福建省泉州金欣房地產(chǎn)公司總經(jīng)理徐先生又多了一件需要細思量的事。前不久，他在電腦上瀏覽一些網(wǎng)站的財經(jīng)消息時，注意到了“耕地占用稅大幅上調(diào)”等字樣的報道。徐先生第一時間的反映就是，今后開發(fā)商購地成本又要提升了。
2007年12月1日，國務院對1987年發(fā)布并施行的《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（以下簡稱“舊條例”）作了全面修訂。新修訂的《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（以下簡稱“新條例”）從2008年1月1日正式施行。與舊條例相比，新條例主要作了四個方面的修改，其中尤以稅額標準提高4倍和內(nèi)、外資企業(yè)統(tǒng)一納稅兩點特別引人矚目。新條例規(guī)定，將舊條例規(guī)定的稅額標準的上、下限都提高4倍左右，占用基本農(nóng)田的，適用稅額還應當在上述適用稅額的基礎上再提高50%.同時，從2008年1月1日開始，內(nèi)、外資企業(yè)在耕地占用稅負擔上也將實現(xiàn)一視同仁。
稅額調(diào)整，提高耕地“農(nóng)轉非”機會成本
所謂耕地占用稅，是指國家對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人，依其占用耕地的面積征收的一種稅。1987年4月1日，國務院發(fā)布條例開征耕地占用稅，旨在促使建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人盡量不占用或者少占用耕地，以保護現(xiàn)有耕地。時間一晃20年了，但耕地占用稅稅額標準始終如一，與日益走高的物價和房價嚴重背離，在現(xiàn)實中難以發(fā)揮其稅收調(diào)控作用。
國務院法制辦、財政部、國家稅務總局相關負責人在談到新條例出臺背景時提到，根據(jù)對山西、內(nèi)蒙古、吉林、湖南、海南、四川等6個地方地價的抽樣調(diào)查，2006年平均地價水平比1987年上漲了6倍多，耕地占用稅在用地成本中的比例越來越低。1987年用地成本中耕地占用稅的比例一般在20%左右，2005年已降低到4%以下，2006年全國40個重點城市這一比例均低于1%.
福州大學教授、房地產(chǎn)專家劉福泉認為，耕地占用稅作為土地征用環(huán)節(jié)的唯一稅種，舊條例規(guī)定的稅額標準過低，在開發(fā)商土地成本中所占比例較小，幾乎小到可以忽略不計的程度，在實際中難以起到通過稅收手段保護耕地的目的。福州開成地產(chǎn)副總裁鄭景楓也認為，耕地占用稅發(fā)生在土地收儲環(huán)節(jié)，由于比例較低，最終傳導到開發(fā)商的土地成本上的影響十分有限。
不過也有房地產(chǎn)業(yè)界人士認為，目前耕地占用稅都直接包含在拍賣土地的起拍價上了，成本是直接轉嫁給開發(fā)商的，稅額偏低開發(fā)商還感受不明顯，稅額大幅度調(diào)整后，開發(fā)商們就會感受到切膚之痛了。而耕地占用稅調(diào)整本身也向開發(fā)商發(fā)出了個明確的信號，今后土地稅費體制將不斷完善，土地成本的不斷提高將是一大趨勢。
福州市某房產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，近幾年的城市擴容不斷加劇，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)擴展到與城市接壤的郊區(qū)鄉(xiāng)村。這與偏低的耕地占用稅不無關系。長期的升值前景加之低廉的地價，使得大批開發(fā)商去尋覓市區(qū)遠郊的建設用地，其中不乏大量的農(nóng)田。
同時，隨著經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，一些地方在工業(yè)用地上也犯了“饑渴癥”。以福建省為例，目前該省耕地面積133.7萬公頃，人均耕地僅0.6畝，不及全國平均水平的一半，但福建蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟又對用地提出了迫切的需求。很多工業(yè)園區(qū)管委會愁的不是缺項目，而是沒辦法拿到足夠的工業(yè)用地。福州市某工業(yè)園區(qū)的負責人告訴記者，2007年以來，他們引進了3個項目后，用地指標便告罄，只好將很多優(yōu)質項目束之高閣。相對于這些珍貴的用地指標而言，偏低的耕地占用稅就更顯得微不足道了。
在民營經(jīng)濟發(fā)達，被稱為“戶戶開工，家家點燈”的泉州市，工業(yè)用地更加緊張。該市財政局農(nóng)稅科的一位工作人員告訴記者，泉州市現(xiàn)有耕地217萬畝，近幾年耕地面積正以每年約3萬畝的速度在遞減，目前，泉州市人均耕地面積僅為0.32畝。莆田市財政局農(nóng)稅科的相關工作人員也說道，莆田市去年征收的耕地占用稅就高達4000多萬元，而且今后每年基礎設施建設、工業(yè)和房地產(chǎn)用地需求都在不斷增加。
偏低的稅額標準，使得耕地“農(nóng)轉非”的機會成本大為降低，與經(jīng)濟社會發(fā)展的現(xiàn)狀相比，耕地占用稅的稅收調(diào)控作用日益減弱。雖然多年來，建設用地與新增耕地面積總體動態(tài)持平，但每年大量耕地的占用開發(fā)建設還是給環(huán)境帶來了很大的壓力。很多環(huán)保人士認為，耕地占用稅稅額的大幅提升有助于提高土地的利用門檻，能為子孫后代多留下一點寶貴的耕地資源。
拿地成本提高，開發(fā)商囤地將更謹慎
耕地占用稅調(diào)整正當其時，但具體會帶來怎樣的效應，特別是給樓市帶來怎樣的沖擊，各方人士看法不一。劉福泉認為，耕地占用稅調(diào)整是政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的一環(huán)，提高了土地使用的成本和門檻，開發(fā)商囤地將更謹慎。
泉州金欣房地產(chǎn)公司總經(jīng)理徐先生說，耕地占用稅提高意味著開發(fā)商購地成本肯定會上升。他給記者算了一筆賬，按照舊條例制定的《福建省耕地占用稅實施辦法》規(guī)定，由于泉州市人均耕地在0.5畝以下（含0.5畝）的，水田每平方米耕地占用稅為10元，其他耕地（指菜地、魚塘、農(nóng)地、圍墾內(nèi)灘涂地）為8元。如果政府征收50畝農(nóng)地作為房地產(chǎn)建設用地，每畝需要繳納耕地占用稅666.67平方米X8元/平方米=5333.36元，50畝則需要26.67萬元。而按照新條例的規(guī)定，每畝則要繳納耕地占用稅666.67平方米X32元/平方米=21333.44元，50畝則需要106萬多元。
“今時不同往日�！币晃婚_發(fā)商感嘆說，如果在以前幾百萬的稅收成本很多房地產(chǎn)企業(yè)老總可能不放在心上。但隨著今年中央經(jīng)濟工作會議確定了從緊貨幣政策要求，銀行開始大規(guī)�？s緊銀根，不少開發(fā)商已經(jīng)感覺到資金鏈十分緊張了。2007年12月25日起，央行更是在年內(nèi)第十次提高存款準備金率，將存款準備金率從13.5%上調(diào)至14.5%.對于嚴重依賴銀行貸款來維持資金鏈的房地產(chǎn)企業(yè)而言，任何一項成本的增加，無異于是壓垮駱駝的最后一根稻草。
泉州市財政局農(nóng)稅科有關負責人認為，耕地占用稅稅額標準的提高，提高了農(nóng)地的級差地租，有助于促使開發(fā)商集中精力開發(fā)城中村的土地。今后，開發(fā)商拿地無疑將要面臨更高的地價，付出更高的拿地成本。再加上前段時間國家規(guī)定2年以上未開發(fā)的用地將收回的規(guī)定，房地產(chǎn)商囤地的風險將大大提高。
“今后大家更會沉下心來專注于現(xiàn)有地塊的開發(fā)，因為土地開發(fā)一片少一片，不可能再像發(fā)展初期那樣，土地好像無限供應一樣。”一位今年轉行煤炭業(yè)的房企老總反思道。他說，現(xiàn)在土地供應越來越緊張了，特別是實行了招拍掛制度后，土地爭奪更加進入白熱化階段，資金實力不足的中小房企很容易就被掃地出門。而大企業(yè)好不容易拿下土地后，更是分外珍惜手中的土地資源，紛紛通過規(guī)劃超高層樓盤，精耕細作向天空要空間。而以往大量囤積土地的路子在大浪淘沙的房地產(chǎn)界則越走越窄，因為國家政策的調(diào)控和眾多房企的競爭，已經(jīng)使得囤地不再是件容易的事情了。
統(tǒng)一稅負，促進招商“引資”走向招商“選資”
同樣對耕地占用稅調(diào)整異常關心的還有那些準備買地蓋廠房的外資企業(yè)。
陳先生是一家德國照明設備生產(chǎn)企業(yè)的副總經(jīng)理，他在得知耕地占用稅稅額調(diào)整消息的第一時間，就向總經(jīng)理作了匯報�！斑@直接影響了我們公司今年購地建廠房的計劃�！标愊壬榻B，其所在企業(yè)2002年落戶泉州市清蒙開發(fā)區(qū)，由于是德資企業(yè)，原先購買的近2畝（近1334平方米）地自建廠房，均免收耕地占用稅。原本，公司計劃今年再購買5畝地擴大生產(chǎn)規(guī)模，按調(diào)整后的耕地占用稅政策，5畝地就需要繳納10多萬元耕地占用稅，無疑增加了企業(yè)的成本。單位最終決定改建原有廠房，從增加樓層和重新規(guī)劃辦公與生產(chǎn)用房比例的角度解決問題。
陳先生感嘆，與內(nèi)、外資企業(yè)所得稅合一相伴，耕地占用稅等一系列外資企業(yè)享有超國民待遇的稅費都已成為歷史，這肯定會增加外資企業(yè)相應的稅收成本。今后外資企業(yè)將要更重視內(nèi)在競爭力，把每畝投入產(chǎn)出的問題提上議程。
房地產(chǎn)專家陳國旺認為，耕地占用稅稅額提高對工業(yè)用地的影響是顯而易見的。以往，地方政府出于招商引資的目的，出讓工業(yè)用地的價格非常低。耕地占用稅的稅額提高，企業(yè)購地成本加大體現(xiàn)非常明顯，在一定程度上可能會改變企業(yè)投資方式，從買地自建廠房轉變?yōu)樽庥脧S房或寫字樓，或提高所占土地單位面積的產(chǎn)出能力。
“以前也并不是沒地，只不過很多土地都處在低層次開發(fā)階段，許多低產(chǎn)值的產(chǎn)業(yè)卻占據(jù)了大量的土地資源。同時，也存在一些企業(yè)以盈利為目的，購買大面積的工業(yè)用地，名為企業(yè)發(fā)展儲備地，實則囤地待價而沽，賺取差價，影響了有正常用地需求企業(yè)的發(fā)展�！币晃粯I(yè)內(nèi)專家說道。
據(jù)了解，從去年下半年開始，福州市開發(fā)區(qū)管委會宣布該開發(fā)區(qū)將提高招商引資的標準，由招商引資轉變?yōu)檎猩獭斑x”資，凡總投資額在1000萬美元以下的工業(yè)項目一律“免進”。福州市開發(fā)區(qū)管委會有關負責人說，以前很多外資企業(yè)都是習慣買地設廠房，投資成本很大一塊體現(xiàn)在基建上，現(xiàn)在耕地占用稅大幅提高了，必然促使他們轉變投資思維，促使他們從“跑馬圈地”走向租用廠房和辦公場所。“現(xiàn)在我們招商時，更重視每畝工業(yè)用地投入產(chǎn)出比，耕地占用稅稅額的提高，將有助于抬高一些科技含量不高的外資項目的準入門檻，幫助遴選優(yōu)質企業(yè)和優(yōu)質項目。同時稅負的統(tǒng)一，也有助于競爭力的民營企業(yè)在同一起跑線上與外資企業(yè)競爭，符合市場經(jīng)濟的根本�！彼f。
多管齊下，促進土地集約化利用
據(jù)了解，2006年11月，財政部、國土資源部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)出《關于調(diào)整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，加上新修訂的《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》和日益完善的土地出讓金制度，“土地成本三要素”調(diào)整已基本到位。
在相關財稅專家看來，耕地占用稅調(diào)整的意義在于，它與其他政策一道構建和完善了我國的土地稅費制度，有利于促進土地的集約利用。一位專家表示：“耕地占用稅的出臺與2004年印發(fā)的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》，及2006年印發(fā)的《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》遙相呼應。”
隨著近年來，國家不斷出臺各項宏觀調(diào)控措施，土地成本劇增，各地樓市也從最初的粗放型增長進入集約化開發(fā)階段。福州市一位開發(fā)商說，包括耕地占用稅在內(nèi)的一系列財稅政策調(diào)整，促使他們不斷調(diào)整房地產(chǎn)的開發(fā)思路。其中，不斷提高土地的集約化利用率便是開發(fā)商最好的對策。“現(xiàn)在不少開發(fā)商熱衷于開發(fā)高層建筑，節(jié)約利用土地，提升房子的整體檔次，以獲取最大的利潤�！�
據(jù)了解，2003年以來，福建省泉州市中心城區(qū)新開發(fā)樓盤層高由多層向小高層、高層發(fā)展，數(shù)量劇增；2007年以來，泉州市的高層建筑更是如雨后春筍。而在福建省會福州市，高層建筑更是遍布市區(qū)。放眼福州城市中心，從過去的太平洋城小區(qū)，到2004年的君臨閩江小區(qū)，再到2005年的世茂外灘花園小區(qū)，江濱板塊幾次地標性建筑的變動，也帶動了一次又一次樓宇高層的“革命”。
福州市規(guī)劃設計研究院副院長嚴龍華認為，高層或小高層的建筑可以降低城市的建筑密度，提高城市綠地率，而且在中國大多數(shù)城市人口密度高、土地資源少的情況下，住宅的高層化應是個趨勢。他說：“土地作為一種寶貴的戰(zhàn)略資源，粗放利用土地的發(fā)展模式難以長久支撐，注定會被拋棄和否定，而可持續(xù)利用土地的發(fā)展模式則得到倡導。隨著黨的十七大報告再次強調(diào)要保護耕地，包括耕地占用稅在內(nèi)的系列土地稅費體系也將更趨完善，土地集約利用也將引起行業(yè)內(nèi)外人士的高度重視。” |
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