| 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局近日下發(fā)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃稅收政策的通知》（，以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），分別對(duì)建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，購(gòu)買及出租經(jīng)濟(jì)適用房以及出租房屋租賃稅規(guī)定了不同程度的減免政策。
有關(guān)專家普遍認(rèn)為，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房減稅政策，無疑是國(guó)家對(duì)于城市低收入群體的一種扶持，是國(guó)家關(guān)注民生在財(cái)稅領(lǐng)域的具體體現(xiàn)，對(duì)緩解低收入家庭的住房難題將起到積極的推動(dòng)作用。
減稅政策惠及房屋供求雙方
面對(duì)數(shù)量眾多的城市低收入群體和過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，此次關(guān)于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的稅收優(yōu)惠政策可謂“全面系統(tǒng)，優(yōu)惠密集”，房屋供求兩方都能從政策中獲得好處，而且其中很多優(yōu)惠條款都是第一次提出來。
對(duì)房屋建設(shè)和租售方來說，《通知》明確，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，國(guó)家免征城鎮(zhèn)土地使用稅；開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供相關(guān)材料，也可按比例獲得免繳城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠。
北京金華融稅務(wù)師事務(wù)所總經(jīng)理王培認(rèn)為，雖然目前各地執(zhí)行著不同的土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)，但“寸土寸金”是大家公認(rèn)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)。特別是在去年我國(guó)土地使用稅稅額提高兩倍及國(guó)家加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算的情況下，符合優(yōu)惠條件的相關(guān)企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體將更加受益。
《通知》還明確，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)楊志清教授告訴記者，稅率從30%到60%不等的土地增值稅對(duì)納稅人而言是一筆不小的數(shù)目。特別是在增值額不斷擴(kuò)大的情況下，土地增值稅就成為房屋經(jīng)營(yíng)者最主要的負(fù)擔(dān)。楊志清教授說，土地的增值額是其市場(chǎng)價(jià)和評(píng)估價(jià)的差額，因作為主要扣除項(xiàng)目的土地價(jià)格居高不下，目前來說這個(gè)增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的并不多。而按照“減稅新政”的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，可免征土地增值稅，這對(duì)擁有眾多舊房的企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體來說是個(gè)很大的誘惑。楊志清教授說：“本來累進(jìn)稅率就高，再加上火爆的市場(chǎng)造成增值額不斷增大，由此產(chǎn)生的土地增值稅絕對(duì)不是個(gè)小數(shù)目”。
對(duì)房屋購(gòu)買和承租方來說，《通知》明確指出，取得的廉租房住房貨幣補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。這意味著，購(gòu)房者原來要交的20%的個(gè)人所得稅和0.05%的印花稅今后都免了。
以單價(jià)4000元/平方米測(cè)算，如果買一套60平方米、總價(jià)24萬元的經(jīng)濟(jì)適用房，每人每月獲得貨幣補(bǔ)貼300元，那么一個(gè)三口之家就可以免繳120元印花稅，180元個(gè)人所得稅。有關(guān)專家表示，和房?jī)r(jià)比起來，盡管個(gè)人所得稅和印花稅沒有多少錢，但是對(duì)低收入家庭來說，能少繳就少繳點(diǎn)，省下的錢可以用于其他支出。
不僅如此，《通知》還明確，個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房在法定稅率基礎(chǔ)上減半繳納契稅。有關(guān)專家表示，這項(xiàng)優(yōu)惠對(duì)低收入家庭的影響最直接最大。他給記者算了筆賬：按照稅法規(guī)定，契稅的稅率為3％～5％，如果按照8000元/平方米的住房均價(jià)計(jì)算，買100平方米的房子至少需要繳納契稅2.4萬元。根據(jù)新政策，經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買人只需要繳納1.2萬元的契稅即可，“這1.2萬元對(duì)低收入家庭來說也是一筆不小的數(shù)目啊”。
另外，《通知》對(duì)房屋租賃市場(chǎng)也首次給予了很多稅收優(yōu)惠，最打眼的當(dāng)數(shù)個(gè)稅減半征收。有關(guān)專家表示，減半征收房屋租賃收入個(gè)稅透露出一個(gè)政策信號(hào)，那就是國(guó)家鼓勵(lì)居民和企業(yè)出租閑置房屋。專家相信，只要房屋租賃市場(chǎng)能有可觀的投資回報(bào)，在需求大量存在條件下，必然能吸引居民儲(chǔ)蓄或社會(huì)閑散資金投資于房屋租賃經(jīng)營(yíng)，這對(duì)規(guī)范和激活二手房市場(chǎng)將產(chǎn)生積極的作用。
擴(kuò)大房源成為新政策調(diào)控的著力點(diǎn)
近年來，國(guó)家有關(guān)部門為了有效調(diào)控房?jī)r(jià)，積極采取措施，出臺(tái)了一系列財(cái)政、稅收、金融等經(jīng)濟(jì)政策和配套的行政措施，并取得了一定的成效。總體來看，這些稅收政策大都集中在交易環(huán)節(jié)，對(duì)打擊炒房行為起到了一定作用。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)楊志清教授認(rèn)為，此次針對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的減稅政策表明，國(guó)家已經(jīng)把調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的著力點(diǎn)由交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到了供應(yīng)環(huán)節(jié)。
國(guó)家稅務(wù)總局在2006年出臺(tái)的兩項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策在當(dāng)時(shí)引起了不小的反響。其中《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅有關(guān)問題的通知》（）規(guī)定，從2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。如果將購(gòu)買超過5年（含5年）的住房對(duì)外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。
而《》（）則規(guī)定，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。
楊志清表示，不論是征收個(gè)人所得稅還是營(yíng)業(yè)稅，上述兩個(gè)政策的主要目的很明確，就是為了打擊“炒房”行為，使“炒房”者的交易成本增加，從而抑止部分需求，緩解懸殊的供求關(guān)系。但是，這兩項(xiàng)政策也在無形中給二手房交易市場(chǎng)帶來了很大的壓力：一些售房人為了規(guī)避稅款，把房子囤積起來，由此進(jìn)一步加劇了房源的緊張；一些確有交易需求的人則把各項(xiàng)稅金都轉(zhuǎn)嫁給買房者，最終增加了買房者的負(fù)擔(dān)。這對(duì)低收入家庭而言無異于“雪上加霜”。
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松向記者表示，縱觀此前出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)稅收政策，著力點(diǎn)都在控制需求上，而此次政策調(diào)整則把著力點(diǎn)放在了擴(kuò)大供給上，一方面要使現(xiàn)有的有限房源盡可能地進(jìn)入市場(chǎng)，另一方面還要鼓勵(lì)開發(fā)商和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織開辟新的房源，尤其是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房房源，以滿足城市低收入家庭的住房需要。
業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅的規(guī)定就屬于典型的刺激供給的政策。該人士說，對(duì)于一些企事業(yè)單位和房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)商品住房利潤(rùn)空間固然很大，但是卻要承擔(dān)資本投入大、回收速度慢等風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房，在剛性需求下不僅能減輕上述風(fēng)險(xiǎn)，還能獲得稅收優(yōu)惠，也更加容易獲得土地開發(fā)權(quán)。他說，在政府財(cái)力有限的情況下，有這些企業(yè)的參與，解決低收入家庭住房難問題的進(jìn)程將大大加快。
楊志清教授表示，影響開發(fā)商決策的因素很多，很多開發(fā)商考慮項(xiàng)目，除了自身的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)、地段選擇、公司自身戰(zhàn)略等，稅費(fèi)因素也是一個(gè)重要方面。因此，這次稅收調(diào)整可能會(huì)吸引一部分開發(fā)商對(duì)開發(fā)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的興趣，一定程度上帶動(dòng)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。同時(shí)，由于相關(guān)費(fèi)用的減少，開發(fā)商有可能調(diào)低房?jī)r(jià)，這本身對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者能帶來直接的好處。
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松告訴記者，閑置房不僅不能給其擁有者帶來任何經(jīng)濟(jì)收益，更重要的是造成資源配置的低效率。他說：“我相信政策的出臺(tái)是一個(gè)良好的開始，更多的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房房源將在政策的引導(dǎo)下逐步進(jìn)入交易市場(chǎng)，以滿足廣大低收入家庭的需要�！� |
關(guān)于我們
新聞專題
稅收優(yōu)惠鼓勵(lì)企業(yè)多多提供保障性住房
桂公網(wǎng)安備 45010302000209號(hào)
