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　　在全國70個(gè)大中城市上半年房?jī)r(jià)同比上漲5.95％的大背景下，深圳以其平均每月都接近10％，6月更以13.9％漲幅位列全國第二的狀態(tài)，引起了政府部門關(guān)注。7月17日下午，深圳市地稅局召開新聞發(fā)布會(huì)，正式對(duì)外界宣布，擬在今年9月底前，實(shí)施對(duì)二手房征收土地增值稅，以及建立二手房?jī)r(jià)格評(píng)估來強(qiáng)化二手房交易個(gè)稅征管。

　　全市推廣核實(shí)征收

　　7月17日下午，深圳市地稅局召開新聞發(fā)布會(huì)，正式對(duì)外界宣布，擬在今年9月底前，實(shí)施對(duì)二手房征收土地增值稅，以及建立二手房?jī)r(jià)格評(píng)估來強(qiáng)化二手房交易個(gè)稅征管，同時(shí)加快土地增值稅匯算清繳等一攬子手段，以調(diào)控過熱的房?jī)r(jià)。7月24日，深圳市國土局證實(shí)以評(píng)估價(jià)格為基準(zhǔn)征收20％所得稅的政策大約9月份正式出臺(tái)，評(píng)估機(jī)構(gòu)將由國土局和地稅局共同組成，評(píng)估價(jià)格按片區(qū)、朝向、新舊程度等多個(gè)指標(biāo)確定。

　　此前，從今年4月開始，深圳已開始風(fēng)傳政府將整治目前市面上泛濫的“陰陽合同”，對(duì)二手房交易過戶強(qiáng)征20％個(gè)人所得稅。并由此引發(fā)了羅湖、福田、南山等登記點(diǎn)的排隊(duì)過戶潮。在5月底，深圳市地稅局各區(qū)的登記點(diǎn)當(dāng)月的登記量增加了1/3，但是當(dāng)時(shí)這些地稅局的工作人員表示尚未接到有關(guān)的稅率調(diào)整通知。

　　不過此次對(duì)“陰陽合同”的整治早有預(yù)演。2006年7月國稅總局下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》后，深圳市以龍崗區(qū)為試點(diǎn)，啟動(dòng)個(gè)稅的強(qiáng)制征收工作。在試點(diǎn)工作中，由專業(yè)評(píng)估人員擬定出分區(qū)商品房的市場(chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)，作為核定個(gè)稅征收的參考依據(jù)，如果房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯低于這個(gè)基準(zhǔn)價(jià)，賣方將被地稅部門按照市場(chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)征收20％個(gè)稅。

　　截至今年4月，龍崗區(qū)地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人已正式宣布，龍崗的個(gè)稅政策實(shí)施后，對(duì)防止“陰陽合同”的產(chǎn)生和打擊炒房起到了明顯的作用，在龍崗已無“陰陽合同”生存的空間。從9月開始的大范圍查處“陰陽合同”，不過是擴(kuò)大龍崗效應(yīng)而已。

　　“陰陽合同”橫行深圳

　　深圳市社科院城市營運(yùn)中心主任高海燕此前曾統(tǒng)計(jì)，利用“陰陽合同”規(guī)避重稅的行為在深圳樓市相當(dāng)普遍，估計(jì)可以占到交易總量的20％~30％。而世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松更是指出，由于“陰陽合同”的普遍盛行，深圳市政府二手房市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)是無效的。實(shí)際上從2004年開始，占市場(chǎng)成交總量50％的二手房的價(jià)格上升非�？�，但是政府的數(shù)據(jù)沒有體現(xiàn)出來。

　　記者查閱深圳市國土房管局公開發(fā)布的資料也發(fā)現(xiàn)，在深圳一手樓價(jià)上半年同比上漲40％以上，中心區(qū)如南山、羅湖等區(qū)一手房?jī)r(jià)突破2萬元/平方米的同時(shí)，不少地區(qū)的二手房掛牌價(jià)與一手房的差距還很大。

　　如二季度南山區(qū)二手房掛牌均價(jià)為13496元/平方米，福田區(qū)二季度二手房掛牌均價(jià)為13404元/平方米，但截至7月25日下午，南山區(qū)與福田區(qū)的一手房銷售均價(jià)分別為20531元/平方米和29407元/平方米。其二手房售價(jià)只相當(dāng)于這些區(qū)域一手房?jī)r(jià)的65％和45％。

　　而根據(jù)深圳市社會(huì)科學(xué)院公布的《深圳藍(lán)皮書：中國深圳發(fā)展報(bào)告（2007）》顯示，深圳2006年置業(yè)者中有超過30.31％的人在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手，取得產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11％。深圳中原地產(chǎn)工作人員更透露，“今年一季度以來，許多客人都是一拿到房源就馬上要求代理掛牌出讓，而且價(jià)格升幅都在10％以上�！�

　　因此，在短期轉(zhuǎn)讓風(fēng)行的深圳，相比一手樓價(jià)顯得格外具備低估空間的二手房源價(jià)格，自然也會(huì)引發(fā)外界諸多合理猜測(cè)。

　　一線城市已普遍推行核實(shí)征收

　　對(duì)于國家強(qiáng)制征收個(gè)人住房所得稅的根本目的，陳勁松認(rèn)為，政府之意并不是在于擴(kuò)大稅收，而是通過在交易環(huán)節(jié)征稅，提高炒房成本，從而起到打擊炒房的作用。

　　對(duì)于炒房客，政府還有后著。深圳市土地增值稅是2005年11月開始征收的，針對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商，對(duì)此日期之后簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同實(shí)行預(yù)征土地增值稅的辦法，即普通住房按銷售收入0.5％征收，非普通住房按1％征收，待房子售完后再根據(jù)開發(fā)商具體成本、收入等來確定土地增值稅的稅率。目前，深圳已對(duì)開發(fā)商完成銷售的項(xiàng)目進(jìn)行清算，具體的清算辦法有望在9月出臺(tái)。同時(shí)，對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓一定年限內(nèi)的非普通住房（建筑面積在144平方米以上的住房），也將征收土地增值稅，相關(guān)辦法本季度內(nèi)出臺(tái)。與此同時(shí)，深圳宣布年內(nèi)開工建設(shè)2.5萬套保障住房，并確保6000套保障住房在年內(nèi)交付，各種消息促使投資客們開始拋盤。如滿堂紅、深圳中原等二手中介都表示，近期出現(xiàn)投資客降價(jià)出售的現(xiàn)象。

　　在轉(zhuǎn)讓住房對(duì)個(gè)人核實(shí)征收所得稅的問題上，目前北京、上海、廣州都是按照核實(shí)征收與核定征收并行的方式。即凡納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅等。

　　但是，廣州市地稅局曾經(jīng)表示，該規(guī)定并不是代表納稅人可以自由選擇稅率進(jìn)行繳稅，稅務(wù)部門在征收個(gè)稅時(shí)會(huì)根據(jù)納稅人的實(shí)際情況來進(jìn)行調(diào)查審核，以此來判斷具體適合哪種納稅方式。最近，部分代理行更對(duì)記者表示，從今年5月開始，政府有關(guān)部門對(duì)于自報(bào)的二手房交易價(jià)審查更為嚴(yán)格，若納稅人無法提供有效的上次交易證明，其評(píng)估價(jià)大多比買賣雙方自報(bào)的交易價(jià)提高了10％~15％左右。