| 為進(jìn)一步推進(jìn)依法治稅、規(guī)范稅收?qǐng)?zhí)法秩序，提高土地增值稅管理水平，2007年，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《》（），對(duì)土地增值稅執(zhí)法檢查工作進(jìn)行了部署。今年，稅務(wù)總局將開(kāi)始對(duì)各地土地增值稅清算工作開(kāi)展情況進(jìn)行督導(dǎo)檢查，第一階段在安徽、廣東兩地進(jìn)行。國(guó)家稅務(wù)總局日前就此發(fā)文（），對(duì)具體檢查事項(xiàng)給予明確。
此次督導(dǎo)檢查是針對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)落實(shí)土地增值稅相關(guān)政策的一次全國(guó)性檢查，國(guó)家稅務(wù)總局在檢查文件中明確，本次檢查主要包括以下10項(xiàng)內(nèi)容：
�。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惽逅愎ぷ鞑渴鹎闆r。是否及時(shí)轉(zhuǎn)發(fā)稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算工作的相關(guān)文件，并對(duì)清算工作做出動(dòng)員、部署。
�。ǘ┩恋卦鲋刀惖那逅愎ぷ鏖_(kāi)展情況。是否對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目及符合土地增值稅清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行了稅源調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，并在本地區(qū)范圍內(nèi)全面開(kāi)展土地增值稅的清算工作；清算工作中存在哪些問(wèn)題。
�。ㄈ┩恋卦鲋刀惽逅愎ぷ魍瓿汕闆r。是否積極推進(jìn)土地增值稅清算工作，完成清算的項(xiàng)目占符合清算要求的項(xiàng)目的比例是多少；是否對(duì)下階段清算工作做出了部署和安排。
�。ㄋ模┩恋卦鲋刀惽逅阒械牟块T(mén)配合情況。是否在清算工作中建立了與相關(guān)部門(mén)的信息共享機(jī)制和配合機(jī)制。
（五）中介機(jī)構(gòu)在土地增值稅清算中的參與情況。引入中介機(jī)構(gòu)參與納稅鑒證的地區(qū)，是否已對(duì)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證工作提出了管理要求并進(jìn)行了檢查。
�。┩恋卦鲋刀愵A(yù)征情況。是否對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)征了土地增值稅；是否區(qū)分不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)置預(yù)征率。
�。ㄆ撸┒址康耐恋卦鲋刀愓魇涨闆r。是否按照規(guī)定對(duì)應(yīng)予征稅的二手房轉(zhuǎn)讓征收了土地增值稅。
（八）土地增值稅日常管理情況。是否建立健全了土地增值稅的日常管理機(jī)制；是否落實(shí)了“先稅后證”、“一窗式”征收等房地產(chǎn)稅收一體化管理措施。
�。ň牛┦欠裼羞`法或越權(quán)減免土地增值稅的情況。
�。ㄊ┦欠翊嬖诓话匆�(guī)定核定征收土地增值稅的問(wèn)題。
此外，文件還要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)自文到之日起，要自行組織督查。稅務(wù)總局將在2008年4月下旬組織人員先行對(duì)安徽、廣東省地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的土地增值稅清算工作開(kāi)展情況，進(jìn)行督導(dǎo)檢查。
土地增值稅的清算一直廣受企業(yè)及媒體的關(guān)注，針對(duì)上述規(guī)定的出臺(tái)，業(yè)內(nèi)眾多企業(yè)都忐忑不安，而作為晴雨表的股市昨天更是反應(yīng)強(qiáng)烈，地產(chǎn)股多數(shù)跌停！那么，本次檢查會(huì)不會(huì)成為地產(chǎn)行業(yè)“巨變”的導(dǎo)火索？能否讓撲朔迷離的房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)鋒向下？焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)就此請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行了分析。
本期嘉賓：
張培森 國(guó)家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所研究員
劉維新 中國(guó)社會(huì)科學(xué)研究院研究員
李雪妍 北京聯(lián)合大學(xué)燕京房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)
張坤昱 北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司投資顧問(wèn)部總經(jīng)理
觀點(diǎn)集萃：
張培森：土地增值稅影響開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，與開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)有關(guān)的稅只有兩種，即土地增值稅和企業(yè)所得稅，而從2008年開(kāi)始，企業(yè)所得稅已經(jīng)從33%降到25%，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是利好，和繳納的土地增值稅相抵消，對(duì)開(kāi)發(fā)商影響不大。另外，稅收參與調(diào)控、參與調(diào)節(jié)，不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)所有的問(wèn)題。稅制的改革是循序漸進(jìn)的，政策的出臺(tái)，可以解決運(yùn)行過(guò)程中的一些突出矛盾，而不能解決全部。
劉維新：隨著土地增值稅的清算，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目利潤(rùn)的攤薄，在管理環(huán)節(jié)跟不上，盈利能力弱的企業(yè)將會(huì)逐漸退出市場(chǎng)，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)淘汰機(jī)制開(kāi)始發(fā)揮作用，開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)量將會(huì)整體性提高。如今每個(gè)小區(qū)都有30%？40%的空置率，如果只為了開(kāi)發(fā)居住的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量已經(jīng)太多，減少一半的開(kāi)發(fā)企業(yè)都能使行業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
李雪妍：由于土地增值稅是超率累進(jìn)制，利潤(rùn)空間越大繳稅越多，所以漲房?jī)r(jià)未必能增加利潤(rùn)。而且，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，消費(fèi)者的承受能力已經(jīng)很有限，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)還是降價(jià)都要根據(jù)市場(chǎng)的需求情況。一般情況下，房地產(chǎn)公司會(huì)通過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)算選擇自己的“繳稅方案”，高房?jī)r(jià)未必賺錢(qián)最多，低一些的房?jī)r(jià)也未必賺錢(qián)最少。
張坤昱：土地增值稅作為一個(gè)合理稅種，沒(méi)有轉(zhuǎn)嫁與否的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商的定價(jià)是依據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，根據(jù)市場(chǎng)的反響定價(jià)。只要是市場(chǎng)能接受的價(jià)格就是合理價(jià)格。開(kāi)發(fā)商對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都有5%左右的不可控成本預(yù)算，可以根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)決定自己的利潤(rùn)空間。
又到征收時(shí)
主持人：2007年以來(lái)，土地增值稅征收的工作狀況如何？給市場(chǎng)帶來(lái)了怎樣的影響？今年的土地增值稅征收的工作狀況又是怎樣的？
張培森： 2007年全國(guó)土地增值稅收入約403.15億元，比2006年增長(zhǎng)74.3%，增長(zhǎng)原因首先是2006年的土地增值稅征收基數(shù)少，其次是因?yàn)?007年開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目實(shí)施清算的結(jié)果， 2006年及以前基本是減免土地增值稅的。2008年1？3月份，全國(guó)土地增值稅征收145億，同比增長(zhǎng)64億元，相比增長(zhǎng)幅度有些降低，預(yù)計(jì)2008年將進(jìn)入正常繳納期。
該政策旨在對(duì)地產(chǎn)企業(yè)過(guò)高利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)節(jié)，屬于房地產(chǎn)收益環(huán)節(jié)的稅收，且與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有明顯區(qū)別。也因?yàn)樗皇钦{(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有影響。對(duì)二手房市場(chǎng)的土地增值稅清算，也只會(huì)是短期影響，從長(zhǎng)期看，對(duì)以普通居民住宅為主的新房市場(chǎng)沒(méi)有什么作用。
下一步土地增值稅征收工作，應(yīng)該是做好制度安排。稅收對(duì)房地產(chǎn)，特別是二手房市場(chǎng)，會(huì)采取各種配套政策和措施，充分發(fā)揮各自作用。
李雪妍： 由于2007年政策剛剛出臺(tái)，很多地方城市還沒(méi)有實(shí)施細(xì)則，因此，2007年土地增值稅清算對(duì)人們心理的影響大于實(shí)際影響，表現(xiàn)最為明顯的就是政策一出，首先出現(xiàn)了地產(chǎn)股票的下跌。而后則是開(kāi)發(fā)商的對(duì)策研究，相信這一政策的影響將會(huì)在今后幾年逐漸顯現(xiàn)。
2008年全國(guó)土地增值稅要進(jìn)行全面清算，目前，全國(guó)所有省市都已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)對(duì)土地增值稅的清算，國(guó)家稅務(wù)局還計(jì)劃借助中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算。預(yù)計(jì)今年各地將會(huì)進(jìn)一步堵塞征管漏洞，提高稅款征收率。征收額也應(yīng)該有一個(gè)較大的提升。
監(jiān)管仍是難點(diǎn)
主持人：土地增值稅早在1993就開(kāi)始提出，但一直沒(méi)有實(shí)施，2007年1月再次發(fā)出《通知》后，實(shí)施也遭遇了頗多坎坷。土地增值稅征收的難度在哪些方面？現(xiàn)在是否解決？
張培森：土地增值稅政策1993年提出，1995年出臺(tái)細(xì)則，2007年1月16日發(fā)布通知，2月開(kāi)始征收并進(jìn)入清算。清算的第一個(gè)依據(jù)是由國(guó)務(wù)院發(fā)布的《土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》。第二個(gè)依據(jù)是《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅款申報(bào)進(jìn)行審核，而且按照一定程序，由稅務(wù)部門(mén)委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)完成審核。第三個(gè)依據(jù)2007年12月份國(guó)稅發(fā)的130號(hào)文件《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》。土地增值稅由地稅負(fù)責(zé)征收，各地征收方式和標(biāo)準(zhǔn)都不太一樣，比較主流的方式是預(yù)征，但預(yù)征基數(shù)也不統(tǒng)一，有的按銷(xiāo)售收入，有的按價(jià)格預(yù)估的利潤(rùn)值。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)常是跨年度開(kāi)發(fā)，且以預(yù)售為主，這給最終的清算帶來(lái)了較大的困難。
現(xiàn)在土地公開(kāi)交易，成本支出是透明的，清算時(shí)很容易算出房企利潤(rùn)是多少。而以前則不一樣，這也是過(guò)去實(shí)行預(yù)征方式的主要原因之一。
另外，隨著現(xiàn)在樓盤(pán)銷(xiāo)售信息系統(tǒng)及工商注冊(cè)信息查詢(xún)系統(tǒng)的建立，樓盤(pán)銷(xiāo)售及未竣工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓情況都能比較準(zhǔn)確地統(tǒng)計(jì)，實(shí)行清算式征收的技術(shù)條件是具備的。
李雪巖：征收難度主要有兩個(gè)方面：一是沒(méi)有限定房地產(chǎn)企業(yè)的完稅時(shí)間，因此幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)清算，只要項(xiàng)目沒(méi)開(kāi)發(fā)完就不進(jìn)行清算，即使開(kāi)發(fā)完了，只要開(kāi)發(fā)企業(yè)還存在，也可以以銷(xiāo)售未完成為由拒絕清算。二是增值稅涉及的成本（扣除項(xiàng)目）確認(rèn)難度很大，因此開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)調(diào)整成本的方法規(guī)避土地增值稅。
目前這兩方面的難度都得到了一定程度的解決。例如，北京出臺(tái)了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》地方細(xì)則，對(duì)清算對(duì)象、清算條件、清算申請(qǐng)與受理方法、清算審核、清算管理以及清算處罰等作出了詳細(xì)規(guī)定。另外，北京同時(shí)下發(fā)了《商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中明確規(guī)定了商品住宅單位面積建安造價(jià)允許扣除金額的標(biāo)準(zhǔn)。
張坤昱：主要難點(diǎn)有兩方面，一是企業(yè)成本如何計(jì)算。眾所周知，房?jī)r(jià)成本，無(wú)論對(duì)于公眾還是管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，大多時(shí)候是一筆“糊涂賬”。土地增值稅征收是對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的調(diào)節(jié)，收入減去成本才能得出利潤(rùn)，所以對(duì)成本的監(jiān)控和審核顯得尤為重要。其次在于稅務(wù)部門(mén)的決心和力度。項(xiàng)目完工是一項(xiàng)龐大且歷時(shí)非常長(zhǎng)的過(guò)程，稅務(wù)部門(mén)是否能監(jiān)控并審核到，關(guān)系到土地增值稅清算的執(zhí)行。
羊毛會(huì)否出在羊身上？
主持人：土地增值稅征收，攤薄了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商會(huì)把“這部分增加的成本”轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者嗎？
張培森、劉維新：外界一直擔(dān)心土地增值稅可能抬高房?jī)r(jià)，我不這么看。土地增值稅只是壓縮開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，征收按照增值額確定累進(jìn)稅率。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額（包括20％加計(jì)扣除部分）20％的，免征土地增值稅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。價(jià)格漲得越高，增值額越多，稅率就會(huì)累進(jìn)得越高，自然稅就得多交，開(kāi)發(fā)商無(wú)法采用“羊毛出在羊身上”的方式轉(zhuǎn)嫁。
李雪妍：土地增值稅征收，實(shí)際上是一種利益的再分配，并沒(méi)有真正增加開(kāi)發(fā)商的成本，只是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)會(huì)減少。開(kāi)發(fā)商很難簡(jiǎn)單地將稅負(fù)壓力轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的頭上，由于土地增值稅是超率累進(jìn)制，利潤(rùn)空間越大繳稅越多，所以漲房?jī)r(jià)未必能增加利潤(rùn)。而且，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，消費(fèi)者的承受能力已經(jīng)很有限，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)還是降價(jià)都要根據(jù)市場(chǎng)的需求情況。一般情況下，房地產(chǎn)公司會(huì)通過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)算選擇自己的“繳稅方案”，高房?jī)r(jià)未必賺錢(qián)最多，低一些的房?jī)r(jià)也未必賺錢(qián)最少。
張坤昱： 土地增值稅作為一個(gè)合理稅種，沒(méi)有轉(zhuǎn)嫁與否的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商的定價(jià)是依據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，根據(jù)市場(chǎng)的反響定價(jià)。只要是市場(chǎng)能接受的價(jià)格就是合理價(jià)格。開(kāi)發(fā)商對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都有5%左右的不可控成本預(yù)算，可以根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)決定自己的利潤(rùn)空間。
能否影響房?jī)r(jià)？
主持人：有人說(shuō)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格只取決于供求關(guān)系，而與成本無(wú)多大關(guān)系，所以該政策不會(huì)造成房?jī)r(jià)的上漲。對(duì)此觀點(diǎn)，各位有什么見(jiàn)解？
劉維新：房?jī)r(jià)與兩者都有關(guān)系。從供求關(guān)系看，需要分析需求是剛性居住需求還是投資、投機(jī)性需求。由于城鎮(zhèn)化的加快，人民生活水平的提高，真正居住需求帶動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲是正常的，投資和投機(jī)需求帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲屬于不正�，F(xiàn)象。其次，供應(yīng)層面存在住房結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理現(xiàn)象，也是房?jī)r(jià)上漲重要的原因。
另外，天價(jià)地王的出現(xiàn)必然加大開(kāi)發(fā)商的成本，促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。對(duì)于此政策，我始終堅(jiān)持它影響開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)而非成本，盡管不排除有的開(kāi)發(fā)商會(huì)在成本計(jì)算時(shí)，會(huì)把土地增值稅添加到成本里核算，但是房地產(chǎn)稅種都是固定的，成本核算是需要達(dá)到其合理性的。
李雪妍：目前商品房定價(jià)基本上都是采用市場(chǎng)定價(jià)法，雖然開(kāi)發(fā)商定價(jià)時(shí)對(duì)成本也會(huì)有一定的考慮，但由于目前成本與價(jià)格之間的空間很大，所以成本的少量上升基本上不會(huì)影響到價(jià)格。該政策出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)采用一些辦法提高成本，減少利潤(rùn)，但主要的目的還是為了少繳土地增值稅。
另外，由于清算是在項(xiàng)目銷(xiāo)售基本完成時(shí)進(jìn)行，所以近期的價(jià)格不會(huì)有太大的變化，而對(duì)于將來(lái)的樓盤(pán)可能會(huì)有一定影響，比如開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)提高房屋精裝修成本等方式來(lái)降低稅費(fèi)，而這種成本的增加由于對(duì)樓盤(pán)的品質(zhì)的確有貢獻(xiàn)，那么價(jià)格提高應(yīng)該認(rèn)為是合理的。
張坤昱：應(yīng)該兩者結(jié)合進(jìn)行分析。在現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中這個(gè)觀點(diǎn)是正確的。但是只要是開(kāi)發(fā)商，都會(huì)計(jì)算自己的成本，比如是10000元的成本，不管是在什么市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商都不可能以5000元的虧損價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售。（據(jù)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) 曾慧娟） |
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