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　　市場(chǎng)：這次的加稅靜悄悄

　　7月14日，土地增值稅征收的前一天，徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心雖然比平時(shí)多了些辦理過(guò)戶(hù)和前來(lái)咨詢(xún)的市民，然而，去年?duì)I業(yè)稅、個(gè)稅等政策出臺(tái)前交易中心排起長(zhǎng)龍的現(xiàn)象卻未重現(xiàn)。

　　7月15日，土地增值稅開(kāi)征的第一天，市場(chǎng)依舊平靜。從滬上各大中介公司的反饋來(lái)看，近期二手房市場(chǎng)一直呈量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，本次土地增值稅的出臺(tái)和實(shí)施對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的影響確實(shí)不大。

　　相關(guān)人士認(rèn)為，關(guān)于土地增值稅的征收，早在6月中旬就已公布。在經(jīng)歷了1個(gè)多月的緩沖后，有意成交的買(mǎi)賣(mài)雙方在前期就已完成交易。同時(shí)，本次征稅只針對(duì)出讓非普通住宅的業(yè)主，相對(duì)之前的營(yíng)業(yè)稅等稅收溫和很多。

　　此外，5、6月份二手房市場(chǎng)回暖，成交放量?jī)r(jià)格上揚(yáng)，也是沖淡此次土地增值稅影響的一個(gè)重要原因。漢宇地產(chǎn)有關(guān)人士表示，對(duì)于二手房的上家而言，6月份二手房增值迅猛，將房產(chǎn)出手的盈利已經(jīng)可以抵消小額稅收。

　　說(shuō)法：重點(diǎn)在于給樓市降溫

　　稅率低，范圍小，這兩個(gè)特征是土地增值稅影響不大的主要原因。

　　首先，根據(jù)土地增值稅征收的有關(guān)規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，實(shí)行核定征收土地增值稅：凡居住未滿(mǎn)3年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的減半征收。以一套總價(jià)200萬(wàn)元的非普通住宅為例，3年內(nèi)出售需要繳稅土地增值稅1萬(wàn)元，3－5年出售則減半為5000元。相對(duì)于中介費(fèi)等交易成本，不少賣(mài)家并不覺(jué)得這筆費(fèi)用非常貴，他們更多地選擇了直接將費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁入房?jī)r(jià)。

　　再?gòu)恼魇辗秶鷣?lái)看，上海開(kāi)征的土地增值稅僅適用于轉(zhuǎn)讓非普通住宅，而普通住宅暫免。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是：住宅小區(qū)建筑容積率（總建筑面積/居住區(qū)用地）1.0以上；單套建筑面積140平方米以下；坐落在內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)的低于1.75萬(wàn)元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)間的低于1萬(wàn)元/平方米，外環(huán)線以外的低于0.7萬(wàn)元/平方米。只要不涉及上面任何一項(xiàng)條件，就不屬于普通住宅范圍。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，土地增值稅只涉及了上海二手房市場(chǎng)的中高端物業(yè)，以中低端為主的主力市場(chǎng)沒(méi)有受到影響。

　　相對(duì)于直接的市場(chǎng)反應(yīng)，此次土地增值稅的出臺(tái)其實(shí)是一個(gè)預(yù)警信號(hào)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀認(rèn)為，土地增值稅對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的心理影響大于實(shí)際影響，最主要的目的還是要給樓市降溫，打擊短期投資炒作行為。

　　觀察：兩類(lèi)住宅交易成本存在差距

　　由于土地增值稅對(duì)于普通住宅暫時(shí)免稅，7月15日起土地增值稅征收后，普通住宅和非普通住宅之間的交易成本差距又被進(jìn)一步拉大。

　　目前，就賣(mài)方而言，5年內(nèi)的普通住宅轉(zhuǎn)讓成本有營(yíng)業(yè)稅（5.55％）、個(gè)人所得稅（1％）、合同印花稅（0.05％），以及少量的交易手續(xù)費(fèi)；非普通住宅轉(zhuǎn)讓成本有營(yíng)業(yè)稅（5.55％），個(gè)人所得稅（2％），土地增值稅（3年內(nèi)0.5％，3－5年0.25％），合同印花稅（0.05％），以及少量的交易手續(xù)費(fèi)。

　　以一套位于內(nèi)環(huán)，面積為120㎡，總價(jià)為200萬(wàn)元的普通住宅和一套位于中外環(huán)間，面積為145㎡，總價(jià)為200萬(wàn)元的非普通住宅為例，如果在3年內(nèi)轉(zhuǎn)手，那么前者賣(mài)家需要承擔(dān)的成本為13.23萬(wàn)元，后者的成本為16.23萬(wàn)元，之間整整相差3萬(wàn)元。

　　對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析認(rèn)為，隨著土地增值稅的征收，高端物業(yè)投資者的利潤(rùn)空間將被進(jìn)一步擠壓。目前，上海市場(chǎng)中的高端項(xiàng)目由于一系列調(diào)控政策，其投資回報(bào)已有所下降，這在租賃及買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)都有反應(yīng)，高端物業(yè)的投資回報(bào)已基本回落至6％－8％。