南寧市地方稅務局關于對個人轉(zhuǎn)讓自有住房如何計算繳納各稅的幾點說明
國家稅務總局發(fā)布《國家稅務總局關于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》后，引起了社會的普遍關注，造成了很大的社會反響，我市的各級媒體也紛紛對該通知的內(nèi)容進行了報道。我局在接到自治區(qū)地稅局轉(zhuǎn)發(fā)的文件后，立即按區(qū)地稅局的相關執(zhí)行要求，結合我市的實際情況貫徹執(zhí)行該文件，制定了《關于加強個人住房轉(zhuǎn)讓稅收管理有關問題的通知》(南地稅發(fā)[2006]190號)，根據(jù)《通知》的規(guī)定，現(xiàn)對個人轉(zhuǎn)讓自有住房如何計算繳納各稅的進行以下幾點說明:
一、在我市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓住房并取得收入的個人應依法繳納什么稅款？
凡在我市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓住房并取得收入的個人（以下簡稱“納稅人”），必須按現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)的規(guī)定申報繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、防洪保安費、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等稅費。
二、普通住房應滿足的條件及購買時間的確定標準。
根據(jù)桂地稅發(fā)[2005]122號文規(guī)定，自治區(qū)人民政府確定南寧市享受優(yōu)惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：
⑴、 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；
⑵、 單套建筑面積在144平方米以下；
⑶、 實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.44倍以下。
根據(jù)國稅發(fā)[2005]89號文規(guī)定:個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明的時間作為其購買房屋的時間。其中“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。
三、我市轉(zhuǎn)讓自有住房的個人所得稅核定征收率是多少
我局根據(jù)南寧市住房的所在區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，經(jīng)過測算，我市個稅的核定征收率定為2%，對納稅人不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的情況，可按住房轉(zhuǎn)讓收入乘于核定征收率來核定應納個人所得稅，以便于征納雙方操作，維護納稅人的合法權益。
四、納稅人的相關稅款如何計算繳納。
（一）能夠提供完整、準確的房屋原值憑證、合費費用及稅金憑據(jù)的，按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，分稅種計算交納各項稅費。
（二）對不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關采取核定征收率方式，按綜合征收率計征其應納稅款，具體情形如下：
1、個人轉(zhuǎn)讓居住5年以下普通住房的，免征土地增值稅，按住房轉(zhuǎn)讓收入7.65％（營業(yè)稅及附加征收率5.65％，個人所得稅征收率2％）計征應納稅費。
2、個人轉(zhuǎn)讓居住5年以上普通住房的，免征營業(yè)稅和土地增值稅，按住房轉(zhuǎn)讓收入2％（個人所得稅征收率2％）計征應納稅額。
3、個人轉(zhuǎn)讓居住5年以下非普通住房的，按住房轉(zhuǎn)讓收入8.65％（營業(yè)稅及附加征收率5.65％，個人所得稅征收率2％，土地增值稅征收率1％）計征應納稅費。
4、個人轉(zhuǎn)讓居住5年以上非普通住房的，免征土地增值稅，按住房轉(zhuǎn)讓收入與購買房屋價款差額的5.65％征收營業(yè)稅及附加，按住房轉(zhuǎn)讓收入的2%計征個人所得稅。
五、納稅人辦理納稅申報的時間。
納稅人轉(zhuǎn)讓住房，在辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)前須按照“先稅后證”的原則，先完稅，憑完稅證或繳款書辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)，即納稅人持房屋產(chǎn)權證明、居民身份證等相關資料到房屋所在地主管稅務機關或委托的代征機構進行申報納稅，憑完稅證明辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)。
六、納稅人辦理納稅申報的地點
（一）能夠提供完整、準確的房屋原值憑證、合理費用及稅金憑據(jù)的，按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，可分稅種計算交納各項稅費的，在辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)前持有相關資料到房屋所在地主管地方稅務機關進行納稅申報。
（二）不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，采取核定征收率方式，按綜合征收率計征其應納稅款的，在辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)前持相關資料到委托代征機構即南寧市房產(chǎn)交易中心進行納稅申報。
七、納稅人在申報納稅時需要提供的資料是什么？
納稅人在申報納稅時需要提供的資料包括：
1、交易雙方的身份證、住房產(chǎn)權證、個人住房檔案、國有土地使用證的原件及復印件；
2、購房合同和購房發(fā)票的原件及復印件；
3、轉(zhuǎn)讓住房繳納稅金的完稅證明或繳款書的原件及復印件；
4、支付的裝修費用或其他有關費用的發(fā)票或其他有效憑證；
5、《個人住房交易個人所得稅納稅情況表》；
6、主管稅務機關需要補充的其他資料。
八、個人出售自有住房可以享受個人所得稅優(yōu)惠政策的有哪幾種情況？
個人出售自有住房可以享受個人所得稅優(yōu)惠政策的有兩種情況：一是對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅；二是對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免除。
九、對轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的納稅人，如何辦理申請免稅手續(xù)？
對轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的納稅人，應填制《個人住房交易減免稅審批表》（見附件），持申請人身份證、轉(zhuǎn)讓房屋的住房產(chǎn)權證原件及復印件以及房屋產(chǎn)權管理部門出具的相關證明及主管稅務機關需提供的其他資料向房產(chǎn)所在地主管稅務機關提出免征個人所得稅申請，經(jīng)審核認定后方可免稅。
十、對出售自有住房并已在該住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，如何辦理申請退稅？
對出售自有住房并已在該住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人可持申請人身份證、購房合同和購房發(fā)票、售房合同、轉(zhuǎn)讓住房繳納稅金的完稅證明或繳款書的原件及復印件以及主管稅務機關需提供的其他資料到主管稅務機關辦理個人所得稅退稅手續(xù)。
由委托代征機構代征入庫的稅款退庫時，需到委托代征的主管稅務機關辦理退稅手續(xù)。
十一、納稅人申報的住房轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低又無正當理由的，稅務機關如何進行收入核定？
納稅人申報的住房轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低又無正當理由的，主管稅務機關有權根據(jù)其房屋的所處區(qū)域、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素確定其住房轉(zhuǎn)讓收入。
十二、對熱點問題的解答
國家稅務總局發(fā)布《國家稅務總局關于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》后，我局接到廣大納稅人及多家媒體記者的咨詢電話，現(xiàn)將熱點問題整理答復如下：
合理費用中是否包括房屋轉(zhuǎn)讓過程中的中介服務費即中介收取的房產(chǎn)過戶等傭金費用？
解答：在住房轉(zhuǎn)讓過程中，如果交易是委托有資質(zhì)的中介機構辦理產(chǎn)權交易等相關手續(xù)，且在申報納稅時，納稅人能提供出相關費用憑證，那么中介服務費就屬合理費的范疇，可以扣除。
（五）我局將通過多種渠道向納稅人宣傳“二手房”轉(zhuǎn)讓的稅收相關政策，納稅人可登錄我局的網(wǎng)站查看相關文件，并進行網(wǎng)上咨詢。
網(wǎng)址：http://www.nanning.gov.cn/101/index.htm |
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