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土地增值稅新政抬高房企成本 開(kāi)發(fā)商遇成本壓力
核心提示:
來(lái)源:上海證券報(bào) 日期:2007-1-17
“醞釀了多時(shí)的土地增值稅清算制時(shí)代看來(lái)是真的來(lái)了!弊蛱,招商地產(chǎn)上海分公司一位高層人士感慨,就在昨晚,國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱《通知》),進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的適用范圍,以扭轉(zhuǎn)目前以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)表示,房地產(chǎn)企業(yè)大多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本將增加。

  從“預(yù)征”步入“清算”時(shí)代

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

  具體稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率:即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的,稅率為30%;增值額占扣除金額50%至100%,稅率40%;增值額占比100%至200%,稅率50%;增值額占比200%以上,稅率為60%.

  但是,因?yàn)榇饲皩?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(即可扣除項(xiàng)目)的確定方法不詳,又有《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定:由于涉及成本確定或其他原因,而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅!澳壳案鞯赝恋卦鲋刀愓魇斩嗖捎妙A(yù)征收制,即便是預(yù)征,也是近幾年才真正貫徹的稅種!币晃荒暇╅_(kāi)發(fā)商稱。同時(shí),因?yàn)樵摱惙N為地方稅種,土地增值稅目前在各地的征收標(biāo)準(zhǔn)不一。例如,南京普通商品房預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)為銷售金額的1%,商鋪為2%,高檔別墅為3%.而上海開(kāi)發(fā)商則表示,大多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)征額為房屋銷售價(jià)格的1%.

  但是,根據(jù)昨天發(fā)布的《通知》精神,由于細(xì)化了清算辦法,以清算方式征收土地增值稅的可操作性加強(qiáng),這將標(biāo)志著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面迎來(lái)土地增值稅“清算”時(shí)代。

  違規(guī)門檻同步抬高

  《通知》規(guī)定,土地增值稅以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。業(yè)內(nèi)人士特別指出,這一要求避免了開(kāi)發(fā)商以分期開(kāi)發(fā)為由拒絕清算土地增值的情況。

  關(guān)于土地增值稅的核定征收范圍,《通知》稱,對(duì)于因未設(shè)置賬簿、擅自銷毀賬簿、拒不提供納稅資料、賬目混亂或者資料不全等造成的難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額情況,以及未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)、逾期不清算等行為,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況,按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

  開(kāi)發(fā)商遭遇成本壓力

  在土地大幅度升值的市場(chǎng)情況下,土地增值稅的清算無(wú)疑會(huì)給大量開(kāi)發(fā)商帶來(lái)成本壓力。此前就有開(kāi)發(fā)商向記者透露,為了避免遭遇土地增值稅清算帶來(lái)的成本增加,本應(yīng)該結(jié)算銷戶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司多采取放任擱置的辦法。萬(wàn)科董事會(huì)秘書肖莉也坦言,一旦正式開(kāi)始執(zhí)行土地增值稅清算辦法,一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。從2004年起,萬(wàn)科即開(kāi)始為土地增值稅的清算提留準(zhǔn)備金,2004至2006三年,萬(wàn)科提留的準(zhǔn)備金從4000萬(wàn)提高到9000萬(wàn),再提高到3個(gè)億。

  但是,也有開(kāi)發(fā)商稱,有清算就有補(bǔ)交和退稅兩種說(shuō)法,即開(kāi)發(fā)商的預(yù)先繳稅額如果低于最后清算出來(lái)的應(yīng)繳稅金額,開(kāi)發(fā)商需要補(bǔ)交稅款,但如果開(kāi)發(fā)商的預(yù)繳金額大于實(shí)際應(yīng)納稅額,則需要退稅。“近三年來(lái),開(kāi)發(fā)商拿地成本已經(jīng)很高,如果計(jì)入扣除金額,增值率其實(shí)不高!币晃婚_(kāi)發(fā)商稱。

  而根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%,可免征土地增值稅。

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