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    土地增值稅“清算制”沖擊波

    １月１６日晚，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納，取代現(xiàn)行的以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納法。

    業(yè)內(nèi)人士介紹，我國現(xiàn)行土地增值稅暫行條例及相關(guān)細(xì)則規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。稅率為四級超率累進(jìn)稅率：最低的，增值額未超過扣除項目（即成本）金額５０％的，課稅３０％；最高的，增值額占扣除金額２００％以上的，課稅６０％。

    但在實(shí)際操作中，累進(jìn)稅率極少被嚴(yán)格使用。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》留下了一個“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。結(jié)果，這一“例外”規(guī)定被普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價格的１％至３％。這一稅率與房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤明顯不符。

    對此，國家稅務(wù)總局在《通知》中明定，土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，封堵兩大漏洞：一是以分期開發(fā)拖延清算的漏洞，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額；二是賬目不清不能成為逃避清算的理由，對于因賬務(wù)不全難以確定轉(zhuǎn)讓收入、扣除項目金額，或未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)等情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按當(dāng)?shù)赝�類企業(yè)的一般標(biāo)準(zhǔn)、且不低于預(yù)征稅率的稅負(fù)進(jìn)行核定征收。

    “土地增值稅從‘預(yù)征’轉(zhuǎn)為‘清算’，會壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間�！鄙虾Ｈf欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一位銷售經(jīng)理說，“清算制”是使土地增值稅“恢復(fù)”到開發(fā)商應(yīng)該交納的水準(zhǔn)，并不是新增稅負(fù)——“不是現(xiàn)在要多繳，而是以前少繳了”。

    業(yè)內(nèi)人士指出，與土地增值稅對應(yīng)的是開發(fā)利潤并非成本，說土地增值稅會“加大開發(fā)商成本”是誤讀，它只會壓縮高利潤空間。況且，現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例還規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額２０％的，可免征土地增值稅。土地增值稅“清算制”對房地產(chǎn)業(yè)高利潤究竟能有多大的沖擊，關(guān)鍵還要嚴(yán)格“扣除項目”的界定，否則，開發(fā)商做大扣除項目，增值額自然又會“縮水”。

    樓市進(jìn)入稅收調(diào)控新階段

    即將實(shí)行的土地增值稅“清算制”向外界傳遞了一個信號：稅費(fèi)政策成為２００７年加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工具。

    １月１日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)在１９９８年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上平均提高２倍，其中交納稅費(fèi)最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的０．５元至１０元調(diào)整為１．５元至３０元。同時，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高１倍的政策也正式實(shí)施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費(fèi)提高，三者構(gòu)成了土地環(huán)節(jié)的“一費(fèi)二稅”上調(diào)政策。２００７年房地產(chǎn)市場稅費(fèi)政策調(diào)控正式啟幕。

    中國社會科學(xué)院副研究員尹中立認(rèn)為，調(diào)整相關(guān)稅收政策對樓市宏觀調(diào)控有著重要的現(xiàn)實(shí)意義，“中國的房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收政策還會得到進(jìn)一步的發(fā)揮�！�

    復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為：“如果現(xiàn)有政策尚不足以把�。ǚ績r逆調(diào)控高漲）治好，不排除物業(yè)稅適時出臺。此稅種在國際上通行，一般占財產(chǎn)稅的７０％至８０％的比重，在我國實(shí)施也只是遲早之事。”

    看來，加大稅費(fèi)政策在２００７年的房地產(chǎn)調(diào)控中的作用很可能還只是開始。

    要精準(zhǔn)“打擊”不要稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁

    對于稅收調(diào)控，普通購房人期盼能成為精準(zhǔn)“打擊”房價偏高的利器，擔(dān)心稅負(fù)最終又轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上。

    房地產(chǎn)研究專家顧海波指出，聯(lián)系到以往一系列稅費(fèi)政策對房價影響甚小甚至反向影響的事實(shí)，人們不能不擔(dān)心稅負(fù)被轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)終端。譬如，２００６年出臺的征收２０％個人所得稅被認(rèn)為是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)“精準(zhǔn)調(diào)控”的良策，但終被各地的“核定征收”消解。稅務(wù)總局規(guī)定，對于無房屋原值憑證、不能計算應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按住房轉(zhuǎn)讓收入的１％至３％核定征稅。結(jié)果，地方在操作中，所得稅基本都按１％或２％的稅率征收，離２０％的法定征收稅率相去甚遠(yuǎn)。核定征收的本意是不給逃稅者可乘之機(jī)，地方在具體“落實(shí)”中，恰恰將其變成了“合理避稅”的對策。

    “這不能不引起重視。”顧海波說，“稅收調(diào)控能否起到預(yù)期效果，關(guān)鍵還是執(zhí)行�！�