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　　市場：這次的加稅靜悄悄

　　7月14日，土地增值稅征收的前一天，徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心雖然比平時多了些辦理過戶和前來咨詢的市民，然而，去年營業(yè)稅、個稅等政策出臺前交易中心排起長龍的現(xiàn)象卻未重現(xiàn)。

　　7月15日，土地增值稅開征的第一天，市場依舊平靜。從滬上各大中介公司的反饋來看，近期二手房市場一直呈量價齊升的狀態(tài)，本次土地增值稅的出臺和實施對買賣雙方的影響確實不大。

　　相關(guān)人士認為，關(guān)于土地增值稅的征收，早在6月中旬就已公布。在經(jīng)歷了1個多月的緩沖后，有意成交的買賣雙方在前期就已完成交易。同時，本次征稅只針對出讓非普通住宅的業(yè)主，相對之前的營業(yè)稅等稅收溫和很多。

　　此外，5、6月份二手房市場回暖，成交放量價格上揚，也是沖淡此次土地增值稅影響的一個重要原因。漢宇地產(chǎn)有關(guān)人士表示，對于二手房的上家而言，6月份二手房增值迅猛，將房產(chǎn)出手的盈利已經(jīng)可以抵消小額稅收。

　　說法：重點在于給樓市降溫

　　稅率低，范圍小，這兩個特征是土地增值稅影響不大的主要原因。

　　首先，根據(jù)土地增值稅征收的有關(guān)規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收土地增值稅：凡居住未滿3年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿3年未滿5年的減半征收。以一套總價200萬元的非普通住宅為例，3年內(nèi)出售需要繳稅土地增值稅1萬元，3－5年出售則減半為5000元。相對于中介費等交易成本，不少賣家并不覺得這筆費用非常貴，他們更多地選擇了直接將費用轉(zhuǎn)嫁入房價。

　　再從征收范圍來看，上海開征的土地增值稅僅適用于轉(zhuǎn)讓非普通住宅，而普通住宅暫免。普通住宅的標準是：住宅小區(qū)建筑容積率（總建筑面積/居住區(qū)用地）1.0以上；單套建筑面積140平方米以下；坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于1.75萬元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)間的低于1萬元/平方米，外環(huán)線以外的低于0.7萬元/平方米。只要不涉及上面任何一項條件，就不屬于普通住宅范圍。按照這一標準，土地增值稅只涉及了上海二手房市場的中高端物業(yè)，以中低端為主的主力市場沒有受到影響。

　　相對于直接的市場反應(yīng)，此次土地增值稅的出臺其實是一個預(yù)警信號。中原地產(chǎn)市場咨詢部經(jīng)理馬冀認為，土地增值稅對買賣雙方的心理影響大于實際影響，最主要的目的還是要給樓市降溫，打擊短期投資炒作行為。

　　觀察：兩類住宅交易成本存在差距

　　由于土地增值稅對于普通住宅暫時免稅，7月15日起土地增值稅征收后，普通住宅和非普通住宅之間的交易成本差距又被進一步拉大。

　　目前，就賣方而言，5年內(nèi)的普通住宅轉(zhuǎn)讓成本有營業(yè)稅（5.55％）、個人所得稅（1％）、合同印花稅（0.05％），以及少量的交易手續(xù)費；非普通住宅轉(zhuǎn)讓成本有營業(yè)稅（5.55％），個人所得稅（2％），土地增值稅（3年內(nèi)0.5％，3－5年0.25％），合同印花稅（0.05％），以及少量的交易手續(xù)費。

　　以一套位于內(nèi)環(huán)，面積為120㎡，總價為200萬元的普通住宅和一套位于中外環(huán)間，面積為145㎡，總價為200萬元的非普通住宅為例，如果在3年內(nèi)轉(zhuǎn)手，那么前者賣家需要承擔的成本為13.23萬元，后者的成本為16.23萬元，之間整整相差3萬元。

　　對此，21世紀不動產(chǎn)分析認為，隨著土地增值稅的征收，高端物業(yè)投資者的利潤空間將被進一步擠壓。目前，上海市場中的高端項目由于一系列調(diào)控政策，其投資回報已有所下降，這在租賃及買賣市場都有反應(yīng)，高端物業(yè)的投資回報已基本回落至6％－8％。