京華時報6月22日訊中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布最新一期研究報告指出，今年下半年和明年將迎來房地產(chǎn)投資和價格雙雙下滑的局面。
報告說，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)投資在房地產(chǎn)價格徘徊，開發(fā)投資資金緊張及房地產(chǎn)銷售面積不斷下滑的環(huán)境中進(jìn)行，這意味著房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)深度反向調(diào)整。今年前4個月，全國商品住房竣工面積8448萬平方米，同比增長20.2%，增幅同比提高10.3個百分點(diǎn)；銷售面積13664萬平方米，同比卻下降了4%，增幅同比下降20.6個百分點(diǎn)。
報告認(rèn)為，上述數(shù)據(jù)集中反映出以下幾方面信息：房地產(chǎn)捂地牟利模式被資金鏈過緊打破；房地產(chǎn)在需求下滑情況下供給大幅度增長，預(yù)示房地產(chǎn)價格將面臨整體下滑的可能，房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益將進(jìn)一步下滑，資金鏈將進(jìn)一步收緊。
房市資金缺口7100億建設(shè)部警惕房價大跌
國泰君安證券研究所發(fā)布報告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。平均下來，每家內(nèi)資開發(fā)商資金缺口達(dá)1201萬元，相當(dāng)于去年年銷售收入的24%。
報告稱,由于去年高價拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，即將到來的7~9月將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時候。一些中小開發(fā)商可能將面臨生死大限，房地產(chǎn)金融危機(jī)已初露端倪。
上述測算是基于2008年商品房銷售額同比下降10%、銀行貸款同比不變、開發(fā)商自有資金同比增長36%的假設(shè)作出的。
7至9月“最危險”
報告顯示，資金缺口規(guī)模對商品房銷售額同比增速最敏感，銷售額需要保持14%的同比增長，全行業(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)資金供求基本平衡，但今年以來每個月的全國商品房銷售額與去年同期基本持平，1~4月行業(yè)商品住宅銷售額同比增長1.6%。
國泰君安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平認(rèn)為，今年7~9月將成為眾多中小開發(fā)商的一個檻，因為去年高價拿地的企業(yè)屆時面臨付清土地出讓金的壓力。如果行業(yè)成交量不能保持和增強(qiáng)回暖趨勢，7~9月將會是開發(fā)商資金鏈最緊張的時候，一些中小開發(fā)商，尤其是去年三季度冒進(jìn)拿地、現(xiàn)有銷售項目又少的公司，將面臨生死大限。
據(jù)孫建平介紹，全國地價指數(shù)表明2007年三季度地價指數(shù)達(dá)到最高點(diǎn)，這意味著在去年7~9月拿地的開發(fā)商支付的地價款非常高。而最近一年多時間，地方政府普遍要求房產(chǎn)商12個月內(nèi)要付清地價。按最新調(diào)控政策要求，只有全部付清地價才能拿到土地證等文件，才能開工建設(shè)，才可能申請銀行貸款。因此，7~9月開發(fā)商面臨的壓力可想而知。
據(jù)了解，上海去年地價款最高峰出現(xiàn)在11月和12月，天津出現(xiàn)在8月和10月，深圳和廣州均出現(xiàn)在9月，北京則出現(xiàn)在9月和12月。
不過中信建投房地產(chǎn)行業(yè)分析師張朝暉認(rèn)為，與這一期限更為吻合的事件應(yīng)該是即將到來的美國的銀行中期報，“很有可能帶來新一輪的次貸危機(jī)，目前高盛、雷曼兄弟都已經(jīng)報虧了，如果真是這樣，勢必會帶來國內(nèi)的銀根緊縮，逼迫開發(fā)商降價賣房�！�
房地產(chǎn)不會群體性降價
報告稱，即使部分企業(yè)資金鏈斷裂也并不會表現(xiàn)為群體性的惡性降價行動，而將更多地通過上游項目資源的并購整合來結(jié)束。
孫建平認(rèn)為變賣項目比降價清盤的概率要大。因為變賣資產(chǎn)的時間比降價銷售清盤的時間更快。在行業(yè)觀望的情況下，并不是一味地降價就能創(chuàng)造銷售業(yè)績，降價清盤的投資回報率也并不比變賣資產(chǎn)高。
“企業(yè)一般不愿意降價銷售，因為害怕一旦降價房子更賣不出去，”張朝暉表示，龍頭企業(yè)尋求并購整合的機(jī)會，以及最大債權(quán)人商業(yè)銀行和資金鏈斷裂企業(yè)之間的利益博弈，使得房產(chǎn)商最終傾向于變賣資產(chǎn)。
2008年3月中旬以來，已經(jīng)有6家房產(chǎn)企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，這些企業(yè)持有的土地包括浦東陸家嘴的黃金地段地塊，安徽合肥的土地項目等，出讓方有上海強(qiáng)生房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司、寶鋼集團(tuán)等大型企業(yè)。張朝暉認(rèn)為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不利的一點(diǎn)是，隨著股權(quán)的出售，企業(yè)的負(fù)債也將一起轉(zhuǎn)讓。
建設(shè)部警惕房價的大跌
專門針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控推行3年之后，“金融安全”的命題伴隨著深圳等地房價的大幅波動，擺在了中國決策層的面前。
日前，國務(wù)院召開會議，在強(qiáng)調(diào)金融安全的大命題下，要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
而經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉則向記者宣稱，根據(jù)他的研究，中國房企上半年的資金缺口多達(dá)4000億元。
新近履新的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新曾明確指出：“既要防止房價過快上漲，又要防止過快下跌�！爆F(xiàn)在的懸念是，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的工作是否真的到了“防下跌”的階段？
4000億資金缺口“設(shè)伏”
信貸緊縮之下的房地產(chǎn)企業(yè)缺錢已經(jīng)不是秘密，但坐擁資本平臺的上市公司，資金鏈卻也變得脆弱起來。
鐘偉正在進(jìn)行一項關(guān)于房地產(chǎn)金融的課題研究。利用上市公司年報與宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)綜合分析，鐘偉得出的結(jié)論是，中國房地產(chǎn)上市公司今年的資金缺口在4000億元人民幣的規(guī)模量級。上市公司資金的缺口，足以反映目前房地產(chǎn)行業(yè)所承受的巨大壓力。
鐘偉說，研究初期，這一數(shù)據(jù)曾為1400億元，但隨著上市公司樣本量的增大，最終這一數(shù)字變成了驚人的4000億元。
“全年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額，按照去年的水平估算，應(yīng)該在6000億元人民幣的規(guī)模�！辩妭フf，同樣按照去年的規(guī)模估算，個人按揭貸款的總額，在5000億元人民幣規(guī)模上下，此外，從QFII批準(zhǔn)額度通過股市投資于房地產(chǎn)的外資，1~4月的數(shù)據(jù)顯示為150億元左右，再加上可能通過增發(fā)等手段籌集的資金，總計在1.6萬億元上下的水平。
相比之下，房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金投入，卻要大于這一數(shù)字。綜合2005~2007年的情況，以及今年1~4月的上市公司開復(fù)工面積、土地儲備總量等數(shù)據(jù)。鐘偉測算，該行業(yè)上市公司須投入開發(fā)的資金總額，應(yīng)該在2億元左右的水平。兩相比較，4000億元人民幣的資金缺口浮現(xiàn)。
“這個數(shù)據(jù)相當(dāng)于一年房地產(chǎn)所需投資總額的1/5�！敝袊≌芯繒睍L顧云昌告訴記者，這樣的情況下，按照慣常邏輯，降價以加快銷售回款，是最為合適的解決手段�！ �
金融安全新命題“穩(wěn)定房價”的不同含義
面對這樣的局面，2005年形成的調(diào)控觀點(diǎn)正在發(fā)生微妙的變化。
接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士告訴記者，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部內(nèi)部，已經(jīng)有不少領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，目前所處的宏觀、中觀環(huán)境以及房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，已經(jīng)與2005年時有很大的不同，其中向下產(chǎn)生波動已經(jīng)成為了“現(xiàn)實的可能”，因此，應(yīng)該做好防止房價過快下跌的準(zhǔn)備。
此前，在一次會議講話中，彼時剛剛履新的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新就強(qiáng)調(diào)，既要防止房價過快上漲，同時也要防止房價出現(xiàn)大規(guī)模下跌。
國家統(tǒng)計局公布的國房景氣指數(shù)顯示，2008年5月國房景氣指數(shù)為103.34，較上月下跌0.73，是連續(xù)6個月下跌。這項由國家統(tǒng)計局發(fā)布的指標(biāo)，向來被中央決策層看做是房地產(chǎn)行業(yè)安全與否的重要指標(biāo)之一。
壓力不可避免。記者了解到，每半年中房協(xié)都要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行綜合統(tǒng)計分析，形成報告上報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部作為決策參考后，再向社會公布，一般時間定在8月，但今年，如無意外，這份報告將推遲發(fā)布。
“8月公布的時候正好是奧運(yùn)會，從上到下都要求穩(wěn)定，所以主要還是擔(dān)心給市場帶來一些不穩(wěn)定的情緒。”在解釋推遲公布原因的時候，這位人士說。據(jù)了解，這份正在制定、修改的報告中的統(tǒng)計顯示，廣州、深圳、東莞等華南等主要城市的房價指標(biāo)，分別有了8%~13%左右的降幅，他告訴記者，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的主要領(lǐng)導(dǎo)，“非常關(guān)心這一指標(biāo)”。
即便在相對穩(wěn)定的北京，也已經(jīng)有開發(fā)商以項目股權(quán)的方式尋求現(xiàn)金，有的質(zhì)押，有的則出讓股權(quán)。一位在北京東四環(huán)開發(fā)中型住宅項目的項目經(jīng)理告訴記者，寧可如此也不愿降價。
“你要降價，首先是已經(jīng)給你放貸的，尤其是放了個人按揭貸款的銀行不愿意，另一方面更關(guān)鍵，后面的回款速度會出問題，因為你比前期賣得低了，市場會覺得你會繼續(xù)降，大家等著，回款速度會更慢，所以我們寧可拿股權(quán)融資挺過去，也不愿意主動降價�！彼捻椖�，剛剛以股權(quán)質(zhì)押的方式，獲得了現(xiàn)金。
不過，還能堅持多久，這是一個疑問。
金融安全新命題
“6月15日的時候，國務(wù)院召開了工作會議，姜偉新部長參加了，在這個會議上，國務(wù)院分管領(lǐng)導(dǎo)提出了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的要求�！�6月16日，消息人士向記者透露，同時在場的還有央行行長周小川、銀監(jiān)會主席劉明康兩位金融高官。
他告訴記者，國務(wù)院分管領(lǐng)導(dǎo)提出的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的要求，是在布置金融安全工作的部分中提出的。也正因如此，他認(rèn)為，此次穩(wěn)定房價被注入了確保金融安全的內(nèi)容。
“銀行系統(tǒng)很關(guān)注華南和華東房價的向下波動。”前述接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士告訴記者，央行、銀監(jiān)會與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也保持著緊密的溝通�！鞍凑胀ǔ５睦碚撚嬎悖績r跌幅不超過首付比例，銀行的風(fēng)險并不是太高，最高13%的跌幅也是在首付比例的范圍內(nèi)，但銀行擔(dān)心的是這種趨勢�！彼f。
央行研究局研究員鄒平座告訴記者，目前銀行的按揭貸款是以住房為抵押的，因此，無論房價的跌幅是否超出通行的首付比例，都意味著銀行在還貸人拒絕還貸從而收回抵押物進(jìn)行處置時，評估之后的價格受到損失。
“只要房價不下跌到大規(guī)模地出現(xiàn)貸款人不還貸的情況，銀行的損失是不會兌現(xiàn)的，但問題是，現(xiàn)在10%左右的跌幅，可能不會引發(fā)大規(guī)模的拒絕還貸的現(xiàn)象，如果跌幅繼續(xù)加大，會有越來越多的人拒絕還貸，而選擇把抵押物不動產(chǎn)丟給銀行，這樣，呆壞賬會大量上升，銀行拋售抵押的不動產(chǎn)，也不足以填平呆壞賬�！编u平座這樣解釋房價波動的銀行風(fēng)險所在。
對于首付比例跌破是否就一定引發(fā)拒絕還貸現(xiàn)象發(fā)生的時候，他補(bǔ)充解釋說：“是否跌破首付比例，不是一個100%的臨界線，銀行看這個指標(biāo)，更多的是看趨勢，過了這個線就存在繼續(xù)下跌的可能，或拒絕還貸的可能。現(xiàn)在銀行系統(tǒng)要做的是預(yù)估未來的風(fēng)險，而不是計算真正下跌多少才有人拒絕繼續(xù)還貸�！�
正因如此，銀監(jiān)會已經(jīng)向商業(yè)銀行部署了大量檢查，其中包括委托貸款流向、個人房貸質(zhì)量等。但顯然，要避免房價大規(guī)模下跌帶來的金融風(fēng)險，作為房地產(chǎn)市場主管部門的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部必須加入。 |
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