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　　繼“第二套房”新政細(xì)則后再次發(fā)出強(qiáng)烈調(diào)控信號

　　央行指出的房地產(chǎn)“八宗罪”

　　房地產(chǎn)市場面臨的主要問題：

　　1.商品住宅價(jià)格持續(xù)上漲

　　2.供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

　　3.調(diào)控政策尚未得到全面落實(shí)

　　4.低收入家庭住房還面臨較大困難

　　房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在的問題：

　　1.房地產(chǎn)信貸增長過快

　　2.過度競爭，潛藏巨大風(fēng)險(xiǎn)

　　3.未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)

　　4.住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)

　　劉士余：轉(zhuǎn)按揭加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分

　　“第二套房”新政細(xì)則剛發(fā)布一周時(shí)間，中國人民銀行再次就房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融問題作出嚴(yán)厲表態(tài)。

　　18日，央行公布副行長劉士余在“加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議”上的內(nèi)部講話。在講話中，劉士余列舉了房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)金融業(yè)存在的八個(gè)問題，發(fā)出強(qiáng)烈的調(diào)控信號。

　　■首次公開承認(rèn)炒房普遍性

　　劉士余認(rèn)為，近一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場面臨四個(gè)主要問題，包括商品住宅價(jià)格持續(xù)上漲、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、調(diào)控政策尚未得到全面落實(shí)、低收入家庭住房還面臨較大困難。

　　針對調(diào)控政策的落實(shí)問題，劉士余列舉數(shù)字稱，在一些地方，中低價(jià)位和中小套型普通住宅供應(yīng)明顯不足。今年1至10月，全國90平方米以下住宅開發(fā)投資占住宅總投資的比重只有21.46%.房地產(chǎn)商囤積土地、捂盤惜售和造勢抬價(jià)的行為時(shí)有發(fā)生。今年1至10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長31.4%，新開工面積增長22.6%，但竣工面積卻只增長了9.1%.

　　劉士余承認(rèn)，目前投資與炒房的行為較普遍。這是央行首次公開承認(rèn)炒房問題的普遍性。

　　劉士余表示，房地產(chǎn)市場問題有多方面的原因，除了住宅供不應(yīng)求和地皮供應(yīng)緊張等因素外，居民投資和炒房也是重要因素。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產(chǎn)生了較為普遍的投資與炒房行為，進(jìn)一步加劇了供需矛盾，推動房價(jià)持續(xù)上漲。

　　盡管劉士余沒有提及外資炒房對樓市的推波助瀾作用，但他承認(rèn)國際房價(jià)上漲具有一定的傳染性。在經(jīng)濟(jì)日益全球化的今天，在全球流動性過剩的推動下，隨著資金的國際流動，房價(jià)上漲具有顯著的國際傳導(dǎo)特征。近幾年，全球房地產(chǎn)價(jià)格上漲之快、時(shí)間跨度之長和波及范圍之廣，在世界經(jīng)濟(jì)史上少有。

　　■堅(jiān)決取消轉(zhuǎn)按揭和加按揭

　　在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，劉士余也列舉了四個(gè)問題，其中轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款的問題被著重強(qiáng)調(diào)。

　　自去年以來，部分銀行推出“隨借隨還”和“循環(huán)貸”等業(yè)務(wù)，個(gè)人的房貸即使沒還清，也可以要求銀行按市價(jià)重新評估房產(chǎn)價(jià)值，其貸款額度則可以隨房價(jià)不斷攀升而增加。這就是加按揭業(yè)務(wù)。如果房貸所在銀行不能辦理加按揭，那么借款人可以通過轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)，把房貸轉(zhuǎn)到能辦理加按揭的銀行去。

　　一位購房者在銀行貸款70萬元買了一套價(jià)值100萬元的房子，還了20萬元的房貸之后，其房產(chǎn)市價(jià)漲到了200萬元，此時(shí)他辦理加按揭貸款業(yè)務(wù)，銀行按市價(jià)重新評估，可以給他140萬元的貸款額度，比原來的額度增加了70萬元。

　　劉士余稱，借款人通過轉(zhuǎn)按揭和加按揭業(yè)務(wù)獲得新的貸款資金后，大多用于購買多套住房或進(jìn)入股市，從而加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分。

　　在“9.27”房貸新政發(fā)布時(shí)，央行曾要求不得發(fā)放“隨房價(jià)上漲追加貸款”的住房貸款。這一次，劉士余明確要求，要堅(jiān)決取消轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款。

　　除了轉(zhuǎn)按揭和加按揭問題外，劉士余列舉的另外三個(gè)問題包括房地產(chǎn)信貸增長過快、銀行為爭取房貸市場份額而過度競爭、開發(fā)商和銀行串通“假按揭”。

　　劉士余披露，有關(guān)部門去年對16個(gè)城市的房貸抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平均22.31%的借款人辦理貸款時(shí)不曾與銀行直接見面。而在北京、鄭州、杭州和廣州，該比例分別高達(dá)35.4%、46.31%、32.83%和32.2%.

　　此外，少數(shù)銀行的分支行還與開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費(fèi)貸款，使得一些銷售困難的樓盤得以順利套現(xiàn)。