| 作為宏觀調(diào)控的利器，稅收政策的調(diào)整一直以來是房地產(chǎn)企業(yè)的夢魘。今年以來，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額每平方米在原來基礎(chǔ)上提高兩信，土地增值稅的清算也被業(yè)內(nèi)戲稱為“清算開發(fā)商”。不過，兩會上稅收政策變革卻給房地產(chǎn)企業(yè)吹來春風。
這份主旨為“兩稅并軌”的《企業(yè)所得稅法(草案)》經(jīng)過10多年的曲折后,終于在3月16日修成正果。統(tǒng)一后的內(nèi)、外資企業(yè)所得稅稅率為25%，這將使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的名義所得稅從之前的33%下降為25%，凈利將大幅提升。這些改變將整個房地產(chǎn)生怎樣的變化？本報記者采訪了對兩稅合并頗有研究的平安證券研究員蔡大貴。
中國房地產(chǎn)報(中國房地產(chǎn)報博客|中國房地產(chǎn)報新聞)：能否簡單介紹一下房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅率現(xiàn)狀？
蔡大貴：從我們統(tǒng)計來看，2004年房地產(chǎn)行業(yè)實際所得稅稅負為28.06%，2005年的實際稅負為28.94%，2006年前三季度的實際所得稅稅負為25.70%。數(shù)據(jù)計算中剔除了虧損公司的影響。
看起來，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)跟兩稅合并后的25%沒有太大差別，但是目前，內(nèi)資上市公司實際執(zhí)行的所得稅稅率有33%、15%、0等3個檔次，差別很大，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅率也并不一樣，以2006年第三季度的數(shù)據(jù)，有高新發(fā)展這樣高達1502.68%的，也有深房A這樣僅為3.21%的，大多房地產(chǎn)企業(yè)稅負集中在30%～40%。
中國房地產(chǎn)報：兩稅合并對內(nèi)資企業(yè)的利好主要體現(xiàn)在哪些方面？
蔡大貴：兩稅合并有利于增加內(nèi)資企業(yè)的稅后凈利，其影響主要表現(xiàn)在兩個方面。一是所得稅稅率調(diào)整，降低了內(nèi)資企業(yè)的所得稅稅率；二是調(diào)整抵扣項目，降低了內(nèi)資企業(yè)應納稅所得額，即降低了所得稅稅基。這兩個變量的減少導致企業(yè)應繳所得稅稅額減少，從而使企業(yè)稅后凈利增加。
中國房地產(chǎn)報：所得稅稅率的調(diào)整及抵扣項目的調(diào)整分別為上市房企帶來哪些具體的影響？
蔡大貴：目前國內(nèi)A股市場上市公司實際所得稅稅負的平均水平為29.17%。如果所得稅稅率統(tǒng)一為25%，假如不考慮稅收優(yōu)惠因素影響，內(nèi)資企業(yè)所得稅稅率下降將使企業(yè)稅后凈利提高11.94%。
目前，房地產(chǎn)、銀行、飲料、通信等行業(yè)的實際稅負高于25%，將享受兩稅合并帶來的好處。
抵扣項目的調(diào)整表現(xiàn)在所得稅稅基的降低上。主要的一點是，企業(yè)的計稅工資制度將取消。目前，內(nèi)資企業(yè)稅前工資扣除標準采取計稅工資的辦法，即每人每月標準為1600元，超過部分不能在稅前扣除，相應的職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費和職工福利費等都統(tǒng)一實行計稅工資扣除。取消計稅工資制度后，企業(yè)真實合理的工資支出可在稅前據(jù)實扣除，減少了所得稅的稅基，從而提高企業(yè)的稅后凈利。這一點對高收入、高人力成本支出的房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤影響非常大。
中國房地產(chǎn)報：兩稅合并對上市房企的估值有何影響？
蔡大貴：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅等于應納稅所得額乘以所得稅稅率。兩稅合并既降低了房企所得稅基本稅率，也減少了房企應納稅所得額，從而有利于提高其稅后凈利。部分實際稅負較高的上市房企的稅后凈利提高明顯。
但是，我們應該注意到，所得稅降低帶來的稅后凈利增加是“一次性”利好，并不會對上市公司的核心競爭能力構(gòu)成重大影響，不會改變上市公司的增長狀況。因此，長期而言，投資者仍應將注意力集中在上市公司的可持續(xù)發(fā)展上面，積極關(guān)注上市公司的核心競爭力和成長性。 |
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證券專家分析：企業(yè)所得稅統(tǒng)一拔高上市房企凈利
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