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物業(yè)稅出臺(tái)如箭在弦上 樓市遭最嚴(yán)厲調(diào)控可能降溫
核心提示:
來源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 日期:2007-10-17

  最近一段時(shí)間,有關(guān)央行提高二次房貸首付的話題很是熱鬧了一陣子。

  然而,就在人們還在為“第二套房”糾纏不清之時(shí),來自國(guó)土資源部和國(guó)家稅務(wù)總局方面的消息顯示,物業(yè)稅的出臺(tái)已如箭在弦,除“銀根”外“地根”也同時(shí)收緊。 種種跡象表明,樓市正經(jīng)歷有史以來最嚴(yán)厲調(diào)控。

  樓市遭遇最嚴(yán)厲調(diào)控

  據(jù)新華社報(bào)道,國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人10月12日在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì)上表示,目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。有分析人士指出,這一動(dòng)態(tài)傳遞的信息意味著物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”到落實(shí)或許僅剩下一步之遙。

  據(jù)上述人士介紹,從2003年起,稅務(wù)總局和財(cái)政部就先后批準(zhǔn)了北京、江蘇、深圳等六個(gè)省市作為試點(diǎn)先行單位,進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。今年又批準(zhǔn)了河南、安徽、福建、大連四個(gè)地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

  這位負(fù)責(zé)人同時(shí)表示,稅務(wù)總局和財(cái)政部加強(qiáng)了與有關(guān)專家及國(guó)際組織的合作、溝通、聯(lián)系,創(chuàng)建了符合國(guó)情的評(píng)稅工作模式,開發(fā)了計(jì)算機(jī)評(píng)稅軟件,建立了政府部門間的良好合作關(guān)系,同時(shí)也培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。上述大量準(zhǔn)備工作為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了條件。

  除物業(yè)稅可能出臺(tái)之外,上周,值得關(guān)注的消息措施還包括央行再次提高存款準(zhǔn)備金率及國(guó)土資源部新頒布的39號(hào)文件。

  10月13日下午央行發(fā)布公告稱:決定自2007年10月25日起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來第八次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率。在此之前,央行發(fā)行了1500億元央票,此舉與提高存款準(zhǔn)備金率均被業(yè)界視為央行意欲再次加息前兆。僅進(jìn)入2007年以來央行已連續(xù)五次升息,貨幣政策出臺(tái)接連不斷。有金融專家斷言,年底央行肯定還會(huì)繼續(xù)加息。

  上周,繼9月末央行與銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政以后,國(guó)土資源部頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》國(guó)土資源部部長(zhǎng)令200739號(hào),簡(jiǎn)稱39號(hào)令,進(jìn)一步嚴(yán)格和規(guī)范土地的招拍掛制度,收緊土地融資,嚴(yán)控土地開發(fā)期限,其中明確規(guī)定:“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的,不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書,也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。”該法規(guī)將于11月1日起正式實(shí)施。

  與央行連續(xù)加息及提高二次房貸首付相比,開征物業(yè)稅與明令禁止開發(fā)商分期領(lǐng)取土地證顯然更像是兩枚“重榜炸彈”。

  今年早些時(shí)候,由于傳聞物業(yè)稅可能即將出臺(tái),許多打算二次置業(yè)或欲購(gòu)買高檔住宅的市民均推遲了購(gòu)房計(jì)劃,京城大戶型高檔住宅市場(chǎng)驟然遇冷,時(shí)至今日,其元?dú)馊晕赐耆謴?fù)。京城大戶型高檔住宅銷售仍然相對(duì)低迷。

  實(shí)際上,從2005年國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)八條”算起,包括后來的“國(guó)六條”、限制外資政策、加強(qiáng)住房保障、提高二次房貸首付、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率,兩年多的時(shí)間,調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲,在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上均屬罕見。

  樓市會(huì)否降溫?

  “樓市未來可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的觀望情緒,但目前還很難說會(huì)降溫!10月11日,戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理雷志超先生在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,央行提高二次房貸首付對(duì)于購(gòu)房者來說,影響并不是很大!澳苜I得起第二套房的人,首付提高10%對(duì)于他們來說并不會(huì)很在乎!崩字境Q。

  按照央行新的貸款政策,貸款購(gòu)買第二套房產(chǎn)將在現(xiàn)有基準(zhǔn)利率上再上調(diào)10%的浮動(dòng)利率。以同樣貸款60萬(wàn)元,貸款期限20年購(gòu)買第二套房計(jì)算,新政策出臺(tái)后除了首付門檻提高了10%外,若與2004年第一次加息時(shí)利率水平比較,購(gòu)房者還將多支出30.6萬(wàn)元的真金白銀。對(duì)于普通百姓來說,這是一個(gè)相當(dāng)驚人的數(shù)字。

  “銀行提高首付款比例,是對(duì)開發(fā)商資金鏈的重要考驗(yàn)。資金來源方面,商業(yè)銀行將嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款,比如項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%,商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款,開發(fā)商面臨資金短缺的壓力。銷售收入方面,由于提高第二套房首付比例及利率,房產(chǎn)投資及部分自住需求都將受到一定的抑制,銷售房款的回收進(jìn)度因此將受到一定影響!辨溂业禺a(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為,加息及物業(yè)稅是最有可能兌現(xiàn)并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的政策。

  “在目前整體經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)情況下,加息更大的目的在于緩解通貨膨脹的壓力,但是近兩年來頻繁的加息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的疊加效應(yīng)已不容忽視。”有專家進(jìn)而指出,樓市降溫或再所難免。

  最近一攬子的政策效果在部分城市已經(jīng)顯露出端倪。央行上?偛拷瞻l(fā)布的三季度貨幣信貸運(yùn)行顯示,在央行“進(jìn)一步控制投放”政策下,上海9月房貸增速回落,滬上樓市“金九銀十”風(fēng)光不再,與此同時(shí)央行數(shù)據(jù)顯示:房貸已經(jīng)成為上海人最大的負(fù)擔(dān)!另悉,為控制風(fēng)險(xiǎn),上海對(duì)“第二套房”已停止發(fā)放定息房貸,建行上海分行則計(jì)劃“從嚴(yán)”控制第二套房貸首付,并擬提高至五成。

  深圳國(guó)土房產(chǎn)局公布的銷售數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入10月份后,深圳樓市非但未出現(xiàn)“金九”盛景,新房還出現(xiàn)了急劇萎縮。據(jù)10月1日—9日的公示數(shù)據(jù),深圳新房成交1.82萬(wàn)平方米,日均僅為2026平方米,環(huán)比9月日均成交量下降高達(dá)八成之多。

  業(yè)內(nèi)人士表示,分期領(lǐng)證是過去開發(fā)商典型的打政策擦邊球行為,國(guó)土資源部部長(zhǎng)令如得到切實(shí)執(zhí)行,將對(duì)開發(fā)商通過拖欠土地出讓金同時(shí)撬動(dòng)多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的做法提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn),同時(shí)對(duì)這類開發(fā)商的資金鏈也是一大嚴(yán)峻考驗(yàn)。另有專家表示,相關(guān)金融調(diào)控措施將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)重組整合,隨著地價(jià)的上漲,越來越多的小公司將在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰出局。

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