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　　“我準(zhǔn)備今年結(jié)婚，目前正到處找房，之前已經(jīng)買(mǎi)了一套小戶(hù)型，現(xiàn)在想買(mǎi)一套大戶(hù)型，如果物業(yè)稅開(kāi)征的話(huà)，我到時(shí)時(shí)的負(fù)擔(dān)會(huì)不會(huì)很重？”日前，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，我國(guó)正在進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作，試點(diǎn)有有望明年“轉(zhuǎn)實(shí)”，于是，準(zhǔn)備買(mǎi)房的黃先生發(fā)出了以上的擔(dān)憂(yōu)。與此同時(shí)，程女士也很苦惱，她目前有兩套物業(yè)，一套自住，一套用于出租，如果果物業(yè)稅開(kāi)征，對(duì)她用于出租的房子可能會(huì)有影響。種種跡象表明，物業(yè)稅開(kāi)征的步伐已經(jīng)越來(lái)越近。

　　已有10省區(qū)市“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行物業(yè)稅

　　據(jù)了解，備受矚目的物業(yè)稅推進(jìn)工作正在有序展開(kāi)。國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部近日批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津4省市為房地產(chǎn)物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，加上首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶，目前已有10省區(qū)市開(kāi)始物業(yè)稅征收“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。

　　據(jù)悉，物業(yè)稅也叫不動(dòng)產(chǎn)稅，它的征稅對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著市值的升高而提高。物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。

　　國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)人士表示，物業(yè)稅基本框架已經(jīng)確定，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說(shuō)，把現(xiàn)在一些建房子買(mǎi)房子時(shí)需要繳納的稅，放到買(mǎi)房以后按年繳納。有人士透露，有望明年在現(xiàn)有10個(gè)試點(diǎn)省區(qū)市中選擇部分地區(qū)進(jìn)行物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”運(yùn)行。

　　理論上，物業(yè)稅會(huì)令房?jī)r(jià)降三四成

　　有專(zhuān)家認(rèn)為，如果開(kāi)征物業(yè)稅，在理論上說(shuō)，最直接的結(jié)果便是降低開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。因?yàn)閾?jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%.購(gòu)房者買(mǎi)一套房子的錢(qián)中，包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著下降。

　　據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士分析，從理論上說(shuō)，由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷(xiāo)售時(shí)只需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了（70-1）/70=98.57%，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本就下降了50%×98.57%=49.29%.就算考慮到發(fā)展商在經(jīng)營(yíng)中的其他因素，房?jī)r(jià)也將有三四成的降幅。

　　活躍二手房交易，改變“土地財(cái)政”

　　北京房地產(chǎn)投資專(zhuān)家賈臥龍（賈臥龍博客，賈臥龍新聞，賈臥龍說(shuō)吧）認(rèn)為，房?jī)r(jià)能夠在調(diào)控之下保持繼續(xù)上漲的勢(shì)頭，根本原因就是市場(chǎng)上的供求關(guān)系嚴(yán)重失衡。而加息、提高首付等手段只是在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上抑制了一部分資金不很充裕的投資者，沒(méi)有起到根本性的作用。

　　開(kāi)征物業(yè)稅將直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對(duì)投資和投資性需求的抑制作用較大。因?yàn)椤拔飿I(yè)稅”是以房屋價(jià)值為稅基的，是隨著房屋市值變化而改變的。也就是說(shuō)，房屋價(jià)值如果提升了，則購(gòu)房者在持有環(huán)節(jié)中將背負(fù)重稅，若是用于投資用途的，出租的費(fèi)用趕不上交納的稅費(fèi)，投資回報(bào)期大大延長(zhǎng)�！吧唐贩康耐顿Y價(jià)值幾乎失去，市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)用于投資的人群將大大減少�！�

　　賈表示，對(duì)于房屋的持有環(huán)節(jié)加重稅必然會(huì)引起二手房市場(chǎng)的活躍，那些擁有多套房產(chǎn)的持有者必然出售手中多余房產(chǎn)，那些空置的房屋也將被推向市場(chǎng)。當(dāng)非剛性需求減少，在市場(chǎng)供應(yīng)量不變的情況下，那些有著自住需求的人群則將成為真正的需求，市場(chǎng)上的供需關(guān)系將趨于平衡。

　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱則認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅的意義絕不僅限于調(diào)控房?jī)r(jià)，其更重要的意義在于開(kāi)征物業(yè)稅能夠改變地方政府“以地生財(cái)”的開(kāi)發(fā)模式，穩(wěn)定政府稅收來(lái)源，避免“土地財(cái)政”。

　　爭(zhēng)議：開(kāi)征物業(yè)稅，發(fā)展商也不會(huì)降價(jià)

　　不過(guò)，理論歸理論，記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，不少發(fā)展商以及中介人士對(duì)“開(kāi)征物業(yè)稅可以降低或者平抑房?jī)r(jià)”存在不同的看法。

　　一位不愿意透露姓名的發(fā)展商告訴記者，開(kāi)征物業(yè)稅，減輕的反而是發(fā)展商的開(kāi)發(fā)負(fù)擔(dān)，但發(fā)展商是不愿意看到房?jī)r(jià)降低的，可能會(huì)通過(guò)品牌塑造、對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)等手段繼續(xù)提升樓價(jià)，最終消費(fèi)者還是最大的“被誤傷者”，因?yàn)橘I(mǎi)房門(mén)檻不但沒(méi)有降低，而且變成“買(mǎi)房不容易養(yǎng)房更不容易”。

　　有中介人士坦言，在當(dāng)前的市場(chǎng)，發(fā)展商賺錢(qián)都賺瘋了，樓價(jià)早已背離了成本，就算是物業(yè)稅開(kāi)征，也對(duì)發(fā)展商的利潤(rùn)沒(méi)什么損害，到時(shí)負(fù)擔(dān)重的照樣是購(gòu)房者。

　　北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科指出，如果是象征性試點(diǎn)征收，整體性的實(shí)質(zhì)影響肯定有限，只是起到一個(gè)嚇唬人的作用，也將給試點(diǎn)城市帶來(lái)一定的不公平，將遭到試點(diǎn)城市人民的反對(duì)，這樣很難行得通。