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    本網(wǎng)訊 隨著國家宏觀調(diào)控的不斷收緊，一直以來在銀行和資本市場之間如魚得水的地產(chǎn)商們正遭遇前所未有的資金緊缺。在從緊的貨幣政策的背景下，對于資產(chǎn)負(fù)債率大多數(shù)都在70%左右的房地產(chǎn)企業(yè)來說，獲取銀行貸款的難度不言而喻�；艁y之下，不少地產(chǎn)商多頭找錢，典當(dāng)行也民間信貸也因此紅火起來。對此，中國稅網(wǎng)涉稅風(fēng)險研究室專家醒企業(yè)，多種集資方式下，應(yīng)注意相關(guān)的涉稅問題。   

 

　　“賣地”周轉(zhuǎn)資金要繳4種稅費

 

　　據(jù)央視國際的調(diào)查顯示，從去年底以來，全國樓市成交量持續(xù)下滑，不少城市的開發(fā)商都開始打折促銷。而幾乎與此同時，前兩年一直價格飆升、“地王”頻出的土地市場也開始轉(zhuǎn)冷，土地流拍消息不斷，一些地方甚至出現(xiàn)開發(fā)商退地的情況。

 

　　對此，中國稅網(wǎng)涉稅風(fēng)險研究室專家提醒企業(yè)，企業(yè)“賣地”融資的時候，也要繳納多項稅費。

 

　　1、營業(yè)稅及城建教育附加

 

　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例法規(guī)的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。

 

　　轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)行為，按5%的稅率計算應(yīng)繳納的營業(yè)稅，同時繳納隨營業(yè)稅附征的附加稅�！�

　

　　2、土地增值稅

 

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附屬物并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有增值額的，應(yīng)按下面規(guī)定的稅率計算繳納土地增值稅。

　　增值額未超過扣除項目金額百分之五十的部分，稅率為百分之三十；

　　增值額超過扣除項目金額百分之五十、未超過扣除項目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十；

　　增值額超過扣除項目金額百分之一百、未超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分這五十；

　　增值額超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之六十。

 

　　3、企業(yè)所得稅

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施細(xì)則的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入 為應(yīng)稅收入，所稱轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入，是指企業(yè)轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等財產(chǎn)取得的收入。

　　因此，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓收入額減除與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，為應(yīng)納稅所得額按25%稅率計征企業(yè)所得稅。

　　4、印花稅

 

　　按照財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）的規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按該合同價款的萬分之五貼花。

　　需要提醒的是，土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓，對未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)是不允許轉(zhuǎn)讓的。

 

　　“典當(dāng)”融資繳稅視典當(dāng)品而定

 

　　大災(zāi)之年，原本殷實的人家也買不起米面，于是主人含淚將祖?zhèn)飨聛淼哪臣�傳家寶送到�?dāng)鋪，卻又被黑心的店老板拼命壓低了價格……在不少文學(xué)作品里，類似這樣的場景，就是當(dāng)鋪給人們留下的最直觀印象。和老典當(dāng)行相比，現(xiàn)代典當(dāng)行的服務(wù)對象由“窮”變“富”，深陷資金困局的地產(chǎn)商業(yè)正紛紛向“當(dāng)鋪”求援。

 

　　中國稅網(wǎng)涉稅風(fēng)險研究室專家就此介紹稱，企業(yè)通過典當(dāng)行典當(dāng)物品融資，典當(dāng)物不同，要繳納的稅費也不同。比如，以未出售的樓房做抵押，要繳納5%的營業(yè)稅及附加，典當(dāng)所得要繳納25%的所得稅，此外，不動產(chǎn)增值部分，還要繳納相應(yīng)的增值稅。如果是抵押汽車、原材料、貨物、家具等物品，需要繳納增值稅。

 

　　通過各種渠道借款的利息處理

 

　　根據(jù)企業(yè)所得稅法及其實施條例的規(guī)定，企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照企業(yè)所得稅的規(guī)定予以扣除。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費用準(zhǔn)予扣除。對于房地產(chǎn)企業(yè)通過各種渠道的借款利息的處理，中國稅網(wǎng)涉稅風(fēng)險研究室專家區(qū)分如下情況給出相應(yīng)建議：

 

　　從金融機構(gòu)處貸款。盡管現(xiàn)在銀根緊縮，但也不排除運氣好的開發(fā)商可以獲得銀行等金融機構(gòu)的扶持。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對非金融企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營期間向金融企業(yè)借款的利息支出，按照實際發(fā)生數(shù)準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前扣除，包括逾期歸還銀行貸款，銀行按規(guī)定加收的罰息，也可以在稅前扣除。

 

　　從非金融機構(gòu)處借款。新稅法規(guī)定，非金融企業(yè)向金融機構(gòu)以外的所有企業(yè)、事業(yè)單位以及社會團(tuán)體等企業(yè)、組織或個人借款的利息支出，按不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分準(zhǔn)予在稅前扣除。而中國人民銀行得規(guī)定，金融機構(gòu)貸款利率包括基準(zhǔn)利率和浮動利率，因此，金融機構(gòu)同類同期貸款利率應(yīng)當(dāng)包括中國人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率和浮動利率。一般情況下是按基準(zhǔn)利率來計算。

 

　　企業(yè)向非金融機構(gòu)借款，又分為向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款和非關(guān)聯(lián)企業(yè)借款。向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款的利息支出的處理依據(jù)是《企業(yè)所得稅法》第四十六條的規(guī)定：企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。規(guī)定“標(biāo)準(zhǔn)”具體是什么，尚待財政部及稅務(wù)主管部門的明確。而此前，根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十六條規(guī)定，納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。向非關(guān)聯(lián)企業(yè)借款利息的處理按照非金融機構(gòu)的相關(guān)規(guī)定處理即可。

 

　　從民間個人處貸款。民間借貸，就是俗稱的高利貸，據(jù)央視的調(diào)查顯示，在借錢難的情況下，目前溫州等地民間的借貸日益火爆。盡管利息高達(dá)10%—30%，但仍有不少企業(yè)籌借。對此，專家表示，對于企業(yè)向個人的借款是否可以稅前扣除，國家目前沒有明確規(guī)定，原因是這種借貸關(guān)系下，放貸人不能提供給借款人合法有效的票據(jù)，雖然可以去稅務(wù)機關(guān)代開，但由于高利貸本身就是秘密的生意，放貸人是不可能去做這件事的。此外，借款人也可以讓稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票，但必須要承擔(dān)相關(guān)的稅費，借款人自然也不會很積極。因此，企業(yè)如果采取這種方式融資，一定要注意這筆錢的處理。