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　　林先生于上世紀(jì)90年代結(jié)婚，婚后一直沒有自己的房子，因此十多年來一直與父母同住。2000年，林先生的太太李女士的父母出國定居，將原來自住的一套房子以10萬元的價格半賣半送給林先生夫婦。
　　近兩年，為方便照顧自己的父母，林先生在白云山附近買了一套房子，總價為82萬元，林先生用多年的積蓄付了30萬元首期，又向銀行貸款50萬元。去年以來，銀行一次又一次加息，月供已比剛買房時增加了近300元，聽說以后還會不斷地加息，為此他打算把兩套老房子賣掉一套償還一部分貸款。

　　但到底賣哪套比較劃算呢？相關(guān)的稅費又如何計算呢？林先生比較犯愁。

　　兩套房基本情況不同

　　房屋一：林先生父母的房子權(quán)屬人是父親老林，屬于單位福利房，約70平方米，在越秀區(qū)，現(xiàn)在的市場價格約25萬元左右。

　　房屋二：李女生父母贈送的房子現(xiàn)在房產(chǎn)的權(quán)屬人為李女士，也在越秀區(qū)，屬于房改房，約100平方米，現(xiàn)在的市場價格約在38萬元左右。

　　“房屋二”非“唯一家庭用房” 須繳個稅3800元

　　從林先生的情況看，由于需要還的貸款有50萬元之多，似乎應(yīng)該賣掉屬于妻子李女士名下的那套房產(chǎn)才能盡量多地歸還貸款，但是從交易費用上來看又有不同。

　　根據(jù)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，出售二手房時需要繳納一些稅費，包括：

　　一、營業(yè)稅及其附加

　　根據(jù)規(guī)定，對購買住房超(房超博客,房超新聞,房超說吧)過5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時暫免征收營業(yè)稅及其附加。由于兩套房屋的自住時間都超過了5年，因此都不需要繳納營業(yè)稅。

　　二、個人所得稅

　　雖然兩套房子的自住時間都超過了5年，但是在繳納個人所得稅上卻有所區(qū)別。穗地稅發(fā)[2005]107號的規(guī)定是：“個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個人所得稅”，因為林先生父母只有一套房子，并且居住也超過了5年，符合該政策的規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓時能夠享受優(yōu)惠。

　　而如果出售李女士名下的房產(chǎn)，雖然自用時間也超過5年，但是由于夫妻兩個還有另一套房子，該房產(chǎn)不是夫妻倆的“唯一”家庭生活用房，不能享受稅收減免。

　　轉(zhuǎn)讓這套房子的具體繳納方式應(yīng)根據(jù)穗地稅發(fā)[2005]317號文件執(zhí)行。其中規(guī)定，當(dāng)不具備房產(chǎn)原值以及相關(guān)費用憑證時，個稅就應(yīng)采用核定征收的方式計算。

　　計算公式為：應(yīng)納稅額＝個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×應(yīng)稅所得率×20%（個人轉(zhuǎn)讓住房適用的應(yīng)稅所得率為5%）。

　　三、其他費用

　　二手房交易需要繳納的其他費用主要包括：

　　交易管理費：總建筑面積×3元/平方米；

　　印花稅：評估價×0.05％；

　　中介傭金：現(xiàn)在廣州市場上中介的傭金標(biāo)準(zhǔn)一般為，買賣雙方傭金總和在成交價的3％~5％之間，各支付多少則需雙方協(xié)商確定。

　　“房屋一”所繳稅費比“房屋二”少近6000元

　　這樣我們可以計算一下出售兩套房子所分別需要繳納的稅費，以及林先生夫妻能夠拿到手用于償還貸款的具體金額。

　　可以看出，雖然林先生父親名下的房產(chǎn)市價較便宜，但是交易費用共計只有4100元，而李女士名下房產(chǎn)由于需要繳納高額的個人所得稅，出售所需要繳納的費用卻接近萬元。

　　到底是愿意多出點交易費用套得更多現(xiàn)金還是節(jié)省交易費暫時少還點貸款呢？這個就要由林先生自己決定了。