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　　本網(wǎng)訊 國(guó)家稅務(wù)總局日前下發(fā)關(guān)于《進(jìn)一步開(kāi)展土地增值稅清算工作》的通知（國(guó)稅函[2008]318號(hào)），將對(duì)全國(guó)各地開(kāi)展土地增值稅清算工作開(kāi)展情況進(jìn)行督導(dǎo)檢查。根據(jù)通知的要求，檢查期間，將隨機(jī)抽取2—3個(gè)稅務(wù)基層單位，聽(tīng)取其情況匯報(bào)，并向執(zhí)法人員了解具體情況。中國(guó)稅網(wǎng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)研究室專家就此提醒，盡管此次檢查是針對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)是否規(guī)范稅收?qǐng)?zhí)法的一次檢查，但對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也要提前做好準(zhǔn)備，應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的實(shí)地檢查。

 

　　中國(guó)稅網(wǎng)專家提示，企業(yè)可以從以下三個(gè)方面來(lái)自查本單位的清算工作是否到位：

 

　　一是銷(xiāo)售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。

 

　　當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售的方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款項(xiàng)以及分期付款，其中，最主要的方式是首付款加銀行按揭。在對(duì)銷(xiāo)售方式確認(rèn)時(shí)，要注意區(qū)別于預(yù)售款，防止納稅人以預(yù)售的名義延遲計(jì)算納稅。在確認(rèn)銷(xiāo)售收入時(shí)要注意收入的完整性，將外部了解調(diào)查的情況與納稅人不同房源類型的單位銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行比較，找出其中可能存在的收入轉(zhuǎn)移。在對(duì)收入確認(rèn)的審核中，要分清不同銷(xiāo)售方式下的收入確認(rèn)日期：付款日或取得索取價(jià)款憑據(jù)日、銀行按揭貸款轉(zhuǎn)賬日、合同約定付款日等日期，確定銷(xiāo)售收入是否及時(shí)確認(rèn)，以繼而確定其完整性。

 

　　二、開(kāi)發(fā)間接成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用問(wèn)題。

 

　　在區(qū)分納稅人開(kāi)發(fā)間接成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，要注意兩種可能的傾向：一種是納稅人故意混淆這兩種成本費(fèi)用，另一種是由于核算水平限制，納稅人對(duì)部分比較容易模糊的成本費(fèi)用區(qū)分不清，主要可能發(fā)生在納稅人僅僅開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，而導(dǎo)致對(duì)部分成本費(fèi)用區(qū)分不清。而比較容易混淆的是開(kāi)發(fā)間接成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用容易被模糊理解。在實(shí)際審核中，可以要求其列出各自的明細(xì)項(xiàng)目及金額，將對(duì)應(yīng)或相近的項(xiàng)目進(jìn)行比較后，就可以區(qū)分出其合理歸屬。

 

　　三、土增稅的清算區(qū)別于企業(yè)所得稅核算

　　在企業(yè)所得稅核算中，要求計(jì)算各項(xiàng)應(yīng)稅收入的總額及與收入相關(guān)的成本費(fèi)用，要把握收入與成本費(fèi)用之間的相關(guān)性、配比性及合理性等原則，對(duì)所發(fā)生的不相關(guān)、不配比、不合理的成本費(fèi)用不得在稅前扣除。

　　而在土地增值稅清算中，計(jì)算收入時(shí)僅指房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入或視同銷(xiāo)售的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入，而對(duì)其他如利息收入、租賃收入等收入，都不是清算的對(duì)象。因此，在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，除不予清算收入的相關(guān)成本費(fèi)用不得計(jì)入扣除項(xiàng)目外，對(duì)其他實(shí)際已發(fā)生的成本費(fèi)用，基本上是可以計(jì)入扣除項(xiàng)目的，只是在會(huì)計(jì)核算時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)定的會(huì)計(jì)要素和明細(xì)科目進(jìn)行確認(rèn)。如果說(shuō)，不同企業(yè)間的成本費(fèi)用特別是期間費(fèi)用，其金額存在著不相同，那也只是企業(yè)管理中的成本控制問(wèn)題，而在其清算中需要尊重實(shí)際發(fā)生這一基本原則，當(dāng)然也要核實(shí)其真實(shí)性。

　　在對(duì)利息支出的處理中，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)上要求對(duì)完工前的利息支出計(jì)入產(chǎn)品成本，而對(duì)完工后的利息支出卻計(jì)入期間損益。會(huì)計(jì)處理即便不同，一般也不會(huì)影響企業(yè)所得稅的計(jì)算，而在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，就需要單獨(dú)調(diào)整成利息支出專項(xiàng)扣除，如有已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的部分則應(yīng)調(diào)整出來(lái)。