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　　涉外稅務(wù)審計(jì)發(fā)現(xiàn)：一些外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一邊賺著暴利，一邊“巧妙”避稅———

　　在大多數(shù)人眼中，房地產(chǎn)業(yè)絕對是一個暴利行業(yè)，其利潤之高確實(shí)是一般行業(yè)所無法比擬。但近年來，與房地產(chǎn)業(yè)高速增長這個“巨人”相比，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取高額利潤后，納稅卻很少。

　　為此，2007年8月～12月，深圳市國稅局掀起了一場稅務(wù)審計(jì)“風(fēng)暴”，矛頭直指外資房地產(chǎn)企業(yè)。通過4個多月的艱難審計(jì)，揭開了少數(shù)外資房地產(chǎn)企業(yè)一邊賺著暴利，一邊卻在“巧妙做賬”，以實(shí)現(xiàn)少繳或緩繳國家稅款的“秘密”，共調(diào)增應(yīng)納稅所得額25.93億元，追繳應(yīng)納稅額3.7億元。深圳市國稅局國際稅務(wù)管理處處長王銘遠(yuǎn)介紹說，這次審計(jì)是深圳市國稅局有史以來對外資房地產(chǎn)企業(yè)覆蓋面最大的一次稅務(wù)審計(jì)，同時也是調(diào)增應(yīng)納稅所得額和追繳應(yīng)納稅額最多的一次。

　　“巨人”與“侏儒”的反差外資房地產(chǎn)業(yè)是深圳市近年來崛起的支柱產(chǎn)業(yè)。由于該類企業(yè)生產(chǎn)周期長、環(huán)節(jié)多、成本控制困難、稅務(wù)機(jī)關(guān)缺乏有效的信息來源等因素，來自這個行業(yè)的稅收貢獻(xiàn)率與房地產(chǎn)源源不斷的開工項(xiàng)目和居高不下的房價收入形成巨大的反差，也使得深圳市外資房地產(chǎn)的所得稅征管成為一個重點(diǎn)、難點(diǎn)。

　　深圳市這次外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉外稅務(wù)審計(jì)就是針對這種情況開展的。深圳市國稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人說：“房地產(chǎn)企業(yè)利潤上的‘巨人’和納稅上的‘侏儒’實(shí)在是太不相稱了，我們這次稅務(wù)審計(jì)，目的就是讓房地產(chǎn)企業(yè)改變一下‘侏儒’形象，使之在納稅上也成為一個‘巨人’�！�

　　要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)審計(jì)，實(shí)現(xiàn)有效的控管，這在稅收征管中絕對是一個“難啃的硬骨頭”。深圳市國稅局一名年輕的稅務(wù)干部在接受記者采訪時說，當(dāng)時局里有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)找她談話，想讓她加入這次審計(jì)團(tuán)隊(duì)，當(dāng)時她一聽是對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行稅務(wù)審計(jì)，一下子愣住了。她說：“說實(shí)話，我當(dāng)時有些畏難情緒，覺得自己對整個房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)運(yùn)作流程一點(diǎn)都不懂，并且房地產(chǎn)行業(yè)納稅又極其復(fù)雜，我擔(dān)心自己很難勝任如此艱巨的任務(wù)。”

　　“在深圳，很多外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都高薪聘請了知名會計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行稅收籌劃，這就相應(yīng)地增大了稅務(wù)審計(jì)人員的工作難度�！鄙钲谑袊�稅局國際稅務(wù)管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人說，在他們審計(jì)的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，某知名會計(jì)師事務(wù)所就為這家企業(yè)“支了一招”：在公司成本的計(jì)算分?jǐn)傔^程中，不將幼兒園、垃圾站、社區(qū)管理中心單獨(dú)核算或單獨(dú)分?jǐn)偅�而是將其成本全部攤�(cè)敫邔幼≌�成本中。這位負(fù)責(zé)人介紹說：“按稅法規(guī)定，幼兒園建成后無償轉(zhuǎn)讓給政府，其成本可攤?cè)肟墒勖娣e；垃圾站、社區(qū)管理中心等產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，成本應(yīng)單獨(dú)核算，不能攤?cè)肟墒勖娣e內(nèi)，但該企業(yè)將上述所有成本全部攤?cè)肓烁邫n住宅成本中�！�

　　針對外資房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)流程的特殊性及一線審計(jì)人員對該行業(yè)的財(cái)務(wù)核算不熟悉的現(xiàn)狀，深圳市國稅局對這次外資房地產(chǎn)涉外稅務(wù)審計(jì)工作統(tǒng)一部署，有步驟、按計(jì)劃地穩(wěn)步推進(jìn)。他們從外面聘請了相關(guān)專家，對一線審計(jì)人員進(jìn)行了系統(tǒng)的房地產(chǎn)專業(yè)知識業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使一線稅務(wù)人員全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作模式及會計(jì)核算知識，正確理解房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策，提高綜合審計(jì)技術(shù)及財(cái)務(wù)分析水平。

　　深圳市國稅局還與市國土、建設(shè)部門充分溝通，獲得了一些至關(guān)重要的電子數(shù)據(jù)。之后，通過分類、篩選，確定了本次涉外稅務(wù)審計(jì)的對象；從各分局抽調(diào)了業(yè)務(wù)骨干，成立了審計(jì)工作領(lǐng)導(dǎo)小組；派專人指導(dǎo)協(xié)調(diào)，解決各項(xiàng)實(shí)際問題與困難；各基層單位還充分利用多渠道綜合信息，通過創(chuàng)新模式有效地開展審計(jì)工作。

　　艱難而曲折的較量由于外資房地產(chǎn)涉外稅務(wù)審計(jì)是一項(xiàng)高難度的工作，所以深圳市國稅局給予了高度的重視，作好了充分的準(zhǔn)備。從2007年8月開始，一場外資房地產(chǎn)涉外稅務(wù)審計(jì)的攻堅(jiān)戰(zhàn)在深圳打響了。

　　為摸清情況，深圳市國稅局審計(jì)人員常常要深入工地，要承受各種無形的壓力，有的企業(yè)千方百計(jì)阻撓審計(jì)人員查閱資料，有的企業(yè)甚至借口太忙把審計(jì)人員“晾”一整天……但不管企業(yè)怎樣回避、拖延，稅務(wù)審計(jì)人員憑著鍥而不舍的精神，最終還是揭開了外資房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的內(nèi)幕。

　　當(dāng)然，為了這一切，稅務(wù)審計(jì)人員也付出了巨大而艱辛的努力。

　　一位參與這次稅務(wù)審計(jì)的基層稅務(wù)干部，給記者講述了一個發(fā)生在他身上的故事。

　　他們根據(jù)市局篩選出來的名單，并結(jié)合自己日常的征管工作發(fā)現(xiàn)，一家港資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在偷逃稅行為。目標(biāo)既然鎖定，稅務(wù)審計(jì)人員立即行動起來，以最快的速度進(jìn)駐該公司進(jìn)行稅務(wù)審計(jì)。

　　他們第一次到該公司了解情況時，該公司的總經(jīng)理、副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)總監(jiān)都極其熱情，眾人又是端茶又是上水果，還專門為稅務(wù)審計(jì)人員騰出了一間辦公室作審計(jì)用。此外，還主動拿出賬本供審計(jì)人員查閱�！伴_始的那幾天，公司上下對我們都是笑呵呵的，總經(jīng)理更是配合，不管我們多晚給他打電話，他總是熱情地、不厭其煩地作出解答。”該稅務(wù)干部說。

　　在接下來的幾天中，審計(jì)人員通過反復(fù)查閱該公司大量的紙質(zhì)資料，卻沒有發(fā)現(xiàn)該公司偷逃稅的有力證據(jù)。此時，稅務(wù)審計(jì)人員靈機(jī)一動：紙質(zhì)資料沒有問題，不等于就沒有問題，為什么不將目光轉(zhuǎn)移到公司的電子賬上呢？

　　因?yàn)樵摴�司的軟件操作設(shè)置了一定的權(quán)限，財(cái)務(wù)部每個人都有自己的密碼及權(quán)限，所以剛開始時，該公司提供給稅務(wù)審計(jì)人員的密碼，都是權(quán)限比較低的，審計(jì)人員只能看到一些最基本的資料，而接觸不到核心的內(nèi)容，故很難找到該公司有力的偷稅證據(jù)。這時，個別稅務(wù)審計(jì)人員有些動搖，因?yàn)榧堎|(zhì)的和電子的資料都看了，卻沒有發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)和問題。熬了幾天幾夜的審計(jì)人員，吃不準(zhǔn)這家企業(yè)到底有沒有偷稅。

　　接下來的一天，終于讓審計(jì)人員看到了一些希望。那就是當(dāng)審計(jì)人員第二天去查該公司的電子賬時，系統(tǒng)的密碼全被修改了。企業(yè)的這種做法讓審計(jì)人員意識到，這其中必有問題。否則，企業(yè)沒必要修改密碼。此時，該公司的財(cái)務(wù)人員立即解釋道，這是公司領(lǐng)導(dǎo)出于安全考慮，要求財(cái)務(wù)部的電腦密碼天天更換。電腦密碼的天天更換，給審計(jì)人員審計(jì)帶來了極大的不便。但通過審計(jì)人員認(rèn)真仔細(xì)的比對，還是發(fā)現(xiàn)了該公司的一些問題，如以個人賬戶進(jìn)賬、一些收入不作賬、憑證與憑證之間有些不對應(yīng)。但這都不是有力的證據(jù)，憑這些證據(jù)難以查清該公司的偷稅問題。

　　為找到更多的強(qiáng)有力的證據(jù)，找到新的突破口，審計(jì)人員天天往這家公司跑，一大早去，而回來時已是燈火闌珊。有的稅務(wù)干部更是累得患上了高血壓。但艱苦的付出，還是換回了一些回報。審計(jì)人員在調(diào)查中意外地發(fā)現(xiàn)，該公司將大量不允許作成本的部分作了成本入賬。這無疑是一個重大的突破口。

　　針對審計(jì)人員發(fā)現(xiàn)的問題，該公司財(cái)務(wù)人員這么辯解：“這是工程部的事，與我們財(cái)務(wù)部無關(guān)。是他們列錯了�！睂徲�(jì)人員則果斷地回?fù)簦骸安还苁悄膫�部門的事，但最終還是你們公司的事�！奔热惶岬焦こ滩�，審計(jì)人員就將工程部納入了審計(jì)的視線。

　　但當(dāng)審計(jì)人員于次日趕到企業(yè)工程部時，那里卻冷冷清清，只有一個打雜人員在場，工程部經(jīng)理、副經(jīng)理都“出差”了。人不在，不知道密碼，電腦當(dāng)然也就打不開了。審計(jì)人員在經(jīng)歷了數(shù)天的等待后，工程部的人終于回來了。在審計(jì)人員的要求下，工程部的員工打開了辦公室的幾臺電腦。審計(jì)人員經(jīng)過仔細(xì)查閱，可還是沒有發(fā)現(xiàn)什么大問題，與在財(cái)務(wù)部門掌握的情況完全一樣。查到這里，審計(jì)人員又一次遇到了挫折。

　　此時，工程部的員工十分得意地對稅務(wù)審計(jì)人員說：“我們肯定沒有問題，你們這樣查下去只能是浪費(fèi)時間。”但就在此刻，審計(jì)人員敏銳地捕捉到了說話人的目光，這個人的目光老往一臺放在角落的舊電腦上看。這個動作立即引起了審計(jì)人員的注意，審計(jì)人員立即讓工程部的人打開這臺舊電腦。

　　而工程部的人馬上說“那是不用的舊電腦，打開也沒什么東西”，堅(jiān)持不打開電腦。在審計(jì)人員的強(qiáng)烈要求下，工程部的人不得不把電腦打開。這時，工程部的所有人員露出了焦躁、不安的神色。

　　“��！我看到了，我看到資料了！”突然，審計(jì)人員小鄧一聲驚呼，站了起來。但就在此時，萬萬沒想到，電腦卻一下黑屏了。原來工程部的人一個健步?jīng)_上來，將電腦的電源線拔掉了。對方的舉措把小鄧急得一下子“哇”地哭了。那時，現(xiàn)場的局面足足僵持了好幾分鐘。

　　最后，通過稅務(wù)審計(jì)人員的努力，終于查處了該公司偷稅的事實(shí)，調(diào)增了該公司應(yīng)納稅所得額4000多萬元，追繳稅款600多萬元。

　　審計(jì)發(fā)現(xiàn)四大典型問題據(jù)悉，深圳市目前共有100多家外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這次審計(jì)的82家約占企業(yè)總數(shù)的3/4，基本上覆蓋了深圳市外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其中19家是在國土局備案已有預(yù)售信息的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；有63家是已受讓土地，取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，但尚無預(yù)售信息的企業(yè)或已取得預(yù)售許可證但尚未竣工備案的開發(fā)企業(yè)。

　　“深圳市目前在售的最高檔、最昂貴的豪宅多數(shù)正是由這次重點(diǎn)審計(jì)的19家有預(yù)售信息的外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的�！鄙钲谑袊�稅局國際稅務(wù)管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　這位負(fù)責(zé)人說，本次審計(jì)發(fā)現(xiàn)外資房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅收違法違規(guī)問題主要有：一是取得預(yù)售收入不按稅法規(guī)定及時申報納稅；二是會計(jì)核算隨意性大，企業(yè)所得稅稅前列支憑證不合法；三是將自有會所、地下停車場等物業(yè)不單獨(dú)核算成本，虛增開發(fā)產(chǎn)品成本；四是虛列各項(xiàng)超標(biāo)準(zhǔn)及與開發(fā)行為無關(guān)的費(fèi)用。

　　審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，一些外資房地產(chǎn)企業(yè)將與企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目無關(guān)的支出也列入了費(fèi)用之中。房地產(chǎn)企業(yè)的一個特性是企業(yè)的項(xiàng)目涉及面廣，一個房地產(chǎn)項(xiàng)目有時候不僅僅包括住宅，像住宅區(qū)內(nèi)的停車場、幼兒園、垃圾站、商鋪甚至附近的公路和綠化帶都是整個項(xiàng)目的一部分。根據(jù)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法的有關(guān)規(guī)定，“與生產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)無關(guān)的其他支出”不得列為成本、費(fèi)用和損失，所以部分企業(yè)在這個問題上都出現(xiàn)了或多或少的錯誤處理。

　　深圳市國際稅務(wù)管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人還說，大部分有預(yù)售的外資房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了以不合法的憑證入賬問題，主要集中在地價及拆遷補(bǔ)償費(fèi)上，這兩項(xiàng)也是房地產(chǎn)企業(yè)支出較大的方面，但大部分企業(yè)都有一部分費(fèi)用未取得合理真實(shí)的憑證。其中，個別情況是企業(yè)的費(fèi)用支出對象的確無法提供合理的憑證，但審計(jì)人員發(fā)現(xiàn)大部分情況是企業(yè)忽略，甚至不重視取得合理憑證的重要性，此類問題涉及金額較大，影響面較大。

　　審計(jì)發(fā)現(xiàn)，外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)普遍存在漏洞。鑒于目前仍未有文件明確指出房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的確切時間，許多企業(yè)有意或無意地在這個方面的處理上與稅務(wù)部門產(chǎn)生分歧。部分企業(yè)在項(xiàng)目入伙后尚未結(jié)轉(zhuǎn)成本收入；部分分期銷售的企業(yè)，在首期項(xiàng)目已入伙的情況下，仍聲稱因沒有實(shí)際支付完，無法確定最終的成本金額而不結(jié)轉(zhuǎn)成本。審計(jì)人員在審計(jì)工作中只能通過與企業(yè)的相關(guān)人員約談，并且建議企業(yè)在合理的時間內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)成本并進(jìn)行申報。

　　此外，一些外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收違法違規(guī)問題呈現(xiàn)持續(xù)性、綜合性的特點(diǎn)。如有一家港澳臺商合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2002年～2004年度虛增虧損額近2600萬元；2006年度多計(jì)成本費(fèi)用近5億元，應(yīng)補(bǔ)所得稅稅額7461萬余元；2007年1月～9月又少報收入近2億元，多列成本費(fèi)用1.6億多元，應(yīng)補(bǔ)所得稅稅額5200多萬元。稅務(wù)審計(jì)人員硬是憑著過硬的本領(lǐng)和高度的責(zé)任感，從堆積如山的賬本中找到線索，順藤摸瓜，將真相一一還原，將隱瞞的、可能流失的稅款全部追回。

　　稅務(wù)審計(jì)效果明顯深圳市國稅局通過4個多月艱苦卓絕的努力，基本達(dá)到了對全市外資房地產(chǎn)企業(yè)全面摸底并加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)征管的目的。據(jù)了解，深圳市國稅局現(xiàn)已基本完成82家外資房地產(chǎn)企業(yè)涉外稅務(wù)審計(jì)工作。通過審計(jì)，共調(diào)增應(yīng)納稅所得額25.93億元，追繳應(yīng)納稅額3.7億元，極大地提升了全市房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管水平，確保了所得稅收入的應(yīng)收盡收。

　　據(jù)悉，在這次稅務(wù)審計(jì)過程中，審計(jì)人員與企業(yè)保持良好溝通，戶戶實(shí)地檢查與財(cái)務(wù)人員詳細(xì)約談，了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和最新動向，宣傳國家對房地產(chǎn)的稅收政策法規(guī)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)等情況的動態(tài)監(jiān)管，及時掌握企業(yè)預(yù)售的時間和銷售規(guī)模，并且最終一一出具了審計(jì)報告。

　　另外，對于沒有預(yù)售信息的63家企業(yè)，這次審計(jì)也做到了實(shí)地檢查到戶。深圳市國稅局國際稅務(wù)管理處處長王銘遠(yuǎn)說：“雖然無預(yù)售信息的企業(yè)不存在預(yù)售收入，不是這次審計(jì)的重點(diǎn)，但他們隨時有可能取得預(yù)售許可證，隨時可能開始預(yù)售�！�

　　深圳市國稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人說：“這次對外資房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)模空前的涉外稅務(wù)審計(jì)，有效地規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅自覺性，提升了全市所得稅征管水平�！�

　　據(jù)悉，深圳市國稅部門將跟蹤并上報應(yīng)納所得稅款的入庫情況，確保調(diào)增的應(yīng)納所得稅額及時足額入庫；關(guān)注審計(jì)對象以后年度的涉稅情況，包括涉外稅務(wù)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題在以后日常申報中是否解決等，防止問題反彈，鞏固審計(jì)成果。