近日,國稅總局與財政部再次聯(lián)合發(fā)出通知,針對從1月1日起上調(diào)的城鎮(zhèn)土地使用稅標準,向地方提出了嚴格貫徹落實的要求,同時還強調(diào)擴大征稅范圍、嚴格控制減免稅等。
今年1月1日起,中國將單位面積的城鎮(zhèn)土地使用稅,在原先規(guī)定的基礎上提高了兩倍。同時,外資企業(yè)也已被納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。這是近20年來國家對城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準首次進行調(diào)整。
業(yè)內(nèi)人士認為,土地使用稅稅額的調(diào)整,一方面使土地的真正價值得到了認可,對土地空置現(xiàn)象會有一定的緩解作用,另一方面也提高了土地的使用成本,是國家土地及房地產(chǎn)整體調(diào)控的一個組成方面。北京某樓盤的銷售經(jīng)理對記者表示,修改后的城鎮(zhèn)土地使用稅,每平方米年稅額從過去的0.5元至10元,提高到了1.5元至30元,從表面上看或許漲幅有點驚人,但實際上由于其在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占的比例較小,對房價的影響并沒有大家想象的那么大。她同時還表示,決定房價的因素主要還是應該從樓盤質(zhì)量以及地理位置等各方面綜合考慮,而不會是土地稅增加的緣故。
城鎮(zhèn)土地使用稅的調(diào)整,對地方政府來說或許會有一定“壓力”。有專家指出,此次財政部和稅務總局出臺通知也是為了嚴格土地稅收政策。這一方面是為了保證對土地調(diào)控政策的協(xié)調(diào)一致,另一方面更是為了保護土地資源。
東方證券相關分析師認為,城鎮(zhèn)土地使用稅是我國目前在土地保有環(huán)節(jié)征收的唯一稅種,在中央政府強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的背景下,留給地方政府的操作空間不大。修改后的土地使用稅將在一定程度上增加房地產(chǎn)公司的稅收負擔,但是對房地產(chǎn)公司整體的盈利水平不構(gòu)成大的影響。
國金證券分析人士也發(fā)表了類似的看法,認為土地使用的征收對象是擁有城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的單位和個人,是針對土地持有環(huán)節(jié)征收的稅負,目的在于調(diào)整土地收益分配。耕地占用稅的征收對象是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人,表面上看,雖然會增加開發(fā)商的土地獲取成本,增加了物業(yè)持有型公司的負擔,但實質(zhì)影響有限。
國泰君安則認為提高土地使用稅一方面將抑制開發(fā)商超長時間的捂地和囤地,對開發(fā)商在土地、開發(fā)和銷售三個環(huán)節(jié)上的綜合協(xié)調(diào)和規(guī)劃能力提出了更高的要求,中小開發(fā)商和項目公司生存空間將進一步被擠壓。另一方面,由于土地使用稅在房價中所占比例非常之小,并且是由開發(fā)商所交納,所以土地使用稅提高對消費基本沒有影響。
分析人士還指出,隨著包括取得和使用成本在內(nèi)的地價上漲邊際速度越來越快,而房價和銷售受調(diào)控政策影響較大,未來整體上開發(fā)商毛利率趨于下降的預期越來越清晰,這將有利于具有規(guī)模效應、資金和土地平衡能力強的優(yōu)勢大中型企業(yè)的發(fā)展,同時也意味著未來土地增值稅的負面影響將越來越小。 |