| 財政部、國家稅務(wù)總局近日下發(fā)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃稅收政策的通知》（，以下簡稱“《通知》”），分別對建設(shè)廉租房、經(jīng)濟適用房，購買及出租經(jīng)濟適用房以及出租房屋租賃稅規(guī)定了不同程度的減免政策。
有關(guān)專家普遍認為，廉租房、經(jīng)濟適用房減稅政策，無疑是國家對于城市低收入群體的一種扶持，是國家關(guān)注民生在財稅領(lǐng)域的具體體現(xiàn)，對緩解低收入家庭的住房難題將起到積極的推動作用。
減稅政策惠及房屋供求雙方
面對數(shù)量眾多的城市低收入群體和過熱的房地產(chǎn)市場，此次關(guān)于廉租房和經(jīng)濟適用房的稅收優(yōu)惠政策可謂“全面系統(tǒng)，優(yōu)惠密集”，房屋供求兩方都能從政策中獲得好處，而且其中很多優(yōu)惠條款都是第一次提出來。
對房屋建設(shè)和租售方來說，《通知》明確，對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，國家免征城鎮(zhèn)土地使用稅；開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供相關(guān)材料，也可按比例獲得免繳城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠。
北京金華融稅務(wù)師事務(wù)所總經(jīng)理王培認為，雖然目前各地執(zhí)行著不同的土地使用稅標準，但“寸土寸金”是大家公認的一個現(xiàn)實。特別是在去年我國土地使用稅稅額提高兩倍及國家加強對土地增值稅清算的情況下，符合優(yōu)惠條件的相關(guān)企事業(yè)單位和社會團體將更加受益。
《通知》還明確，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
中央財經(jīng)大學稅務(wù)學院副院長楊志清教授告訴記者，稅率從30%到60%不等的土地增值稅對納稅人而言是一筆不小的數(shù)目。特別是在增值額不斷擴大的情況下，土地增值稅就成為房屋經(jīng)營者最主要的負擔。楊志清教授說，土地的增值額是其市場價和評估價的差額，因作為主要扣除項目的土地價格居高不下，目前來說這個增值額超過扣除項目金額20%的并不多。而按照“減稅新政”的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，可免征土地增值稅，這對擁有眾多舊房的企事業(yè)單位和社會團體來說是個很大的誘惑。楊志清教授說：“本來累進稅率就高，再加上火爆的市場造成增值額不斷增大，由此產(chǎn)生的土地增值稅絕對不是個小數(shù)目”。
對房屋購買和承租方來說，《通知》明確指出，取得的廉租房住房貨幣補貼，免征個人所得稅；對個人承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。這意味著，購房者原來要交的20%的個人所得稅和0.05%的印花稅今后都免了。
以單價4000元/平方米測算，如果買一套60平方米、總價24萬元的經(jīng)濟適用房，每人每月獲得貨幣補貼300元，那么一個三口之家就可以免繳120元印花稅，180元個人所得稅。有關(guān)專家表示，和房價比起來，盡管個人所得稅和印花稅沒有多少錢，但是對低收入家庭來說，能少繳就少繳點，省下的錢可以用于其他支出。
不僅如此，《通知》還明確，個人購買經(jīng)濟適用住房在法定稅率基礎(chǔ)上減半繳納契稅。有關(guān)專家表示，這項優(yōu)惠對低收入家庭的影響最直接最大。他給記者算了筆賬：按照稅法規(guī)定，契稅的稅率為3％～5％，如果按照8000元/平方米的住房均價計算，買100平方米的房子至少需要繳納契稅2.4萬元。根據(jù)新政策，經(jīng)濟適用房購買人只需要繳納1.2萬元的契稅即可，“這1.2萬元對低收入家庭來說也是一筆不小的數(shù)目啊”。
另外，《通知》對房屋租賃市場也首次給予了很多稅收優(yōu)惠，最打眼的當數(shù)個稅減半征收。有關(guān)專家表示，減半征收房屋租賃收入個稅透露出一個政策信號，那就是國家鼓勵居民和企業(yè)出租閑置房屋。專家相信，只要房屋租賃市場能有可觀的投資回報，在需求大量存在條件下，必然能吸引居民儲蓄或社會閑散資金投資于房屋租賃經(jīng)營，這對規(guī)范和激活二手房市場將產(chǎn)生積極的作用。
擴大房源成為新政策調(diào)控的著力點
近年來，國家有關(guān)部門為了有效調(diào)控房價，積極采取措施，出臺了一系列財政、稅收、金融等經(jīng)濟政策和配套的行政措施，并取得了一定的成效�？傮w來看，這些稅收政策大都集中在交易環(huán)節(jié)，對打擊炒房行為起到了一定作用。中央財經(jīng)大學稅務(wù)學院副院長楊志清教授認為，此次針對廉租房、經(jīng)濟適用房的減稅政策表明，國家已經(jīng)把調(diào)控房地產(chǎn)市場的著力點由交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到了供應(yīng)環(huán)節(jié)。
國家稅務(wù)總局在2006年出臺的兩項調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收政策在當時引起了不小的反響。其中《關(guān)于加強住房營業(yè)稅有關(guān)問題的通知》（）規(guī)定，從2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。如果將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。
而《》（）則規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。
楊志清表示，不論是征收個人所得稅還是營業(yè)稅，上述兩個政策的主要目的很明確，就是為了打擊“炒房”行為，使“炒房”者的交易成本增加，從而抑止部分需求，緩解懸殊的供求關(guān)系。但是，這兩項政策也在無形中給二手房交易市場帶來了很大的壓力：一些售房人為了規(guī)避稅款，把房子囤積起來，由此進一步加劇了房源的緊張；一些確有交易需求的人則把各項稅金都轉(zhuǎn)嫁給買房者，最終增加了買房者的負擔。這對低收入家庭而言無異于“雪上加霜”。
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松向記者表示，縱觀此前出臺的關(guān)于房地產(chǎn)市場的各項稅收政策，著力點都在控制需求上，而此次政策調(diào)整則把著力點放在了擴大供給上，一方面要使現(xiàn)有的有限房源盡可能地進入市場，另一方面還要鼓勵開發(fā)商和企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織開辟新的房源，尤其是廉租房、經(jīng)濟適用房房源，以滿足城市低收入家庭的住房需要。
業(yè)內(nèi)人士表示，對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅的規(guī)定就屬于典型的刺激供給的政策。該人士說，對于一些企事業(yè)單位和房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)商品住房利潤空間固然很大，但是卻要承擔資本投入大、回收速度慢等風險。如果開發(fā)經(jīng)濟適用房或者廉租房，在剛性需求下不僅能減輕上述風險，還能獲得稅收優(yōu)惠，也更加容易獲得土地開發(fā)權(quán)。他說，在政府財力有限的情況下，有這些企業(yè)的參與，解決低收入家庭住房難問題的進程將大大加快。
楊志清教授表示，影響開發(fā)商決策的因素很多，很多開發(fā)商考慮項目，除了自身的業(yè)務(wù)優(yōu)勢、地段選擇、公司自身戰(zhàn)略等，稅費因素也是一個重要方面。因此，這次稅收調(diào)整可能會吸引一部分開發(fā)商對開發(fā)廉租房、經(jīng)濟適用房的興趣，一定程度上帶動廉租房、經(jīng)濟適用房的建設(shè)。同時，由于相關(guān)費用的減少，開發(fā)商有可能調(diào)低房價，這本身對廉租房、經(jīng)濟適用房的購買者能帶來直接的好處。
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松告訴記者，閑置房不僅不能給其擁有者帶來任何經(jīng)濟收益，更重要的是造成資源配置的低效率。他說：“我相信政策的出臺是一個良好的開始，更多的廉租房和經(jīng)濟適用房房源將在政策的引導下逐步進入交易市場，以滿足廣大低收入家庭的需要�！� |
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