。
日前，國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議，在強(qiáng)調(diào)金融安全的大命題下，要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
而經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉則向記者宣稱，根據(jù)他的研究，中國(guó)房企上半年的資金缺口多達(dá)4000億元。
新近履新的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新曾明確指出：“既要防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，又要防止過(guò)快下跌�！爆F(xiàn)在的懸念是，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作是否真的到了“防下跌”的階段？
4000億資金缺口“設(shè)伏”
信貸緊縮之下的房地產(chǎn)企業(yè)缺錢已經(jīng)不是秘密，但坐擁資本平臺(tái)的上市公司，資金鏈卻也變得脆弱起來(lái)。
鐘偉正在進(jìn)行一項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)金融的課題研究。利用上市公司年報(bào)與宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)綜合分析，鐘偉得出的結(jié)論是，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司今年的資金缺口在4000億元人民幣的規(guī)模量級(jí)。上市公司資金的缺口，足以反映目前房地產(chǎn)行業(yè)所承受的巨大壓力。
鐘偉說(shuō)，研究初期，這一數(shù)據(jù)曾為1400億元，但隨著上市公司樣本量的增大，最終這一數(shù)字變成了驚人的4000億元。
“全年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總額，按照去年的水平估算，應(yīng)該在6000億元人民幣的規(guī)模�！辩妭フf(shuō)，同樣按照去年的規(guī)模估算，個(gè)人按揭貸款的總額，在5000億元人民幣規(guī)模上下，此外，從QFII批準(zhǔn)額度通過(guò)股市投資于房地產(chǎn)的外資，1~4月的數(shù)據(jù)顯示為150億元左右，再加上可能通過(guò)增發(fā)等手段籌集的資金，總計(jì)在1.6萬(wàn)億元上下的水平。
相比之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資金投入，卻要大于這一數(shù)字。綜合2005~2007年的情況，以及今年1~4月的上市公司開(kāi)復(fù)工面積、土地儲(chǔ)備總量等數(shù)據(jù)。鐘偉測(cè)算，該行業(yè)上市公司須投入開(kāi)發(fā)的資金總額，應(yīng)該在2億元左右的水平。兩相比較，4000億元人民幣的資金缺口浮現(xiàn)。
“這個(gè)數(shù)據(jù)相當(dāng)于一年房地產(chǎn)所需投資總額的1/5。”中國(guó)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴記者，這樣的情況下，按照慣常邏輯，降價(jià)以加快銷售回款，是最為合適的解決手段�！ �
金融安全新命題“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”的不同含義
面對(duì)這樣的局面，2005年形成的調(diào)控觀點(diǎn)正在發(fā)生微妙的變化。
接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士告訴記者，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部?jī)?nèi)部，已經(jīng)有不少領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，目前所處的宏觀、中觀環(huán)境以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，已經(jīng)與2005年時(shí)有很大的不同，其中向下產(chǎn)生波動(dòng)已經(jīng)成為了“現(xiàn)實(shí)的可能”，因此，應(yīng)該做好防止房?jī)r(jià)過(guò)快下跌的準(zhǔn)備。
此前，在一次會(huì)議講話中，彼時(shí)剛剛履新的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新就強(qiáng)調(diào)，既要防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，同時(shí)也要防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大規(guī)模下跌。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的國(guó)房景氣指數(shù)顯示，2008年5月國(guó)房景氣指數(shù)為103.34，較上月下跌0.73，是連續(xù)6個(gè)月下跌。這項(xiàng)由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的指標(biāo)，向來(lái)被中央決策層看做是房地產(chǎn)行業(yè)安全與否的重要指標(biāo)之一。
壓力不可避免。記者了解到，每半年中房協(xié)都要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行綜合統(tǒng)計(jì)分析，形成報(bào)告上報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部作為決策參考后，再向社會(huì)公布，一般時(shí)間定在8月，但今年，如無(wú)意外，這份報(bào)告將推遲發(fā)布。
“8月公布的時(shí)候正好是奧運(yùn)會(huì)，從上到下都要求穩(wěn)定，所以主要還是擔(dān)心給市場(chǎng)帶來(lái)一些不穩(wěn)定的情緒�！痹诮忉屚七t公布原因的時(shí)候，這位人士說(shuō)。據(jù)了解，這份正在制定、修改的報(bào)告中的統(tǒng)計(jì)顯示，廣州、深圳、東莞等華南等主要城市的房?jī)r(jià)指標(biāo)，分別有了8%~13%左右的降幅，他告訴記者，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的主要領(lǐng)導(dǎo)，“非常關(guān)心這一指標(biāo)”。
即便在相對(duì)穩(wěn)定的北京，也已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商以項(xiàng)目股權(quán)的方式尋求現(xiàn)金，有的質(zhì)押，有的則出讓股權(quán)。一位在北京東四環(huán)開(kāi)發(fā)中型住宅項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者，寧可如此也不愿降價(jià)。
“你要降價(jià)，首先是已經(jīng)給你放貸的，尤其是放了個(gè)人按揭貸款的銀行不愿意，另一方面更關(guān)鍵，后面的回款速度會(huì)出問(wèn)題，因?yàn)槟惚惹捌谫u得低了，市場(chǎng)會(huì)覺(jué)得你會(huì)繼續(xù)降，大家等著，回款速度會(huì)更慢，所以我們寧可拿股權(quán)融資挺過(guò)去，也不愿意主動(dòng)降價(jià)。”他的項(xiàng)目，剛剛以股權(quán)質(zhì)押的方式，獲得了現(xiàn)金。
不過(guò)，還能堅(jiān)持多久，這是一個(gè)疑問(wèn)。
金融安全新命題
“6月15日的時(shí)候，國(guó)務(wù)院召開(kāi)了工作會(huì)議，姜偉新部長(zhǎng)參加了，在這個(gè)會(huì)議上，國(guó)務(wù)院分管領(lǐng)導(dǎo)提出了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的要求。”6月16日，消息人士向記者透露，同時(shí)在場(chǎng)的還有央行行長(zhǎng)周小川、銀監(jiān)會(huì)主席劉明康兩位金融高官。
他告訴記者，國(guó)務(wù)院分管領(lǐng)導(dǎo)提出的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的要求，是在布置金融安全工作的部分中提出的。也正因如此，他認(rèn)為，此次穩(wěn)定房?jī)r(jià)被注入了確保金融安全的內(nèi)容。
“銀行系統(tǒng)很關(guān)注華南和華東房?jī)r(jià)的向下波動(dòng)�！鼻笆鼋咏》亢统青l(xiāng)建設(shè)部的人士告訴記者，央行、銀監(jiān)會(huì)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也保持著緊密的溝通�！鞍凑胀ǔ５睦碚撚�(jì)算，房?jī)r(jià)跌幅不超過(guò)首付比例，銀行的風(fēng)險(xiǎn)并不是太高，最高13%的跌幅也是在首付比例的范圍內(nèi)，但銀行擔(dān)心的是這種趨勢(shì)�！彼f(shuō)。
央行研究局研究員鄒平座告訴記者，目前銀行的按揭貸款是以住房為抵押的，因此，無(wú)論房?jī)r(jià)的跌幅是否超出通行的首付比例，都意味著銀行在還貸人拒絕還貸從而收回抵押物進(jìn)行處置時(shí)，評(píng)估之后的價(jià)格受到損失。
“只要房?jī)r(jià)不下跌到大規(guī)模地出現(xiàn)貸款人不還貸的情況，銀行的損失是不會(huì)兌現(xiàn)的，但問(wèn)題是，現(xiàn)在10%左右的跌幅，可能不會(huì)引發(fā)大規(guī)模的拒絕還貸的現(xiàn)象，如果跌幅繼續(xù)加大，會(huì)有越來(lái)越多的人拒絕還貸，而選擇把抵押物不動(dòng)產(chǎn)丟給銀行，這樣，呆壞賬會(huì)大量上升，銀行拋售抵押的不動(dòng)產(chǎn)，也不足以填平呆壞賬。”鄒平座這樣解釋房?jī)r(jià)波動(dòng)的銀行風(fēng)險(xiǎn)所在。
對(duì)于首付比例跌破是否就一定引發(fā)拒絕還貸現(xiàn)象發(fā)生的時(shí)候，他補(bǔ)充解釋說(shuō)：“是否跌破首付比例，不是一個(gè)100%的臨界線，銀行看這個(gè)指標(biāo)，更多的是看趨勢(shì)，過(guò)了這個(gè)線就存在繼續(xù)下跌的可能，或拒絕還貸的可能�，F(xiàn)在銀行系統(tǒng)要做的是預(yù)估未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，而不是計(jì)算真正下跌多少才有人拒絕繼續(xù)還貸�！�
正因如此，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)向商業(yè)銀行部署了大量檢查，其中包括委托貸款流向、個(gè)人房貸質(zhì)量等。但顯然，要避免房?jī)r(jià)大規(guī)模下跌帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部必須加入。 |
關(guān)于我們
新聞專題
房市資金缺口7千億警惕大跌
桂公網(wǎng)安備 45010302000209號(hào)
