涉外稅務審計發(fā)現(xiàn)：一些外資房地產開發(fā)企業(yè)一邊賺著暴利，一邊“巧妙”避稅———
在大多數(shù)人眼中，房地產業(yè)絕對是一個暴利行業(yè)，其利潤之高確實是一般行業(yè)所無法比擬。但近年來，與房地產業(yè)高速增長這個“巨人”相比，一些房地產開發(fā)企業(yè)在獲取高額利潤后，納稅卻很少。
為此，2007年8月～12月，深圳市國稅局掀起了一場稅務審計“風暴”，矛頭直指外資房地產企業(yè)。通過4個多月的艱難審計，揭開了少數(shù)外資房地產企業(yè)一邊賺著暴利，一邊卻在“巧妙做賬”，以實現(xiàn)少繳或緩繳國家稅款的“秘密”，共調增應納稅所得額25.93億元，追繳應納稅額3.7億元。深圳市國稅局國際稅務管理處處長王銘遠介紹說，這次審計是深圳市國稅局有史以來對外資房地產企業(yè)覆蓋面最大的一次稅務審計，同時也是調增應納稅所得額和追繳應納稅額最多的一次。
“巨人”與“侏儒”的反差外資房地產業(yè)是深圳市近年來崛起的支柱產業(yè)。由于該類企業(yè)生產周期長、環(huán)節(jié)多、成本控制困難、稅務機關缺乏有效的信息來源等因素，來自這個行業(yè)的稅收貢獻率與房地產源源不斷的開工項目和居高不下的房價收入形成巨大的反差，也使得深圳市外資房地產的所得稅征管成為一個重點、難點。
深圳市這次外資房地產開發(fā)企業(yè)涉外稅務審計就是針對這種情況開展的。深圳市國稅局有關負責人說：“房地產企業(yè)利潤上的‘巨人’和納稅上的‘侏儒’實在是太不相稱了，我們這次稅務審計，目的就是讓房地產企業(yè)改變一下‘侏儒’形象，使之在納稅上也成為一個‘巨人’�！�
要對房地產開發(fā)企業(yè)進行稅務審計，實現(xiàn)有效的控管，這在稅收征管中絕對是一個“難啃的硬骨頭”。深圳市國稅局一名年輕的稅務干部在接受記者采訪時說，當時局里有關領導找她談話，想讓她加入這次審計團隊，當時她一聽是對房地產業(yè)進行稅務審計，一下子愣住了。她說：“說實話，我當時有些畏難情緒，覺得自己對整個房地產行業(yè)開發(fā)運作流程一點都不懂，并且房地產行業(yè)納稅又極其復雜，我擔心自己很難勝任如此艱巨的任務�！�
“在深圳，很多外資房地產開發(fā)企業(yè)都高薪聘請了知名會計師事務所進行稅收籌劃，這就相應地增大了稅務審計人員的工作難度�！鄙钲谑袊惥謬H稅務管理處有關負責人說，在他們審計的一家房地產開發(fā)企業(yè)中，某知名會計師事務所就為這家企業(yè)“支了一招”：在公司成本的計算分攤過程中，不將幼兒園、垃圾站、社區(qū)管理中心單獨核算或單獨分攤，而是將其成本全部攤入高層住宅成本中。這位負責人介紹說：“按稅法規(guī)定，幼兒園建成后無償轉讓給政府，其成本可攤入可售面積；垃圾站、社區(qū)管理中心等產權屬于開發(fā)商，成本應單獨核算，不能攤入可售面積內，但該企業(yè)將上述所有成本全部攤入了高檔住宅成本中�！�
針對外資房地產行業(yè)開發(fā)流程的特殊性及一線審計人員對該行業(yè)的財務核算不熟悉的現(xiàn)狀，深圳市國稅局對這次外資房地產涉外稅務審計工作統(tǒng)一部署，有步驟、按計劃地穩(wěn)步推進。他們從外面聘請了相關專家，對一線審計人員進行了系統(tǒng)的房地產專業(yè)知識業(yè)務培訓，使一線稅務人員全面掌握房地產開發(fā)企業(yè)運作模式及會計核算知識，正確理解房地產業(yè)的稅收政策，提高綜合審計技術及財務分析水平。
深圳市國稅局還與市國土、建設部門充分溝通，獲得了一些至關重要的電子數(shù)據(jù)。之后，通過分類、篩選，確定了本次涉外稅務審計的對象；從各分局抽調了業(yè)務骨干，成立了審計工作領導小組；派專人指導協(xié)調，解決各項實際問題與困難；各基層單位還充分利用多渠道綜合信息，通過創(chuàng)新模式有效地開展審計工作。
艱難而曲折的較量由于外資房地產涉外稅務審計是一項高難度的工作，所以深圳市國稅局給予了高度的重視，作好了充分的準備。從2007年8月開始，一場外資房地產涉外稅務審計的攻堅戰(zhàn)在深圳打響了。
為摸清情況，深圳市國稅局審計人員常常要深入工地，要承受各種無形的壓力，有的企業(yè)千方百計阻撓審計人員查閱資料，有的企業(yè)甚至借口太忙把審計人員“晾”一整天……但不管企業(yè)怎樣回避、拖延，稅務審計人員憑著鍥而不舍的精神，最終還是揭開了外資房地產企業(yè)偷稅的內幕。
當然，為了這一切，稅務審計人員也付出了巨大而艱辛的努力。
一位參與這次稅務審計的基層稅務干部，給記者講述了一個發(fā)生在他身上的故事。
他們根據(jù)市局篩選出來的名單，并結合自己日常的征管工作發(fā)現(xiàn)，一家港資房地產開發(fā)企業(yè)存在偷逃稅行為。目標既然鎖定，稅務審計人員立即行動起來，以最快的速度進駐該公司進行稅務審計。
他們第一次到該公司了解情況時，該公司的總經理、副總經理及財務總監(jiān)都極其熱情，眾人又是端茶又是上水果，還專門為稅務審計人員騰出了一間辦公室作審計用。此外，還主動拿出賬本供審計人員查閱。“開始的那幾天，公司上下對我們都是笑呵呵的，總經理更是配合，不管我們多晚給他打電話，他總是熱情地、不厭其煩地作出解答�！痹摱悇崭刹空f。
在接下來的幾天中，審計人員通過反復查閱該公司大量的紙質資料，卻沒有發(fā)現(xiàn)該公司偷逃稅的有力證據(jù)。此時，稅務審計人員靈機一動：紙質資料沒有問題，不等于就沒有問題，為什么不將目光轉移到公司的電子賬上呢？
因為該公司的軟件操作設置了一定的權限，財務部每個人都有自己的密碼及權限，所以剛開始時，該公司提供給稅務審計人員的密碼，都是權限比較低的，審計人員只能看到一些最基本的資料，而接觸不到核心的內容，故很難找到該公司有力的偷稅證據(jù)。這時，個別稅務審計人員有些動搖，因為紙質的和電子的資料都看了，卻沒有發(fā)現(xiàn)疑點和問題。熬了幾天幾夜的審計人員，吃不準這家企業(yè)到底有沒有偷稅。
接下來的一天，終于讓審計人員看到了一些希望。那就是當審計人員第二天去查該公司的電子賬時，系統(tǒng)的密碼全被修改了。企業(yè)的這種做法讓審計人員意識到，這其中必有問題。否則，企業(yè)沒必要修改密碼。此時，該公司的財務人員立即解釋道，這是公司領導出于安全考慮，要求財務部的電腦密碼天天更換。電腦密碼的天天更換，給審計人員審計帶來了極大的不便。但通過審計人員認真仔細的比對，還是發(fā)現(xiàn)了該公司的一些問題，如以個人賬戶進賬、一些收入不作賬、憑證與憑證之間有些不對應。但這都不是有力的證據(jù)，憑這些證據(jù)難以查清該公司的偷稅問題。
為找到更多的強有力的證據(jù)，找到新的突破口，審計人員天天往這家公司跑，一大早去，而回來時已是燈火闌珊。有的稅務干部更是累得患上了高血壓。但艱苦的付出，還是換回了一些回報。審計人員在調查中意外地發(fā)現(xiàn)，該公司將大量不允許作成本的部分作了成本入賬。這無疑是一個重大的突破口。
針對審計人員發(fā)現(xiàn)的問題，該公司財務人員這么辯解：“這是工程部的事，與我們財務部無關。是他們列錯了。”審計人員則果斷地回擊：“不管是哪個部門的事，但最終還是你們公司的事。”既然提到工程部，審計人員就將工程部納入了審計的視線。
但當審計人員于次日趕到企業(yè)工程部時，那里卻冷冷清清，只有一個打雜人員在場，工程部經理、副經理都“出差”了。人不在，不知道密碼，電腦當然也就打不開了。審計人員在經歷了數(shù)天的等待后，工程部的人終于回來了。在審計人員的要求下，工程部的員工打開了辦公室的幾臺電腦。審計人員經過仔細查閱，可還是沒有發(fā)現(xiàn)什么大問題，與在財務部門掌握的情況完全一樣。查到這里，審計人員又一次遇到了挫折。
此時，工程部的員工十分得意地對稅務審計人員說：“我們肯定沒有問題，你們這樣查下去只能是浪費時間�！钡驮诖丝�，審計人員敏銳地捕捉到了說話人的目光，這個人的目光老往一臺放在角落的舊電腦上看。這個動作立即引起了審計人員的注意，審計人員立即讓工程部的人打開這臺舊電腦。
而工程部的人馬上說“那是不用的舊電腦，打開也沒什么東西”，堅持不打開電腦。在審計人員的強烈要求下，工程部的人不得不把電腦打開。這時，工程部的所有人員露出了焦躁、不安的神色。
“啊！我看到了，我看到資料了！”突然，審計人員小鄧一聲驚呼，站了起來。但就在此時，萬萬沒想到，電腦卻一下黑屏了。原來工程部的人一個健步沖上來，將電腦的電源線拔掉了。對方的舉措把小鄧急得一下子“哇”地哭了。那時，現(xiàn)場的局面足足僵持了好幾分鐘。
最后，通過稅務審計人員的努力，終于查處了該公司偷稅的事實，調增了該公司應納稅所得額4000多萬元，追繳稅款600多萬元。
審計發(fā)現(xiàn)四大典型問題據(jù)悉，深圳市目前共有100多家外資房地產開發(fā)企業(yè)，這次審計的82家約占企業(yè)總數(shù)的3/4，基本上覆蓋了深圳市外資房地產開發(fā)企業(yè)。其中19家是在國土局備案已有預售信息的房地產開發(fā)企業(yè)；有63家是已受讓土地，取得房地產開發(fā)資質證書，但尚無預售信息的企業(yè)或已取得預售許可證但尚未竣工備案的開發(fā)企業(yè)。
“深圳市目前在售的最高檔、最昂貴的豪宅多數(shù)正是由這次重點審計的19家有預售信息的外資房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的�！鄙钲谑袊惥謬H稅務管理處有關負責人告訴記者。
這位負責人說，本次審計發(fā)現(xiàn)外資房地產企業(yè)存在的稅收違法違規(guī)問題主要有：一是取得預售收入不按稅法規(guī)定及時申報納稅；二是會計核算隨意性大，企業(yè)所得稅稅前列支憑證不合法；三是將自有會所、地下停車場等物業(yè)不單獨核算成本，虛增開發(fā)產品成本；四是虛列各項超標準及與開發(fā)行為無關的費用。
審計中發(fā)現(xiàn)，一些外資房地產企業(yè)將與企業(yè)經營項目無關的支出也列入了費用之中。房地產企業(yè)的一個特性是企業(yè)的項目涉及面廣，一個房地產項目有時候不僅僅包括住宅，像住宅區(qū)內的停車場、幼兒園、垃圾站、商鋪甚至附近的公路和綠化帶都是整個項目的一部分。根據(jù)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法的有關規(guī)定，“與生產、經營業(yè)務無關的其他支出”不得列為成本、費用和損失，所以部分企業(yè)在這個問題上都出現(xiàn)了或多或少的錯誤處理。
深圳市國際稅務管理處有關負責人還說，大部分有預售的外資房地產企業(yè)都出現(xiàn)了以不合法的憑證入賬問題，主要集中在地價及拆遷補償費上，這兩項也是房地產企業(yè)支出較大的方面，但大部分企業(yè)都有一部分費用未取得合理真實的憑證。其中，個別情況是企業(yè)的費用支出對象的確無法提供合理的憑證，但審計人員發(fā)現(xiàn)大部分情況是企業(yè)忽略，甚至不重視取得合理憑證的重要性，此類問題涉及金額較大，影響面較大。
審計發(fā)現(xiàn)，外資房地產開發(fā)企業(yè)項目成本結轉普遍存在漏洞。鑒于目前仍未有文件明確指出房地產企業(yè)結轉成本的確切時間，許多企業(yè)有意或無意地在這個方面的處理上與稅務部門產生分歧。部分企業(yè)在項目入伙后尚未結轉成本收入；部分分期銷售的企業(yè)，在首期項目已入伙的情況下，仍聲稱因沒有實際支付完，無法確定最終的成本金額而不結轉成本。審計人員在審計工作中只能通過與企業(yè)的相關人員約談，并且建議企業(yè)在合理的時間內結轉成本并進行申報。
此外，一些外資房地產企業(yè)的稅收違法違規(guī)問題呈現(xiàn)持續(xù)性、綜合性的特點。如有一家港澳臺商合資的房地產開發(fā)企業(yè)2002年～2004年度虛增虧損額近2600萬元；2006年度多計成本費用近5億元，應補所得稅稅額7461萬余元；2007年1月～9月又少報收入近2億元，多列成本費用1.6億多元，應補所得稅稅額5200多萬元。稅務審計人員硬是憑著過硬的本領和高度的責任感，從堆積如山的賬本中找到線索，順藤摸瓜，將真相一一還原，將隱瞞的、可能流失的稅款全部追回。
稅務審計效果明顯深圳市國稅局通過4個多月艱苦卓絕的努力，基本達到了對全市外資房地產企業(yè)全面摸底并加強房地產行業(yè)征管的目的。據(jù)了解，深圳市國稅局現(xiàn)已基本完成82家外資房地產企業(yè)涉外稅務審計工作。通過審計，共調增應納稅所得額25.93億元，追繳應納稅額3.7億元，極大地提升了全市房地產企業(yè)所得稅的征管水平，確保了所得稅收入的應收盡收。
據(jù)悉，在這次稅務審計過程中，審計人員與企業(yè)保持良好溝通，戶戶實地檢查與財務人員詳細約談，了解企業(yè)的經營狀況和最新動向，宣傳國家對房地產的稅收政策法規(guī)，加強對房地產企業(yè)取得土地使用權等情況的動態(tài)監(jiān)管，及時掌握企業(yè)預售的時間和銷售規(guī)模，并且最終一一出具了審計報告。
另外，對于沒有預售信息的63家企業(yè)，這次審計也做到了實地檢查到戶。深圳市國稅局國際稅務管理處處長王銘遠說：“雖然無預售信息的企業(yè)不存在預售收入，不是這次審計的重點，但他們隨時有可能取得預售許可證，隨時可能開始預售�！�
深圳市國稅局有關負責人說：“這次對外資房地產業(yè)進行規(guī)�？涨暗纳嫱舛悇諏徲�，有效地規(guī)范了房地產企業(yè)的涉稅行為，提高了房地產企業(yè)的納稅自覺性，提升了全市所得稅征管水平。”
據(jù)悉，深圳市國稅部門將跟蹤并上報應納所得稅款的入庫情況，確保調增的應納所得稅額及時足額入庫；關注審計對象以后年度的涉稅情況，包括涉外稅務審計發(fā)現(xiàn)的問題在以后日常申報中是否解決等，防止問題反彈，鞏固審計成果。
|
關于我們
新聞專題
深圳稅務審計瞄準外資房地產業(yè) 調增所得額25億元
桂公網安備 45010302000209號
