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　　涉稅比例不足交易總量3成

　　記者了解到，首先對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅；其次，對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；第三，居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；第四，居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。12月1日新政策實(shí)行后，免征或減征優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)改變。據(jù)我愛我家和中大恒基統(tǒng)計(jì)顯示，土地增值稅的涉稅房屋交易量不足二手房市場交易總量28%（見表），與營業(yè)稅、個(gè)稅相比較影響并不大。

　　兩種繳稅方式算法：

　　本次《通知》中規(guī)定了土地增值稅的兩種計(jì)算方法，哪種方式更劃算？我們請21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)人士舉例說明。案例：李女士于2004年購買了富力城一套150平米左右的住宅，新房總價(jià)在120萬元，到2006年李女士想要轉(zhuǎn)讓，按目前二手市場的價(jià)格，這套住宅總價(jià)升至165萬元。

　　計(jì)算方法一：

　　對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評估報(bào)告的業(yè)主，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率計(jì)征土地增值稅。

　　土地增值稅 = 165萬元×1%=1.65萬元

　　計(jì)算方法二：

　　對于凡能夠提供購房發(fā)票的住宅，按增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%計(jì)算土地增值稅。

　　土地增值稅 = （交易價(jià)格 - 房產(chǎn)原值 - 各種交易稅費(fèi)總合 - 每年5%的房產(chǎn)購買原值）×30%

　　交易價(jià)格：165萬元

　　房產(chǎn)原值：120萬元

　　交易稅費(fèi)：3.6萬元（新房契稅：120萬元×3%），4.95萬元（二手交易契稅：165萬元×3%），9萬元（營業(yè)稅：165萬元×5.5%），4.9萬元（個(gè)人所得稅：約為交易價(jià)格的1-3%）

　　每年5%的房產(chǎn)購買原值：12萬元（2年×5%×120萬元）

　　土地增值稅 = （165-120-3.6-4.95-9-4.9-12）×30% = 3.1萬元

　　通過上述計(jì)算，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為，在不違背國家相關(guān)規(guī)定的情況下，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%計(jì)算土地增值稅這一方式納稅更為劃算。

　　多家中介機(jī)構(gòu)表示，由于政策影響，預(yù)測在12月1日該政策正式實(shí)施前，可能會(huì)出現(xiàn)涉稅買賣雙方集中過戶，導(dǎo)致交易增加的局面。而從全年二手房市場整體交易走勢來看，征收土地增值稅對其影響交將不會(huì)很大。

　　政策回顧

　　早在1993年，為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，國務(wù)院就發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。而1995年財(cái)政部國家稅務(wù)總局發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）更是對土地增值稅的征收范圍、稅率、計(jì)算方法以及政策減免等執(zhí)行細(xì)則做出了明確規(guī)定。2006年11月14日出臺的《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》正是依據(jù)以上文件對二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的征收所做出的明確規(guī)定。