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　　果真如此嗎?雖然對住宅房地產(chǎn)征收物業(yè)稅難度可想而知，但如果就此認為商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)稅易行，怕也不妥。事實上，目前商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)面臨供應(yīng)大于需求的問題，當(dāng)“物業(yè)稅”的成本被轉(zhuǎn)嫁到租客頭上時，無疑給本來就已經(jīng)陷入同質(zhì)化競爭的商業(yè)房地產(chǎn)格局“添亂”，也會讓商業(yè)房地產(chǎn)投資望而卻步，代價可想而知，這就是現(xiàn)實。

　　避難就易

　　正當(dāng)各界還在熱火朝天討論對住宅征收物業(yè)稅影響幾何的時候，相關(guān)管理部門或許是意識到這條道路的艱難，轉(zhuǎn)而把眼光投向了另一方：商用物業(yè)。

　　“財政部門本來要在今年正式試點開征物業(yè)稅的，但由于種種原因未啟動�！痹趲字芮暗囊淮喂�開活動中，北京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任馮長春在接受本報記者采訪時如是說。這位物業(yè)稅政策研究制定工作的參與者向記者表示，物業(yè)稅可能2008年試點，而且最先從商業(yè)地產(chǎn)開始征收。

　　財政部舍住宅而先取商用物業(yè)，其中道理并不難理解。

　　首先是住宅面積較之商業(yè)實在過于龐大，不少家庭擁有多套住房，對住宅征收物業(yè)稅并不被贊成，政策推行之難就可想而知。

　　其次是住宅實施起來所花成本比較高。物業(yè)稅作為對個人擁有房產(chǎn)而征收的一種財產(chǎn)稅，意味著“落實到人”。而對于一人多套住房，或者跨區(qū)域性擁有住房，其征收難度可想而知。雖然上海之類地區(qū)因為擁有比較成熟的房地產(chǎn)登記制度從而可以使全市的房屋產(chǎn)權(quán)狀況聯(lián)網(wǎng)便于查詢，但是要“全國一盤棋”就不是單單一個市這么簡單。更何況，如何保證每套房屋都能收取到物業(yè)稅，對不繳納物業(yè)稅的個人如何強制執(zhí)行?這個稅務(wù)部門的一大工作難點。只消看在個人所得稅的征收上，難度有多高就可見一斑了。

　　而馮長春的解釋也印證了財政部“由難入簡”的想法。馮表示，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。而財政部門已經(jīng)在對如何評估不動產(chǎn)、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進行研究。

　　這樣看來，商業(yè)房地產(chǎn)的確十分可能成為被率先征收的對象。畢竟，擁有商業(yè)房地產(chǎn)以及寫字樓的人群比住宅要少得多。

　　風(fēng)口浪尖

　　這樣一來，就把素來對政策敏感度低的商業(yè)房地產(chǎn)推向了風(fēng)口浪尖。

　　之前，國家對樓市的調(diào)控主要集中在對住宅方面，而對商業(yè)地產(chǎn)很少涉及，商業(yè)地產(chǎn)對政策的敏感度也就比較低。正因為如此，商業(yè)地產(chǎn)也成了很多投資者的“避風(fēng)港”，而上海商品房中的辦公樓、商鋪、工業(yè)廠房的價格水平近幾年一直保持高位運行，不少開發(fā)商看中其中機會，也大肆擴大供應(yīng)。但是，商業(yè)房地產(chǎn)的供不應(yīng)求狀況在近年已經(jīng)發(fā)生改變。

　　上海市社科院商業(yè)經(jīng)濟研究中心主任朱連慶說，在上海某些中心區(qū)域，很小的地段集中了十幾家高檔購物中心，各家購物中心“面目”相似，同質(zhì)化傾向嚴(yán)重，這種情況惡化了商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)，造成了資源的大量浪費。

　　而整體供應(yīng)量上，上海零售商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模已經(jīng)觸及了國際通用的警戒線。截至2006年底，上海商場、店鋪總面積為3788萬平方米，僅以上海常住人口計算，人均商業(yè)占有面積為2.16平方米，若再計入流動人口，上海人均商業(yè)占有面積也已高達1.89平方米。在一些環(huán)外地區(qū)有不少商鋪空關(guān)著，而這種情況已經(jīng)蔓延到部分中心地區(qū)。

　　2007年中期數(shù)據(jù)是，通常存量房源與半年的銷售量相當(dāng)為正常，但是目前上海市場上的商鋪這一比值達到4.57：1。上海中心城區(qū)靜安、黃浦、盧灣的非主流商業(yè)街上，有很多沿街的整幢商業(yè)用房空關(guān)，虹口、楊浦、閘北、普陀等區(qū)商鋪整棟空關(guān)的現(xiàn)象更為嚴(yán)重。

　　“征收物業(yè)稅，勢必導(dǎo)致持有商業(yè)房地產(chǎn)的成本增加，而這對于已經(jīng)供應(yīng)過剩的商業(yè)房地產(chǎn)來說，情況就嚴(yán)峻了�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。這樣一來，一些本來就已經(jīng)陷入“推銷無門”的商業(yè)房地產(chǎn)更難有市場。

　　轉(zhuǎn)嫁成本

　　如今“物業(yè)稅”拿商業(yè)房地產(chǎn)先開刀，無疑意味著會抬高持有成本，將投資者嚇跑�！霸黾油顿Y者的成本之后，投資者可能會在租金和拋售之間選擇。如果壓力不大，投資者會考慮上調(diào)房屋租金價格，租金上調(diào)會增加租房者的負擔(dān)�！敝倭柯�(lián)行亞太區(qū)董事陳立民表示。

　　雖然商業(yè)房地產(chǎn)所占比例小，并不意味著對其征收帶來的影響會比住宅小。事實上，對商業(yè)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅勢必會導(dǎo)致商用物業(yè)租金的上漲。

　　目前，商用物業(yè)的投資者主要以持有房產(chǎn)并且出租的方式作為投資商業(yè)房地產(chǎn)的手段。而這部分投資者自然不會等著自己的收益被“物業(yè)稅”橫刀奪取，自然會將成本轉(zhuǎn)嫁到租用者身上，由此租金的上漲就無法避免了。

　　但是，問題還遠非租金的上升如此簡單。尤其是一些地區(qū)的零售商鋪，為了吸引到知名企業(yè)擴大影響力，都紛紛出臺了“招商引資”優(yōu)惠，力圖吸引這些大牌入駐。但是，這種優(yōu)惠在物業(yè)稅面前卻顯得自相矛盾。

　　如果租金方面優(yōu)惠依舊，則持有者的利潤將會降低，而如果優(yōu)惠不再，則招商將會變得困難而缺乏吸引力。由此，一旦這一消息真變成事實，一些新興區(qū)域的零售商用物業(yè)的持有者就要面對兩難的選擇。

　　租金的上漲也將明顯影響到?jīng)Q策。盡管零售商對擴張表現(xiàn)出極大的積極性，從仲量聯(lián)行的一項調(diào)查結(jié)果來看，零售商的擴張計劃也將不可避免地遇到某些常見的阻礙因素。其中，87%的受訪者預(yù)計租金上漲將難以找到合適的新店面。大約一半的零售商認為租金成本是導(dǎo)致這種情況出現(xiàn)的主要因素。

　　相關(guān)鏈接：

　　2007年12月底召開的全國稅務(wù)工作會議再次傳出消息，國家稅務(wù)總局局長肖捷介紹，明年工作重點是，將著力抓好地方稅制改革，努力構(gòu)建以財產(chǎn)稅、資源稅等為主體的地方稅制體系，研究推進以房地產(chǎn)稅制為重點的財產(chǎn)稅改革，改革資源稅制度，加大保護資源的力度。

　　作為地方財政收入的重要組成部分，地方稅主要涵蓋房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、資源稅、車船稅、耕地占用稅等稅種，隨著稅制改革的深入，地方稅缺乏主體稅種的矛盾已日益突出，加快地方稅制的呼聲日高。

　　而國家稅務(wù)總局同時表示，明年將按照國務(wù)院統(tǒng)一部署，積極參與稅收立法調(diào)研，完善稅收法律體系，提升稅收法律級次。加強稅制改革的統(tǒng)籌規(guī)劃，研究探索中長期稅制改革方案。加快稅收基本法的立法進程。