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　　昨日記者獲悉，鞍山市地稅局剛剛接到省地稅局轉(zhuǎn)發(fā)的《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》。根據(jù)辦法規(guī)定，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算工作將在鞍山展開。

　　這個(gè)辦法將會給鞍山房產(chǎn)市場帶來哪些影響？昨日，有關(guān)人士對該政策進(jìn)行深層次剖析。

　　[新規(guī)解讀]

　　新法將對捂盤惜售進(jìn)行打擊

　　《辦法》規(guī)定，凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，均適用本辦法。

　　具備房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過竣工驗(yàn)收，預(yù)售開發(fā)建筑面積達(dá)總可銷售面積的85%以上，或比例未超過85%，但剩余可售面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的等任一條件的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)均可要求納稅人進(jìn)行增值稅清算。

　　同時(shí)，《辦法》對企業(yè)清算申請、受理與審核的相關(guān)程序及需要出具的相關(guān)手續(xù)都進(jìn)行了詳細(xì)說明。

　　《辦法》要求，取得銷（預(yù)）售許可三年未銷售完畢，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求企業(yè)清算。

　　這表明將對捂盤惜售進(jìn)行打擊，滿三年了還不銷售也不會給開發(fā)商帶來更多的預(yù)期利潤。

　　同時(shí)，《辦法》還要求，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、抵債等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按當(dāng)期同類地區(qū)、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格核定。

　　有關(guān)人士表示，這個(gè)規(guī)定打擊了開發(fā)商以職工福利、抵債房等形式炒房的行為。

　　新法對調(diào)控房價(jià)有積極意義

　　鞍山市房產(chǎn)部門一位不愿透露姓名的人士稱，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，增值額超過50%的，適用30%的稅率；增值額在50%至100%區(qū)間的，適用40%的稅率；增值額在100%至200%區(qū)間的，適用50%的稅率；增值額超過200%的，適用60%的稅率。

　　與比例稅率相比，超率累進(jìn)稅率最能體現(xiàn)稅收的縱向公平，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額也就越多。如果地價(jià)在開發(fā)期限內(nèi)飆漲，就必然會導(dǎo)致開發(fā)商囤地和開發(fā)成本大增。

　　由于房地產(chǎn)供給的相對穩(wěn)定性，房地產(chǎn)價(jià)格彈性所具有的剛性，以及消費(fèi)者對于房屋這一耐用消費(fèi)品與日常生活用品相比，需求價(jià)格彈性較大等因素，使得由房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓者繳納的土地增值稅的稅負(fù)短期內(nèi)不易轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)的需求者。當(dāng)高價(jià)土地收稅后所獲利潤比低價(jià)土地收稅后所獲利潤相差不大時(shí)，房產(chǎn)商就不會再哄抬房價(jià)，致使房價(jià)回歸供需平衡的市場規(guī)律。

　　[直通鞍山]

　　鞍山何時(shí)執(zhí)行尚未明確

　　“剛接到省局通知。事實(shí)上，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅我們一直在征繳，不過一直沒有統(tǒng)一的規(guī)范性文件。這次辦法出臺的目的，就是對征繳工作進(jìn)行規(guī)范�！弊蛉�，鞍山地稅局財(cái)產(chǎn)行為稅處相關(guān)人士這樣說。

　　此前鞍山征稅時(shí)一直采用預(yù)征收制，對房產(chǎn)企業(yè)采取隨賣隨征的做法，具體什么條件需要征繳并沒有具體規(guī)定。而新下發(fā)的《辦法》對此做了明確說明。鞍山地稅局雖然接到了相關(guān)通知，但具體什么時(shí)間開始執(zhí)行清算，尚未向記者透露。

　　房地產(chǎn)企業(yè)開始研究對策

　　對于土地增值稅清算，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始積極應(yīng)對。鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)人士稱，目前企業(yè)已經(jīng)針對各地的增值稅政策研究應(yīng)對措施，不過鞍山公司還沒有接到相關(guān)通知，因此不能隨意釋放消息。而其他房地產(chǎn)企業(yè)對于土地增值稅清算表現(xiàn)也很敏感，或是說不知道相關(guān)信息，或表示不方便接受采訪。

　　[專家分析]

　　有利于抑制炒房　房價(jià)依然會上漲

　　遼寧大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長、教授林木西分析，從長遠(yuǎn)看，由于城市人口不斷增加，房產(chǎn)市場供求關(guān)系仍然是供小于求，房價(jià)上漲依然是今后的趨勢。

　　從理論上講，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所征繳的土地增值稅，將被計(jì)入房屋開發(fā)成本，最終要轉(zhuǎn)嫁到購買者身上。

　　不過從另一個(gè)角度說，土地增值稅清算對于抑制炒買炒賣房地產(chǎn)行為、避免出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫等方面起到重要作用。

　　現(xiàn)在有相當(dāng)一部分人購房并不是為了居住，而是為了投資、倒賣，為此，有的人一次就購入好幾套房屋，收益相當(dāng)可觀；有的開發(fā)商則與代理商相勾結(jié)，隨意抬高售房價(jià)格，并雇人排隊(duì)購房，造成虛假的“搶購”聲勢，使多數(shù)購房者產(chǎn)生錯(cuò)覺，加入“搶購”行列；還有的開發(fā)商大量囤積房屋、土地，制造房屋越來越緊缺的假象。所有這些，必將造成房價(jià)全面上漲。

　　而土地增值稅使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和所有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得超常利潤的個(gè)人成為納稅人，而對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有普通住宅卻給予免稅。

　　因此，土地增值稅對于抑制炒買炒賣房屋行為，使個(gè)人消費(fèi)趨于理性，是有積極作用的。